搜索
营销中心/2014.8星瑞城总体营销报告目录PART1：项目本体PART2：市场环境PART3：项目定位PART4：营销分解PART1：项目本体a、区域交通b、基本情况·璧山区位于重庆主城九区以西，东连九龙坡区和沙坪坝区，南接江津区，西临永川区和大足区，北靠铜梁区、合川区和北碚区。2014年7月由璧山县改设为璧山区。·截止到2013年，璧山区幅员面积915平方公里，辖6个街道、9个镇；璧山距离重庆主城37公里，是距重庆主城最近的区县；被定位为重庆“城市发展新区”。·截止2012年常住人口为64.0万人，其中城镇常住人口为29.35万人，农村常住人口为34.65万人。城镇化率达到45.86%。城镇化率继续位居全市19个县第1位。地理位置/周边环境/交通状况·项目所在绿岛新区核心区域，将包括行政办公和服务中心、商业中心、商务和总部基地等多个城市功能，是璧山区政府着力打造的新型区域。·璧山老城区旧城改造困难加速了城市外扩的进程，2015年新区建成面积达到13.15平方公里，全面实现“再造一座璧山新城”。本案本案本案地理位置/周边环境/交通状况资源条件一：绿岛新城内，西与御湖新区一街之隔，东与老城区无缝衔接。资源条件二：毗邻新政中心、商业中心、秀湖公园，占位最具发展潜力的地段。资源条件三：新区、新形象、新风貌的价值效应明显。本案地理位置/周边环境/交通状况项目周边资源条件利好璧山·连接成渝、渝蓉、渝遂、3条高速，成渝经济圈门户，重庆陆路枢纽口岸重庆西大门渝西口岸城市成渝高速渝蓉高速渝遂高速渝新欧重庆站·5分钟接连老城商业中心，10分钟接连大学城；·双碑大桥、双碑隧洞的建成，轻轨1号线西延长线在建，璧山隧道、绕城高速，璧山完全融入主城”一小时经济圈“·3条高速公路连接成渝，城际高铁在建，提速成渝商贸交流。璧山成为成渝经济圈陆路枢纽口岸，重庆西大门咽喉要道，地理位置/周边环境/交通状况•交通日益完善，拉近了与渝西经济带、重庆主城区距离，使两者之间互动更强；便捷的物流支持，成就成渝贸易往来经济口岸；•新区完善的规划及强劲的政策引导，必然将加速新城的打造成型，为项目提供较好的市场环境；•城镇化建设加快，带来更多改善型消费需求小结西重庆商贸口岸PART1：项目本体a、区域交通b、基本情况地址：璧山区绿岛新区黛山大道交通：成渝高速、绕城高速、大学城、双碑隧道、在建地铁、城市通达性与物流集散性高产品：总建筑面积：21.5万㎡（地上：17万㎡地下：4.45万㎡）容积率：2.39停车位：1360个项目包含家居、建材、餐饮、娱乐、主题性购物中心、汽车城市展厅等多种业态商业总建筑面积：17万㎡基本情况/基础数据/区域划分基本情况/基础数据/区域划分南1期22253㎡南2期20092㎡A馆+B馆60476㎡C馆11082㎡东1期8394㎡东2期8114㎡北1期19645㎡北2期13629㎡PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况c、璧山商业市场调查来自重庆家具协会的数据显示，从2009年开始，美每家、欧亚达、红星美凯龙等大卖场陆续登场。截止目前，拥有大小几十个家居卖场，总面积超过400万平方米。主要集中于主城区内，且三北地区最为密集，区域内竞争激烈主城部分区域家居卖场分布主城分布/经营状况/市场潜力三北地区西区南岸区渝中区卖场名称卖场面积（/万方）经营场地建玛特（南坪店）4租赁（60—120元/㎡）百安居（南坪店）1租赁江南装饰市场3租赁（60—150元/㎡）大川·建博中心18租赁临江装饰材料批发城5租赁（40—250元/㎡）光能板材市场6.6租赁八益建材市场1租赁莱茵阳光地板商社建材店2租赁重庆巴山建材城7.5租赁大渡口陶瓷市场13租赁龙溪建材市场6租赁（40—120元/㎡）聚信国际建材城4租赁（70—130元/㎡）中国西部家居城85租赁重庆铠恩国际家居名都80租赁主城家居市场饱和，竞争日趋激烈主城家居市场饱和，竞争日趋激烈主城分布/经营状况/市场潜力•经营场所90%为租赁形式，租金主力价格在60—140元/㎡之间，例如，红旗河沟建玛特租赁合同一年一签，上浮比例根据市场情况待定；马家岩市场一楼临街铺面，租金价格高达200元/㎡以上，商家经营成本不可控，缺乏经营自主权（损失老客户）•家居产业对地产产业依赖性强，地产行业周期性不稳定。