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第五章收益还原法收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤重点掌握内容：重点介绍收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。概念是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。第1节收益还原法的基本原理理论依据：预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：不动产的价格＝例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值40万元。不动产的净收益利率普通适用的收益还原法的表述：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产的价格。适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益即可；适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预期，因此，收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜的收益法公式计算收益价格第2节现金流量与资金时间价值现金流量现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存入银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1000元存入银行，一年后得到的本利和为l060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1000元在1年中的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i＝x100%式中i1－一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：如果已知年利率为6％，则月利率为i1P6％12利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：In＝Pxnxin个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝Px[(1+i)n–1]n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还的本利和为115元，这就是说，现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。(一)最一般公式第3节收益法的基本公式对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中ai，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。(二)净收益每年不变净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限年；二是收益期限为有限年。1、收益期为有限年2、收益期限为无限年净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。(1)直接用于测算价格某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗不动产的报酬率为8．5％。试计算该宗不动产的收益价格。解：该宗不动产的收益价格计算如下：(2)用于不同期限价格之间的换算为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的“”,则有Kn＝因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下：1(1+r)n1-1(1+r)n1-若已知V∞，求V70、V50如下：V70＝V∞xK70V50＝V∞xK50若已知V50，求V∞、V70如下：V∞＝V50xV70＝V50x如果将上述公式一般化，则有：Vn＝VNx1K50K70K50KnKN例子：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30年收益权利的价格。(3)用于比较不同期限价格的高低要比较两宗不动产价格的高低，如果两宗不动产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。例子：有甲、乙两宗不动产，甲不动产的收益期限为50年，单价2000元／m2，乙不动产的收益期限为30年，单价1800元／m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗不动产价格的高低。(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。课后作业：（1）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时间价值部分的内容）第5节净收益不动产收益的确定1、对于出租不动产的收益确定运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：①潜在毛收入；②有效毛收入潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入；有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；2、对应用于经营的不动产的收益的确定：经营收入运营费用的确定1、出租中总费用⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。通常按年租金的2-5%；⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%；⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税⑸中介费用：一般为一个月租金。2、企业经营费用⑴经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等；⑵生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。净收益的确定1、出租的纯收益净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用注意：在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。2、经营的纯收益：不动产纯收益＝总收益－经营总费用3、尚未使用或自用的不动产纯收益：比照类似不动产计算得到。求取净收益时对有关收益的取舍1、有形收益和无形收益有形收益：由不动产带来的直接货币收益；无形收益：由不动产带来的间接利益(自豪感、提高个人的声誉和信用)；注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收益。2、客观收益和实际收益客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。实际收益：待估不动产在现实的经营水平下，实际取得的收益。（一般不直接用于估价）注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。例子：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面