写字楼投资收益计算方法

2/15/2020写字楼投资收益四种计算方法租金回报率法写字楼投资价值评估讨论收益评估风险评估投资计算简易国际评估法内部收益率法租金回报率分析法2/15/2020写字楼投资收益四种计算方法2/15/2020租金回报率法公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。租金回报率分析法2/15/2020内部收益率法公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。（上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。2/15/2020简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。2/15/2020写字楼投资价值评估讨论2/15/2020一、收益评估（一）、租金收益目前相对于其它产品，写字楼的租金回报率相对较高。不过项目的租金收益情况与项目所在地有很大关联性，一般情况下，中心区写字楼项目租金稳定、出租率较高，租金回报率也相对较高。（二）、增值收益房价上涨产生了房子的差价收益，近几年的涨幅处于一个快速上涨的过程中，年均增幅基本都会突破10％，其中07年达到了历年的峰值，初步估算涨幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至。房价涨幅与所在区域具有较大的关联性，一般情况下，中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区，因为中心区周边设施基本成形，升级余地不大，而新兴区则有较大的升级潜力，与住宅产生并驾齐驱的涨势。2/15/2020二、风险评估（一）、市场风险写字楼市场面对着短期的消费者与开发商之间的博弈，也面对着长期发展下开发商互相之间的博弈，未来市场存在较大的不确定性。（二）、财务风险主要来自于两方面：1、央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响；2、房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。2/15/2020三、投资计算（一）、收益租金收益：目前市场的年租金回报率在5％-7％之间，但受房价涨幅拉动，租金收益也会逐步提高，实际租金回报率要高于此。增值收益：从近几年的观察来看，写字楼价格年均涨幅基本都超过10％，07年甚至超过30％。（二）、投入房款首付：写字楼最低首付不得低于50％；贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税；其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用；2/15/2020（三）、其它本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额；贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额；房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值；（四）、测算及建议通过以上各项费用的考虑，经过计算，假设1套单价10000元/㎡、套型面积50㎡的写字楼，首付50％、5年贷款期限，5年满后出售，房价涨幅需超过11％才能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额；但是如果在满10年后出售，房价涨幅只需超过7.0％就能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额。可见写字楼需长期持有，投资价值才在一定程度上存在。在目前投资渠道有限的情况下，投资写字楼仍是一个理财方向。但需要较为谨慎，根据自己资金数量与远期规划来确定。2/15/2020通过以上分析，初步建议如下：1、投资郊区写字楼，房价涨幅空间较大，主要通过房子增值作为收益，不过目前来说，风险较大，面临很多不确定性因素，不建议作为投资方向；2、投资中心区写字楼，主要通过长期持有作为收益，5年期内的投资收益与银行同期利息额相近，长期收益稍好，可作为投资方向。