•重庆家居卖场从2011年下半年起销售收入整体下滑30%—40%。•2012年，陆续有南坪好百年家居，袁家岗香江家居MALL，亨利戴等市场等关门寻求新的市场空间和稳定经营场所小结传统主城严重饱和渝西口岸巨大空白专业家装建材卖场集中于主城区域，大渝西片存在规模小、档次低、过于分散等系列问题，对专业市场有升级需求。主城分布/经营状况/市场潜力璧山大学城西永保税区永川大足铜梁江津大渝西片区未来近100万个家庭将产生600亿消费力璧山、大学城、西永园区核心区域，未来商品房开发总体量将超2000万方（20余万个家庭）大渝西片区其他区域，未来将形成数百万方新住区，家居市场存在巨大刚性需求大渝西片区（璧山为中心，辐射大学城、西永、江津、铜梁、大足、永川）城市化建设发展提速，将有近100万个家庭在未来3—5年产生，家居、家庭消费市场存在刚需主城分布/经营状况/市场潜力•重庆主城家居卖场分布不均，体量已趋饱和，竞争激烈•卖场基本采取租赁模式，无可售物业，商家经营环境不稳定•大渝西片区尚未出现集中性家居卖场、家庭消费区，存在市场空白•大量新家庭将在大渝西片区诞生，存在以家庭为单位的衍生刚性消费需求专业家居市场、集中家庭消费存在巨大市场空白小结PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况C、璧山商业市场调查目前璧山有7个在售/待售商业项目，总体量约140万方，主要分布在新城片区。同景国际城金科中央公园城凤凰国际新城天安数码城碧桂园翡翠城中冶黛山壹品瀚恩第五大道项目体量（万方）物业形态金科中央公园城6.2社区底商+购物中心同景国际城12社区商业+购物中心欧鹏凤凰国际新城16社区商业+购物中心天安数码城30社区商业+购物中心+酒店碧桂园翡翠城2.6购物中心南门唐城5.4购物中心绿岛中心70社区商业+购物中心合计142.2璧山在售商业/大学城在售商业璧山在售商业/大学城在售商业项目社区商业（万方）售价（万元/㎡）购物中心售价（万元/㎡）酒店售价（万元/㎡）同景国际城8万方1F3.5—44万1F未推出——2F1.5—2.52F3F13F金科中央公园城2万方1期已基本售罄，价格2—4万4.2万方（自持40%）1F3—5——2F1.3—1.53F0.94F0.8天安数码城18.8一期售价3—10，售罄11万方未推出碧桂园翡翠城2.6万方1F1.1————2F0.9南门唐城————5万方1F10月开盘，预计均价，3万左右——2F3F秀湖水街整体已售——绿岛中心社区商业+购物中心，共计70万方，未开盘，预计均价3万——/销售方面/主要集中于绿岛新区，商业氛围尚未形成，物业类型非“社”即“购”，竞争巨大；/售价方面/1F主力单价均控制在2--3万元/㎡，2F、3F面积较大，主力单价为1.0-1.5万元/㎡主力总价为200-350万之间？？。/租赁方面/新城建设初期，成型有待时日，除金科、同景一期外，住宅、商铺均无交房无商业氛围，整体租赁情况差/租金方面/1F80—120元/㎡/月，2F30—40元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。璧山在售商业/大学城在售商业项目在售存量（万方）物业形态旭阳台北城2.47社区商业+购物中心金科廊桥水乡2.6购物中心富力城3.47社区商业协信城立方0.94社区商业+购物中心龙湖U城0.17购物中心康田漫城0.77社区商业北麓国际城0.13社区商业龙湖拉特芳斯2购物中心首创光和城0.3购物中心合计12.85——旭阳台北城龙湖拉特芳斯首创光合成璧山在售商业/大学城在售商业项目物业形态在售货量（万方）户型区间（㎡）价格区间（万元/㎡）备注旭阳台北城购物中心2.4720—801—3.6金科廊桥水乡购物中心2.6100—4001.2—3.2龙湖U城天街购物中心0.17200—3000.6—1.83—4楼协信城立方社区商业0.9430—602.2—2.61楼黑铺/销售方面/自持主力店项目其周边铺面售价及去化率明显高于无主力店自持项目。