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土地管理学总论第五章土地权属管理三、城镇国有土地使用权转让管理（一）概念和特征1、概念土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。基本形式：•出售•交换•赠与2、特征是发生在平等民事主体间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离（二）条件、内容和程序1、条件直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25％以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书以划拨方式取得的土地使用权转让的条件首先应当报经有批准权的人民政府审批由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理2、内容权利、义务转移建筑物、附着物转让使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限的剩余年限转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格3、程序(必经程序)转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家（三）合同标的：土地使用权（地上建筑物、附着物）价款：出售合同的期限：签订期、有效期合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行违约责任1993年11月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司(以下简称泰丰公司．合同乙方，与被告山西大同市土地管理局(以下简称土地局．合同甲方，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经协商一致自愿签订了国有土地使用权出让合同；合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元．合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%（计1206868.05元)作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金；乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。出让案例合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元-其中，含合同定金1206868.05元．土地使用权出让金2793131．05元；泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清-土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖-大同市人民政府”和”大同市土地管理局”印章的8939．77平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用权出让金-后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日付清。到期仍未履行。土地局遂依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同。所支付的定金及出让金不予退还”的规定。解除1993年11月23日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用权出让金2793131.05元不予退还。10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年3．4月间向大同市人民政府报告，请求给予解决．但均无结果，遂于1997年8月20日向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的《国有土地使用权出让合同》后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收虽经原告多次交涉，被告拒不退还，故诉请依法判令被告退还原告给的土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权出让合同被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促．一直未按约定履行，至今欠下违约金790余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出止和转让暂行条例》第14条和山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法第11条的规定，对原告已经支付的定金及土地使用权出让金不予退还。以弥补原告给被告造成的损失．原告现在提起诉讼，已经超过诉由时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求，因为1994年10月24日泰丰公司接到上诉人的解除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，并未主张过退还土地使用权出让金、这一主张是1997年8月起诉时才提出来的，已经远远超出《民法通则》规定的诉讼时效况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。合同效力分析《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定：土地使用权出让合同应当按照平等，自愿，有偿的原则，由市．县人民政府土地管理部门《以下简称出让方》与土地使用者签订”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系，被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同。符合平等，自愿，等价有偿的原则，是有效的。《民法通则》第89条规定，依照法律的规定或者按照当事人的约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行．土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金总额的15％作为合同定金．该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力，《民法通则》第89条第3项规定：”当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返回定金-出让金分析至于泰丰公司已交纳的部分土地使用权出让金，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》并没有“不予退还”的规定．土地局没收这部分资金．无法无据。而且该条例第53条规定：“本条例由国家土地管理局负责解释!”因此．山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条规定的”不予退还”．既未经行政法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。国有土地使用权出让和受让方之间，是平等的民事主体．应当本着公平，等价有偿的原则相处作为出让方的上诉人土地局没有退还收取的定金，已经是对受让方-被上诉人泰丰公司的违约行为进行了制裁；除此以外，泰丰公司没有对土地局造成其他损害，也没有从土地局获取到任何利益土地局没有任何理由再继续占有泰丰公司交付的土地使田权出让金．土地局决定不退还泰丰公司交付的土地使用权出让金，理由不能成立．关于土地局占用部分出让资金期间的银行利息泰丰公司诉请土地局赔偿占用这部分资金期间的银行利息一节．因泰丰公司违约在先，故不予支持；土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，既有惩罚泰丰公司违约行为的作用．也有弥补土地局损失的作用；土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金．其辩称不退还土地使用权出止金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，理由不能成立。一般诉讼时效。指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。特别诉讼时效。指针对某些特定的民事法律关而制定的诉讼时效。一、短期时效。短期时效指诉讼时效不满两年的时效。我国《民法通则》第136条规定：“下列时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。”其他还有如《担保法》中规定的“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证人承担保证责任的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”等。二、长期诉讼时效。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年以上二十年以下的诉讼时效。三、最长诉讼时效。最长诉讼时效为二十年。诉讼时效中断是指已开始的诉讼时效因发生法定事由不再进行，并使已经经过的时效期间丧失效力。我国民法通则第140条确认了诉讼时效中断的情况和事由，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”关于诉讼时效土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰公司提供的证据表明，该公司在1996年3．4月间向大同市政府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断：因为，大同市人民政府是土地局的上级主管部门土地局发给泰丰公司的“国有土地使用证”上．加盖着“大同市人民政府”印章：泰丰公司与土地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力-请求重新受让土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系：泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时提出这两项清求；因此．泰丰公司只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时．则退还土地使用权出让金就成为其必然请求；土地局认为泰丰公司起诉时才提出退还土地使用权出止金的请求，已经超过诉讼时效，理由不能成立．据此，大同市中级人民法院于1997年11月27日判决：被告土地局在本判决生效后10日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金2793131.05元2．一审案件受理费35963元，由被告土地局负担案例：原告王某与被告于都县某公司于2003年11月签订了《房地产转让协议》一份，被告将位于红旗大道14号的房地产（该宗地系政府划拨用地，当时正处于市中级人民法院查封之中）按现状以转让金245万元的价款全部转让给原告，并约定合同自签订之日原告方预付款50万元人民币进入被告方帐户起生效。合同签订后，原告按被告要求，于当日下午将定金50万元交给被告。被告出具了收款收据。2004年2月，于都县土地交易中心经于都县政府批准，于都县国土局决定，将被告使用的红旗大道14号国有土地1658平方米挂牌公开出让。同年3月，被告以电话方式与原告进行了联络，原告没有参加竞买。3月30日，于都县土地交易中心与第三人王春招签订《土地成交确认书》，第三人依约定支付了该土地的全部成交款。2004年4月原告王某以