成都城南商业商务市场调查

成都城南商业商务市场调查天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究1.11.21.31.41.51区域写字楼及商业市场情况天府大道沿线2351467现有乙级写字楼现有甲级写字楼现有产业园区高新国际广场1天府新谷2中国水电大厦3拉德方斯大厦4特拉克斯广场567高新孵化园天府软件园天府大道沿线序号项目名称档次入市时间体量（㎡）租售模式租金(元/㎡/月)售价(元/㎡)1高新国际广场乙级200446,608租售皆可8010,0002天府新谷乙级2009430,000租售皆可405,9003中国水电大厦甲级200921,000租售皆可N/A8,9004成都拉德方斯大厦甲级200987,950租售皆可N/A12,0005特拉克斯广场乙级200979,712租售皆可N/A9,0006高新孵化园产业园区1995230,000租售皆可45N/A7天府软件园(一期二期)产业园区2004790,000租售皆可40N/A备注：天府新谷目前推出体量大约10万㎡天府大道沿线中航城市广场1旺旺项目2九龙仓城南项目3中航国际广场4中天盈项目56希尔顿写字楼7中信广场8东方国际广场新希望国际9航兴国际10美年广场11天府软件园3期15天府VILLAGE16理想中心1214威尔斯洲际广场23561497810111514未来供应写字楼项目未来供应产业园区项目1214序号项目名称档次入市时间体量（㎡）租售模式租金(元/㎡/月)售价(元/㎡)1中航城市广场甲级201150,000只租不售N/AN/A2旺旺项目待定2013N/AN/AN/AN/A3协慧智谷甲级201180,000只租不售N/AN/A4中航国际广场甲级201235,000只租不售N/AN/A5中天盈项目甲级201250,000只租不售N/AN/A6希尔顿写字楼甲级201375,000只租不售N/AN/A7中信广场甲级201283,000N/AN/AN/A8东方国际广场待定201252,169N/AN/AN/A9新希望国际乙级201080,000租售皆可N/A6,80010航兴国际乙级201093,055租售皆可N/A7,00011美年广场乙级2012140,000租售皆可N/A5,48812理想中心乙级2010110,000租售皆可N/A6,50013威尔斯洲际广场乙级201036,000租售皆可N/AN/A14天府VILLAGE产业园区2010240,000租售皆可N/AN/A15天府软件园3期产业园区2011230,000租售皆可N/AN/A天府大道沿线甲级写字楼现有供应占比在2009年以前天府新城只有高新国际广场的B座达到了甲级写字楼的大部分标准，随着2009年中国水电大厦和拉德方斯的入市，天府新城有了真正意义上的甲级写字楼。天府新城写字楼虽然起步较晚，但随着城市向南发展、政府南迁以及产业机构的调整，使得南部新城写字楼物业发展起点较高，加上政府对天府新城的着力打造，未来发展前景看好。36,83252,20035,76520,40082,10719,302134,31197,82846,60847.64%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0001998年2000年2002年2003年2005年2006年2007年2008年单位：㎡0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%总供应量天府新城供应量占比天府大道沿线甲级写字楼未来供应占比随着市中心土地资源稀缺，未来天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域。从2011年开始增长，而市区写字楼主要集中在东大街沿线。天府新城写字楼供应高峰将出现在2012年-2014年。未来天府新城将是成都除市区外的写字楼集中区。188,950256,440188,000249,169350,000283,000163,00057.60%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0002009年2010年2011年2012年2013年2014年单位：㎡0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%总供应量天府新城供应量占比天府大道沿线写字楼存量4153267现有乙级写字楼现有甲级写字楼现有产业园区序号档次项目名称体量（㎡）总供应量（㎡）1写字楼甲级中国水电大厦76,577164,5272成都拉德方斯大厦87,9503乙级高新国际广场12,800526,7124天府新谷434,2005特拉克斯广场79,7126产业园区高新孵化园230,0001,020,0007天府软件园(一期二期)790,000随着市中心土地资源稀缺，未来天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域。从2011年开始稳定增长，而市区写字楼主要集中在东大街沿线。天府新城写字楼供应高峰将出现在2012年-2014年。备注：天府新谷目前推出体量大约10万㎡天府大道沿线写字楼产品特征项目名称档次标准层面积(㎡)最小分割面积(㎡)层高(m)中央空调租金(元/㎡/月)物管费(元/㎡/月)中国水电大厦甲级1,00081.323.7有N/A16(含空调)拉德方斯大厦甲级2,2001003.7有N/A16(含空调)高新国际广场乙级3,02075.484.2有8014(含空调)天府新谷乙级1,941102无405特拉克斯广场乙级1,3003003.8无N/A15(含空调)目前区域内写字楼租户主要由一些高科技行业及专业服务业的中小企业构成，这部分企业需求面积较大，但付租能力较低。区域内现有写字楼配套设施良好，性价比较高。区域以入住企业分析9.62%0.64%18.59%9.62%3.21%10.90%30.13%15.38%1.28%0.64%医疗保健行业公共机构物流/运输行业能源化工行业消费品行业房地产/建筑行业金融服务行业贸易/零售行业制造业高科技行业专业服务行业公司类型公司行业比列省内企业以高科技行业、能源化工行业为主。