/售价方面/1F主力单价均控制在2--3万元/㎡；二、三层面积较大，面积段200-300㎡较多，均价为1.0-1.5万元/㎡，主力总价为200-350万之间。/租赁方面/除龙湖睿城，其他项目出租率极差，2F及内街空置率在70%以上。/租金方面/1F50㎡左右小铺租金仅有30-50元/㎡/月，2F20-30元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。璧山在售商业/大学城在售商业•西永、大学城、璧山片区在售商业及近期推货量近100万方•按照商业地产主要分类：购物中心、社区商业、写字楼、酒店、专业市场•本区域商业项目定位均为“社区商业+购物中心”形态•未来，还将产生大量“综合类购物中心”，经营业态重叠，商业综合体竞争巨大本区域核心商业地产产品类型中写字楼、酒店、专业市场，存在空白小结PART2：市场环境a、重庆家居专业市场商业状况b、璧山及大学城周边商业状况C、璧山商业市场调查老城区工业园区绿岛新区璧山当前商业主要集中于老城区范围璧山商业板块，集群发展，形成较为明显聚集区的业态有：家居建材、餐饮、购物、汽车类璧山市场商铺空置率高，整体租金水平较低细分业态中，占比前三的业态分别为零售购物、生活配套及餐饮现有商铺中，80%商铺在100m²以下璧山区商业综述老城区工业园区绿岛新区璧山当前商业主要集中于老城区范围璧山商业板块，集群发展，形成较为明显聚集区的业态有：家居建材、餐饮、购物、汽车类璧山市场商铺空置率高，整体租金水平较低细分业态中，占比前三的业态分别为零售购物、生活配套及餐饮现有商铺中，80%商铺在100m²以下璧山区商业综述商业区域综述/经营状况/商家调查/终端调查业态体量租金（主力区间）经营情况家居5万方40—120元街区商业、小型卖场各一半，经营状况良好，经营品类分散，档次低，消费环境差；餐饮10万方30—50元主要以江湖菜占主导地位，类型单一，档次低，消费环境差；零售百货1.6万方（两大步行街）40—60元品牌档次低，消费环境差，明显缺乏合理管理，不能满足高中档百货类购物需求，导致中高端消费向主城区域外溢严重；大型超市2.2万方（5家）经营状况良好汽车及衍生3+90（家）60—80元3家城市展厅，90余家相关衍生品，璧山汽车行业发展较好，处于上升阶段，整个市场销售情况活跃。存在市场扩展、升级需求。休闲娱乐零散分布以自营品牌为主，消费及档次偏低，市场占比小。儿童母婴零散分布60—200元以购物类为主，主要口岸区域，经营状况良好，但缺乏儿童体验式消费、培训业态；商业区域综述/经营状况/商家调查/终端调查璧山经营良好环境差存在整合提档机会家居建材餐饮占比大业态单一消费环境差零售百货档次低环境差中高端消费外溢大型超市经营良好有高端消费需求汽车发展良好市场需求量大衍生产业丰富街区商业儿童休闲娱乐规模小无品牌消费力需求偏低经营好业态单一存在消费需求空置率高租金倒挂社区商业•餐饮占据璧山整体商业半壁江山，整体档次偏低，缺乏中高端品牌餐饮及特色餐饮•家居行业经营状况稳定，整体档次偏低，不能满足未来市场需求，存在升级提档空间•在所有业态中，零售购物空置率最高，达22%。而儿童母婴业态经营状况良好，但缺乏儿童体验及培训板块，不能满足市场需要•汽车行业销售呈上升趋势，带动其衍生行业繁荣，前景良好小结家居、汽车、儿童业态经营状况最佳档次、规模、类型需进行扩展通过知名连锁商家访谈得知：家居建材—对新区持关注态度，对红星美凯龙品牌认可度高，部分商家有改善经营状况需求；餐饮—品牌餐饮基本根据加盟商需求，确定进入区县拓展市场；零售购物—品牌百货购物对新区入住率、是否有同品质商家进入、商业氛围的最终呈现更为关注；超市—要求新区入住率达到50%，方考虑入驻；