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某集团养老地产投资策略研究第一章：养老地产开发机会•目录第二章：开发运营模式研究第三章：重点拓展区域研判1、养老产业宏观机会研究2、养老产业发展现状研究3、地产企业养老模式研究•第一章：养老地产开发机会•养老产业宏观机会研究•我国社会老龄化发展迅速现状：截至2013年底，我国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中，65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。趋势：到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿占全国总人口的28%。2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%•养老产业宏观机会研究•未来居家养老将成为社会养老服务体系中重要组成部分。《十二五社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》中提出90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。目前来看，41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将会上升。数据来源：奇创旅游规划咨询机构•养老产业宏观机会研究•目前正处于养老地产快速发展的时代处于较高水平稳定期老年产业井喷式增长老年产业市场发展缓慢1999年-20102010年-2025年从2025年-2055年1999-2010年社会及整体经济水平未能支持，受观念影响，有效需求不明显，市场发展缓慢。2010-2025年社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗。2025年-2055年老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势•养老产业宏观机会研究•四二一家庭结构养老压力，将对居家养老和社区服务养老利好“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。•养老产业宏观机会研究•政策制度扶持促进老龄产业快速发展2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》•十七大《报告》•全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》•国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中•国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书•全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》•修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。•养老产业宏观机会研究•通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴等.........•养老产业宏观机会研究•TOP20房企已有50%进入养老地产，上市企业中至少30家已进入养老地产绿城万科远洋富力绿地金地保利龙湖华润万达•养老产业宏观机会研究•市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。北京太阳城东方太阳城绿地21城·孝贤坊万科幸福汇•养老产业宏观机会研究•小结：养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好“421”家庭养老压力企业对养老地产的进驻推动中国养老地产发展•养老产业发展现状研究•从区域选择来看呈现四种模式，其中以大都市郊外模式最为成熟。1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式：以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式：以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。•养老产业发展现状研究•开发模式国内养老地产开发模式居家养老CCRC模式老年社区一站式养老候鸟养老度假养老基地美国凤凰城太阳城北京太阳城住院照顾护理之家照顾机构式照顾候鸟养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家机构养老模式诠释产品•养老产业发展现状研究•养老产业参与方传统地产商专业养老机构保险行业国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企.专注于养老市场的产业投资者，上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性。以泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。•养老产业发展现状研究•传统地产商：以房地产思维开发养老地产，最终以产品销售实现投资回报对于地产企业来说，做养老地产资金周转成本、沉淀成本是高昂的，所以多数企业以做短线养老为主，抗拒将项目放在手上传统地产开发商基于对房地产细分领域介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄。•养老产业发展现状研究•养老机构：长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，投资回报周期长。专注于养老市场的产业投资者不同于房企，往往长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。由于养老地产投资回报周期往往较长（业内普遍估计8-10年），采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投资回报周期。虽然运营模式上，出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式，但实际运营效果差强人意，经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需时日。•养老产业发展现状研究•保险企业：拥有较低的资金成本，但不能出售养老地产项目，最终以销售保险产品等方式回收投资2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。2012年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。•养老产业发展现状研究•市场参与者优劣势分析市场竞争者优势劣势市场竞争现状房地产开发商在地产项目开发上有经验企业战略重心偏重于商品房开发销售养老社区多数开发商的细分产品线大型开发商（万科、绿地、绿城、远洋、中海、龙湖等）小型开发商（太阳城集团）保险公司资金成本低，资金实力雄厚。通过养老保险产品获取潜在客户资源缺乏项目运营经验需要借助第三方进行地产项目开发和提供养老服务开始大规模进入市场（泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等）专业养老机构专业养老机构具有品牌优势市场定位、产品、服务设计专业化资源整合较强资金实力相对薄弱亲和源是专业的高端养老机构中领先企业•养老产业发展现状研究•作为产融结合的公司，在养老产业中有机会考虑多种操作思维、模式集合。地产企业：土地成本、资金周转成本使开发商以做短线养老为主。保险企业：资金成本低、考虑投资综合回报（1、资金池的流动，2、保险的销售，3、保险客户增加，4、土地的增值）。养老机构：专注养老事业，微盈利模式（1、投资回收周期长，2、盈利模式较为传统）。养老事业探索者房地产操作思维金融撬动养老地产商保险公司养老机构快速回收成本考虑综合回报微盈利模式•养老产业盈利模式研究•国内养老产业盈利模式国内养老地产赢利模式持有模式销售+持有销售模式•养老产业盈利模式研究•销售方式案例：绿地21城弊端：土地款往往导致项目沉淀更多资金，拉长投资回报周期。成本：一般会进行适应老化设计，成本增加不会太多（低于房屋造价的1%）销售模式优势劣势资金回流快，房地产开发商试水养老地产的首选无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化•养老产业盈利模式研究•持有方式案例：乐成、亲和源、泰康之家市场现状：服务水平决定入住率，入住率决定盈利能力，对专业度要求最高。相关企业：专业化、连锁养老机构通常选择持有。盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。持有方式优势劣势服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报投资回收期长，前期资金压力大•养老产业盈利模式研究•销售+持有方式案例：绿城乌镇雅园、万科幸福汇自持比例：一般为10-30%开发方式：老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用操作方法：传统的住宅开发商在服务和管理方面欠缺专业的团队，常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理，产生较高的管理成本。销售+持有优势劣势回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益自持部分对服务和管理水平要求较高•养老产业盈利模式研究•总结最优模式：销售+持有1、盈利模式多样。2、资金回笼快，具备长期收益。3、稳健、风险适中。•地产企业养老模式研究•研究思路：操作方式+产品案例研究绿城万科远洋保利中海卓达如何进入具体打法操作方式方法借鉴远期规划土地选择销持比例区域选择•地产企业养老模式研究•万科：要做养老而非地产——社区型养老涉足开发：随园嘉树，使用权销售+自持销售自持比8:2做试点：幸福汇，产权销售+自持社区型养老，全部自持，未来北京每个房地产项目内一栋楼第一步第二步第三步•地产企业养老模式研究•万科幸福汇位置：北京市房山区窦店镇占地面积：7.2万平米总建面：16.4万平米，1262户土地获取方式及年限：挂牌方式，70年建筑形式：5-15层带电梯低密观景板式洋房销售产品类型：住宅产品全部出售，大部分配套公建自持出租价格：均价￥10000/㎡（2011年6月开盘）销售率：当日销售率83%，2个月内售罄。基础配套：2万平米配套。其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家万科养老地产试金石公寓销售、老年活动中心自持•地产企业养老模式研究•万科随园嘉树位于良渚文化村核心区，项目包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区，老年人生活所需的各类设施一应俱全，老年人每个月可根据需求定制个性化服务：1、老年大学2、生活配套服务（理发屋、便利店）3、景观养生餐厅4、茶吧5、健康管理中心。使用权销售：1.3-1.4万/㎡，月服务费2500-3200元。租赁15年：总房价的60%，月服务费2500-3200元。不足15年退还剩余年限房款，超过15年，免费住。占地639000平方米总建639000平方米产权年限40年建筑类型5-6F多层总户数575户面积段75-110㎡•地产企业养老模式研究•绿城：理想主义的养老尝试——学院式养老进入养老产业，1500亩大盘主打学院式养老（乌镇雅园），联手杭州师范大学