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项目决策配景及摘要一、外部环境1、都会成长规划与宗地的瓜葛及对于项目开发的影响，如：交通捷运体系的规划与建设、都会功效规划与布局、局部地区范围开发重点、政府重大政策即将颁布等；二、宗地所属地区在该都会的历史、经济、文化、战略成长等方面的地位。例如，项目居于浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。三、项目渊源，特殊的政治或文化配景，如：危房改造、高新技能区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对于公司未来几年成长战略、成长规划的意义（一般3-5年），在公司成长中的地位（是否核心项目）；二、公司进入重点地区范围市场、项目合理布局，对于公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会形态影响力的作用；三、从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描写立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处都会、行政地区范围、非行政地区范围（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该都会的区位图，标记出宗地地区范围位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对于位置和距离、地段的定性描写（与主要中心地区范围办公/商业上的事务/政府的瓜葛）。二、宗地现状1、四至范围；二、坦缓状况，自然标高，与周边地势比较；三、地面现状，包括宗地内是否有沟渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对于开发有较大影响的因素，并计算是以而丧失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体栖身人数、户数，工厂数量、规模、产品质性格质、开工状况等，并说明对于拆迁及项目开发进程度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政美化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相干数据；地形地貌图，主要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交体系情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要成长商自己处理完成；（3）现有交通体系，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对于交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况概况图，包括现有和未来规划的都会公共交通和快速捷运体系；二、教育：大中小学及教育质量情况。三、病院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要贸易和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其它附图：生活设施漫衍图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描写，没有的可以不写）1、治安情况二、空气状况三、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、伤害源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或库存基地等）6、周边景观7、堪舆情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型病院、黉舍、购物中心/超市的建设等。9、其它五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划成长包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的瓜葛（影响）。二、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。三、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、美化面积、道路面积二、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积三、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、美化率7、其它七、土地价格土地价格计算的方法，如有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法令及政策性风险分析一、合作方式及前提1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊配景等二、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对于方一定能够提供正规税务发票。对于分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。三、付款进程度及与拿地程序的配合4、其它合作的主要前提5、与合作方式相干的其它法令划定二、土地法令性质评估（一）现状1、土地占有权归属二、土地使用权归属三、土地的用途（二）规划1、规划占有权归属二、规划使用权归属三、规划的用途三、取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序二、取得土地使用权需要的工作日三、取得商品房用地土地使用权所需前提4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及处理完成）四、土地性质变更的评估（已是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序和理由二、土地性质变更的政策支持或障碍三、土地性质变更需要的工作日五、政策性风险评估都会规划限制或更改、突发性政策等政府因素引起项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更遭到挫折，从而造成前期投入全部或部分丧失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、首都中关村建设停建所有区内住宅等。六、总体评价对于各项法令手续和程序的可操作性、正当性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对于我方不利的条款及其思量；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭遇的丧失和对于开发进程度的影响等。第三部分：市场分析一、地区范围住宅市场成长状况1、地区范围住宅市场简述o形成时间o各档次住宅地区范围内漫衍状况o购买人群变化二、地区范围住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）o开工量/竣工量o销售量/供需比o平均售价三、地区范围市场在市内各项指标的排名状况及成长趋势二、地区范围内供应产品特征1、各档次产品供应状况二、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征o平均售价o开发规模o产品形式o平均消化率o平均容积率o物业在地区范围内漫衍特征三、地区范围内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案漫衍图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要设置现场图片。4、未来2-3年地区范围内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在地区范围市场内的机会点6、结论：o地区范围市场在整体市场的地位及成长态势o本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式o本案在地区范围内开发市场潜力o本案在开发中的营销核心不懂的题目三、地区范围市场方针客层研究1、各档次产品方针客层特征及辐射商圈范围（建立在本地区范围参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）二、结论：本案方针人群的地区范围来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、方针市场定位及产品定位1、市场定位二、方针人群特征/来源地区范围/行业特点三、产品建议第四部分：规划预设分析一、初步规划预设思路1、预设概念：产品体现的主题思想，主要预设风格、预设特点。二、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型，及不同类型产品的比例。三、节能和环保型建筑质料选用的思量。4、在所在都会中，生产新型、别具一格产品的可能性。5、如果是大型、超大型项目，对于营建大社区概念的思量。二、规划预设的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度前提下，打造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划预设概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划预设角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。二、容积率变化对于产品预设概念、产品类型和特征的影响。三、土地本身特征对于产品预设的影响和思量。如：地势高低、地形升沉、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对于产品预设和环境保护的影响及处理完成的方法。4、周边自然环境和人类社会形态文化环境对于产品预设的影响及思量。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、伤害源、堪舆因素等对于产品规划预设和环境保护的影响及处理完成方法。5、周边市政工程配套设施对于产品预设的影响和思量。如：道路状况（可能与小区主要出进口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对于产品规划预设的影响及处理完成方法。6、周边生活配套设施对于产品预设的影响和思量。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、贸易设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行病院等生活设施对于自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对于产品预设的影响和思量。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性预设是否存在矛盾，对于产品品质是否有影响，及如何处理完成。第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场成长状况、政府规划、都会未来成长战略等角度对于土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占本地都会市场和片区市场的占有率。四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间用度，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本前期工程费根蒂根基设施费建安工程费配套用度开发间接费直接建造成本小计营销用度管理用度总计二、税务分析1、营业税及附带加上二、所得税三、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身合用的税率，若享受处所政府的优惠政策，要出格说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何处理完成，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设前提，如：是否享受政府各种税费的减免等二、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利润率税前利润税后利润销售净利率投资回报率三、项目开发各期的利润体现经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利润率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利润率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（3）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利润率税后利润税后净利率总投资回报率四、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期用度、根蒂根基、建安、配套、开发间接费等的投入安排。二、资金回款计划：各期销售回款计划。三、资金需求计划：联合全般公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源设置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力