第5章 房地产市场调查.

第5章房地产市场调查华北科技学院建筑工程学院第5章华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。1.房地产市场环境调查2.房地产市场需求和消费行为调查3.房地产产品调查4.房地产价格调查5.房地产促销调查6.房地产营销渠道调查7.房地产市场竞争情况调查理解市场调查重要性主要内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。1.房地产市场环境调查2.房地产市场需求和消费行为调查3.房地产产品调查4.房地产价格调查5.房地产促销调查6.房地产营销渠道调查7.房地产市场竞争情况调查理解市场调查重要性主要内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.1市场调查的内容华北科技学院建筑工程学院第5章5.2调查方法与调查规模全面普查重点调查随机抽样非随机抽样调查对象调查方法1.访问法：设计调查表、访问法的形式2.观察法：直接观察法、行为记录法3.实验法华北科技学院建筑工程学院145.2房地产市场调查的方法全面普查–优点：数据全面–缺点：工作量大1、按调查对象的范围分类重点普查–优点：调查迅速–缺点：易有误差–简单随机抽样–分层随机抽样–分群随机抽样–任意抽样–判断抽样–配额抽样随机抽样非随机抽样15–观察法指调查人员通过调查者的行为来收集信息资料或者通过调查者的行为痕迹来收集信息资料的方法。5.2房地产市场调查的方法2、按收集信息的具体方法分类观察法访问法实验法访问法是通过调查人员向消费者提问的沟通方式来收集信息。包括：1）面谈访问；2）邮寄询问；3）电话访问；4）留置访问；5）在线访问调查将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定的结果，然后再推断出总体可能的结果。1）实验求证法。2）随机尝试实验法。5.2.1房地产市场调查的流程调查准备阶段确定调查目标非正式调查初步情况分析确定研究范围制定调查计划确定资料来源确定调查方法拟订调查表或调查问卷抽样调查实地调查资料的整理分析编写调查报告反馈跟踪正式调查阶段提交调查报告跟踪调查阶段调查目标的确定应从企业实际出发或是为了解决企业当前急需解决的问题，或是为企业重大经营决策提供依据。确定调查目标后，调查人员应根据现有资料对企业的经营或营销活动进行初步分析，以发现和揭示问题。非正式调查即初步调查，又叫试探调查，是对与日前调查范围有关的一切资料的分析，如企业与政府的资料、专家的意见或消费者的意见。经过上述步骤后，可使假设减少到几个，甚至一个，从而确定出研究的范围。调查计划是一个行动纲领，应做到详尽而周密，以确保整个调查工作有条不紊地进行。4.2.1房地产市场调查的流程调查准备阶段确定调查目标非正式调查初步情况分析确定研究范围制定调查计划确定资料来源确定调查方法拟订调查表或调查问卷抽样调查实地调查资料的整理分析编写调查报告反馈跟踪正式调查阶段提交调查报告跟踪调查阶段调查资料有两大类，即原始资料和现成资料。原始资料又叫第一手资料，是调查者为了一定的调查目的通过实地调查所取得的各种资料。现成资料又叫第二手资料、次级资料或案头资料，是指经过他人收集、整理所积累起来的能为当前的市场调查项目所利用的各种数据和其他资料。房地产企业最常用的调查方法是询问调查法，当然也可以使用观察法、实验法等，这应视具体情况而定。在问卷调查当中，调查表的设计是整个调查工作的核心，其设计的好坏将直接影响调查的结果，因此设计一定要具有科学性。抽样调查，就是按照一定的科学原理和方法，从所要研究的总体的全部单位中抽取一部分单位组成样本，对这些样本单位进行调查，用以估计和推断总体数量特征和状况。调查人员应科学地设计抽样方法和样本容量，以保征调查的质量。实地调查就是调查人员根据调查计划和调查设计通过各种方法获取调查资料的过程。为确保调查工作的质量，应对相关人员进行选拔并加以培训。4.2.1房地产市场调查的流程调查准备阶段确定调查目标非正式调查初步情况分析确定研究范围制定调查计划确定资料来源确定调查方法拟订调查表或调查问卷抽样调查实地调查资料的整理分析编写调查报告反馈跟踪正式调查阶段提交调查报告跟踪调查阶段1）分类。2）编校。3）编号。4）列表。调查报告的基本结构一般包括：①调查的目的与范围；②调查的方式方法；③资料的分析与评价；④结论与建议；⑤附录，如样本的分配、统计图表等。跟踪调查可以获得反馈信息，了解调查数据是否真实可靠，调查报告、对策、建议是否已被采纳等。在执行期间，若市场环境发生了新的变化，调查人员可以根据情况对原调查报告提出修改、补充意见。5.2.2房地产市场调查问卷设计1、调查问卷设计的要求（1）问卷要准确无误表达出调查意图。（2）问卷中的问题都是必不可少的，不提与调查主题无关的问题。（3）所列问题都能被调查对象准确无误地理解，确保资料的真实性。（4）设问态度亲切，不涉及个人隐私，以取得被调查研究人的充分合作。（5）问卷要简繁得当，由表及里，要符合被调查者的心理活动规律。（6）问卷调查完成后，要便于检查和整理，尤其要便于计算统计。1目的说明2问卷主题3调查对象的基本情况4附属信息2.调查问题的构成5.2.2房地产市场调查问卷设计北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential21列出所需收集的信息基本步骤5.2.2房地产市场调查问卷设计3.调查问卷设计的步骤问题的设计与选择确定问题的顺序问卷初步测试与修改5.2.2房地产市场调查问卷设计4、调查问卷设计应注意的问题1）避免专业术语和缩略语2）避免含意不清的字眼3）避免使用修饰性词语4）避免提断定性的问题5）避免同一问题包含多项内容6）注意提问的顺序7）注意提问语气8）注意卷面要美观大方。