53.85%国内省外企业以以房地产/建筑行业、专业服务行业、制造业为主。40.38%国外企业以高科技行业、专业服务行业为主。5.77%由于天府新城定位为以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，区域内天府软件园、高新孵化园目前以形成产业规模，大量以高新技术产业中心的企业聚集，区域内目前入住企业以高科技及专业服务业行业为主。天府新城因其大量住宅项目的修建，引来了众多房地产开发企业纷纷进驻。天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究1.11.21.31.41.51、区域写字楼及商业市场情况区域产业园区科技新城——天府新城是成都发展软件及服务外包产业的核心区域，科技是它的首要功能。随着高新孵化园、天府软件园的开发，区域科技氛围已经逐渐成熟，软件园等项目的开发及入驻，为未来区域的成熟奠定了重要的基础.资料来源：高新区党工委规划总用地面积100万㎡(约1500亩)，一期建筑面积约23万㎡，分为A、B两地块，共17栋小独栋办公楼。入住企业类型：IT类研发企业为主，如中国移动通信、华为技术、上海贝尔、NOKIA、台塑集团、邦储存储等企业。租金：平均40元/㎡/月入驻率：90%左右（按可租赁面积计算）推出时间：2005.4卖点：规模大、性价比高、政策优、价格优惠。市场实际表现：项目体量大，一开始销售不畅，在售出三幢后转为只租不售，2006年开始出租率迅速上升。天府软件园天府软件园一期成都高新孵化园是由政府注入巨资打造的现代高科技软件、信息安全、数字娱乐等专业孵化平台；是由国家发改委批准的全国十一个软件企业基地之一；是西部软件技术中心和人才聚集高地；园区位于城南新区、占地500亩、总建筑面积31万㎡；建有9个孵化单元和综合服务楼、运动健身场所、专家公寓、学术报告厅、具有同声翻译功能的学术讲演厅等配套设施；配套“5A智能”系统，达到“千兆入园，百兆到桌面”的高速网络；政府扶持、政策优惠工商税收关系在高新区经营十年以上，可享受税收返还政策，同时，由于地处高新孵化园区域更可享受园区的部分优惠政策。高新孵化园目前已建成23万㎡，其中起步区面积41,000㎡，入驻企业338家。租金：起步区2004年月租金约20-25元/㎡起，目前已达到平均45-55元/㎡·月。售价：起步区平均4,500元/㎡。销售率：起步区孵化园基本销售完毕，绝大部分为自用，投资客仅占10%左右。此后改为只租不售，月租金目前为45元/㎡。入住率：90%左右。点评：入市较早（2003年），价格优惠（租售价格均比较优惠，带有强烈的招商引资色彩），吸纳了大部分市场需求（主要是高新技术企业研发机构和中小型成长型企业），目前内部已经形成较好的商务氛围。主要入驻客户高新孵化园其他产业园区赛门铁克研发中心，规划建筑面积9万㎡,已于08年3月开工。安捷伦研发中心，规划建筑面积2.5万㎡，已经动工四川大学国家大学科技园，规划总建筑面积31万㎡，2008年动工。天府软件园三期规划面积20万㎡，于2008年动工。天府软件园二期一共56万㎡，今年全部竣工，投入使用。目前招租已经完成越30-40%，已经签约的重要企业有：金山、华为、埃森哲、迪易通、IBM、SAP、腾讯、威普罗、用友、ASM、等。天府•VILLAGE一期（大源科技园）项目在2009年6月30日前开工。园区性质类似于天府软件园。天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究1.11.21.31.41.51、区域写字楼及商业市场情况目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城区域建设及规划的总部项目国电大渡河区域总部三峡集团区域总部川投集团区域总部中国华电区域总部中国水电区域总部新希望区域总部地铁OCC中国联通区域总部中国化工第八设计院西南设计院中国网通中国移动烟草.兴业资料来源：高新区党工委区域建设及规划的总部项目国电大渡河区域总部,建筑面积7.4万㎡。三峡集团区域总部,规划建筑面积15.5万㎡。川投集团区域总部,规划建筑面积9.5万㎡。中国华电区域总部,规划建筑面积8.8万㎡。中国水电区域总部,规划建筑面积8.8万㎡新希望集团总部,规划建筑面积27万㎡成都地铁公司总部及OCC,规划建筑面积11万㎡中国联通区域建设及规划的总部项目中国化工第八设计院,规划建筑面积7.5万㎡,已建成中国建筑西南设计院,规划建筑面积7.2万㎡四川省广电中心,规划建筑面积15万㎡中国移动四川公司,规划建筑面积3.9万㎡中国网通,规划建筑面积4.5万㎡烟草兴业大厦，规划建筑面积8万㎡目前天府新城已签约11家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家。总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达10万人。金融后台服务区资料来源：高新区党工委天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究1.11.21.31.41.51、区域写字楼及商业市场情况写字楼序号项目名称序号项目名称1高新国际广场15蜀都嘉泰项目2天府新谷16东方投资项目3成都拉德方斯大厦17中信广场4中国水电大厦18诺亚舟项目5特拉克斯广场19新希望国际大厦6茂业中心20乔治西顿7中航城市广场21高新芯创国际8九龙仓城南项目22美年广场9旺旺项目23上海复地项目10大鼎国际广场项目24天合凯旋广场11誉峰项目25航兴国际12中航国际广场26威尔斯洲际广场13东方国际广场27理想中心14一航项目研究说明：区域内不大部分项目仅为大致规划指标，具体零售指标及写字楼指标暂未对外正式发布，因此，在此部分，我们暂时无法分解零售指标及写字楼指标。9101176512131422建成项目在建项目规划项目81234151617181920212324252627高新国际广场B座项目简