5.2.2房地产市场调查问卷设计4、调查问卷设计应注意的问题（1）问卷设计中，问句设计应注意以下几点：1）避免专业术语和缩略语2）避免含意不清的字眼3）避免使用修饰性词语4）避免提断定性的问题5）避免同一问题包含多项内容6）注意提问的顺序7）注意提问语气8）注意卷面要美观大方。5.2.2房地产市场调查问卷设计4、调查问卷设计应注意的问题（2）调查问卷设计设计答案时，可以根据具体情况采用不同的设计形式。常用的方法有：1）二项选择法2）分级量化法3）多项选择法4）顺位法5）回忆法4.2.2房地产市场调查问卷设计4、调查问卷设计应注意的问题（3）答案设计应注意的问题1）穷尽答案。2）互斥答案。5.3房地产预测的内容、程序及影响因素4.3.14.3.2房地产市场预测的内容房地产市场预测的程序4.3.3房地产市场预测的影响因素5.3.1房地产市场预测的内容1市场供求预测2房地产产品预测3消费者购买行为预测4企业竞争预测5.3.2房地产市场预测的程序1.确定预测目标2.收集和整理资料3.选择预测方法4.分析预测误差并预测结果5.编写预测报告29影响因素5.3.3房地产市场预测的影响因素各类房地产存量及现状人口状况价格的变动国家的经济发展水平（1）住宅指标对于住宅的存量水平可用住宅户或家庭个数的百分比衡量。（2）有商业收益房地产的存量有商业收益的房地产（如宾馆、写字楼、商业楼等）的存量水平主要是看其利用率的高低、拥护程度、颁布集中度、服务半径的大小、价格或税金高低等因素。（1）人口的绝对量。（2）人口的增长速度。（3）家庭结构。（4）人口流动。5.4房地产预测的方法4.4.14.4.2定性预测法定量预测法5.4.1定性预测法1、集合意见法2、专家预测法3、类推法1、集合意见法集合意见法就是在房地产企业内部经营管理人员、业务人员根据自己的知识、经验，对房地产市场未来的趋势提出个人的预测意见的基础上，最后再集合大家的意见做出市场预测的方法。集合意见法主要用于短期或近期的市场预测，其具体步骤如下：1）市场预测组织者根据房地产企业经营管理需要，组织相关专业背景和相关经验背景的预测人员。预测组织者要向参加预测的人员提出预测的项目和预测的期限，并提供相关资料。2）预测人员通过分析背景资料，根据个人经验和分析判断能力，提出各自的预测方案。3）市场预测组织者计算预测人员预测方案的综合期望值，方案期望值等于各种可能状态主观概率与状态值乘积之和。4）确定最后的预测值。市场预测组织者将各类预测人员的综合期望值通过加权平均法计算出最后的预测值。5.4.1定性预测法5.4.1定性预测法2、专家预测法在实际预测时，需要先向专家提出问题，提供有关信息，再由专家根据自己的知识和经验进行综合分析，作出判断，最后把专家们的意见加以归纳整理，形成预测结论。1）专家会议法2）头脑风暴法3）德尔菲法5.4.1定性预测法3、类推法许多事物相互之间在结构、模式、性质、发展趋势等方面存在着相似之处。产品类推法是依据房地产产品在功能、结构、原材料、规格等方面的相似性，推测产品市场的发展可能出现的某些相似性。房地产市场预测根据预测目标和市场范围的不同，类推预测法可以分为产品类预测、行业类预测、地方类预测三种。5.4.1定性预测法1、回归分析法2、平均数预测法3、趋势外推法4、季节指数法5.4.2定量预测法1、回归分析法回归分析法就是利用大量的统计资料来研究各变量间相互关系的方法，目的在于通过其中的某个或某些变量来预测因变量的大小，从而提供决策参考依据。（1）确定相互关系。（2）建立回归方程。5.4.2定量预测法2、平均数预测法平均数预测法是把若干历史时期相应统计数据的平均值作为下期预测值，根据平均数计算的方法不同，平均数预测法又可分为：简单平均数法、加权平均数法、简单移动平均数法预测法。5.4.2定量预测法5.4.2定量预测法月份月销售额三项移动平均（一次移动）三项移动平均（二次移动）五项移动平均（一次移动）五项移动平均（二次移动）1330————2340————3370347———4340350———5410373356.7358—6440397373.3380—7500450406.7412—8460467438.0430—9470477464.7456407.210520483475.7478431.211450480480480451.012550507490490466.8下表中房地产企业各月销售额，预测下期预测值4.4.2定量预测法现以X1,X2,……,Xi代表不同月份的销售额，n代表移动的项数。若采用三项移动平均时，计算公式如下：M3=（X1+X2+X3）/3=（330+340+370）/3=347（万元）M4=（X2+X3+X4）/3=（340+370+340）/3=350（万元）……M12=（X10+X11+X12）/3=（520+450+550）/3=507（万元）通过计算可知，下期的预测值为507万元。若采用五项移动平均时，计算公式如下：M5=（X1+X2+X3+X4+X5）/5=（330+340+370+340+410）/5=358（万元）M6=（X2+X3+X4+X5+X6）/5=（340+370+340+410+440）/5=380（万元）……M12=（X8+X9+X10+X11+X12）/5=（460+470+520+450+550）/5=490（万元）4.4.2定量预测法月份月销售额三项移动平均（一次移动）三项移动平均（二次移动）五项移动平均（一次移动）五项移动平均（二次移动）1330————2340————3370347———4340350———5410373356.7358—6440397373.3380—7500450