消费支出规划

消费支出规划住房消费规划汽车消费规划消费信贷规划消费支出规划消费决策决定你的生活方式！消费支出规划‹消费支出规划内容消费支出规划—住房消费住房规划住房支出住房消费住房投资消费支出规划—住房消费2005年个人房贷余额超过1.6万亿元；54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”2007年5月份，房价仍然保持上升势头。中国70座城市房价上涨6.4％。与去年同期相比，北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。购房消费规划流程图购房或租房的选择•适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款租房与购房的比较分析购房或租房的选择——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金年成本法•年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。消费支出规划—住房消费消费支出规划—住房消费购房目标购房的财务决策——购房规划的基本方法方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价=可负担首付款＋可负担房贷案例1：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？案例1：王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。案例1：王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元N=20；I/Y=6；PMT=58526；CPTPV=？可负担房屋总价＝671289＋250000＝921289元验证贷款比例是否合适？250000/921289=27%购房的财务决策——购房规划的基本方法方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例2：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子需要60万元。张先生对首付、房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。案例2理财规划师假设7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6％，计算如下：P/Y＝12；N=240；I/Y=6；PV=420000；CPTPMT=？PMT=3009经理财规划师的测算，王先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生的财务状况出发，认为王先生可以考虑购买此套住房。购房流程及相关税费购房流程及相关税费购房流程及相关税费契税：普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。契税首次购买90平米及以下普通住房的，契税统一下调到1%(原3%—5%)按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万×1.5%＝1200080万×1%＝8000购房流程及相关税费印花税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)，免土地增值税80万×0.3‰＝240元56万×0.05‰＝28元购房流程及相关税费律师费：买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费56万×3‰＝1680保险费：贷款额度×相应费率56万×0.47515‰＝2660上述事项合计：33016元普通住宅45016元非普通住宅另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计10万元。购房流程及相关税费公共维修金：小区管理办房价的2%。80万×2%＝16000购房公证费：房价×0.03％80万×0.03%＝240按揭合同公证费：贷款额×0.03%56万×0.03%＝168房地产移转相关租税规定普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5％的营业税及0.5％的教育与城市维护建设税自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人转让房屋财产所得，应按20％税率缴纳个人所得税房产税采用比例税率，出租为房租4%，个人所有非营业用的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。房地产新政策（2006/6/1起）居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足5年转让，须就全额缴纳营业税空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成土地闲置2年将被收回使用权各城市年内建立廉租住房制度消费支出规划—住房消费消费支出规划—住房消费住房消费信贷个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款还款方式和还款金额首付款期款等额本息还款法等额本金还款法等额递增还款法等额递减还款法消费支出规划—住房公积金贷款注意事项：Ａ申请住房公积金贷款，通常要有购房所需资金的３０％以上的购房首付款。Ｂ住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。Ｃ贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管理中心申请公积金贷款可申请公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额所购住房评估价的70%该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额以上三者最低额一位参加S市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估为50万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假定该客户目前本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为150元，本人目前离法定退休年龄还剩30年，其他家庭成员可缴存住房公积金总额为12万元，该市住房公积金管理中心最高贷款额为10万，那么该客户可以获得的住房公积金贷款最高额度为多少？6000+150*30*12=6000060000+120000=180000那么最高可获得10万公积金贷款公积金贷款北京住房公积金管理中心传出消息，7月1日起，北京住房公积金贷款最高额度将调整至60万元。公积金权威专家介绍，此前，包括苏州、南京等地也相继调整公积金贷款上限政策。而目前全国公积金沉淀近2000亿，公积金个贷使用率只有50%至60%，是公积金放宽贷款额度限制的直接动因。公积金贷款额度上浮前后，贷款60万元，期限20年，不同贷款方式比较表消费支出规划—房屋贷款方式比较住房公积金贷款：公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。个人住房商业性贷款：未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，条件相对宽松。个人住房组合贷款：公积金贷款最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。消费支出规划—贷款方式比较消费支出规划—住房消费‹常用两种的还款方式：等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法1月利率）（1月利率）（1月利率贷款本金每月还款额＝还款期数还款期数适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率6.044%。等额本息还款下，每月还款额是：A=30*(A/P，6.044%/12，20）=2196.81请用金融计算器计算案例等额本金还款法月利率累计已还本金）（贷款本金还款期数贷款本金每月还款额＝-适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率6.044%。等额本金还款下，每月还款额是：每月偿还本金=300000/240=1250元第t月偿还利息=[300000-(t-1)×1250]×6.044%/12第1月偿还利息=[300000-(1-1)×1250]×6.044%/12=1568最后1月偿还利息=[300000-(240-1)×1250]*6.044%/12=7其他还款法•等额递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作的人群•等额递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好，未来收入将减少的人其他还款法•等比递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定比例递增适用于目前收入较低，未来收入呈上升趋势的人群•等比递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定比例递减目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支出的人群提前还贷的选择权•提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限•如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息提前还贷案例分析(增加内容*)•张先生向银行贷了40万元，贷款10年，采用等额本息还款法，贷款利率6％。已偿还20期。张先生当前获得10万奖金，准备提前偿还银行贷款。•哪种提前还款方式可以节约更多的资金？月供不变，缩短还款期限减少月供，还款期限不变月供减少，还款期限减少案例分析计算不提前还贷，需要支付的利息总额•每月偿还贷款：P=400000i=6%/12N=20?Pmt=4440.82•支付利息总额4440.82×120-400000＝132898（元）案例分析计算提前还贷时，已经偿还利息和未尝还的本金•未偿还本金：P=4440.82×（p/A，6％/12,100)=348794•已偿还本金：400000－348794＝51206•已偿还利息：＝4440.82×20－51206＝37610案例分析月供不变，缩短还款期限•每月需偿还贷款：P=348794-100000=248794i=6%/12N=100?Pmt=3167.63•支付利息总额3167.63×100-248794＝67969（元）•支付利息总额37610+67969＝105579元案例分析减少月供，还款期限不变•仍需偿还贷款期数：P=348794-100000=248794i=6%/12Pmt=4440.82?N=65.9•支付利息总额4440.82×65.9-248794＝43856（元）•支付利息总额37610+43856＝81466元案例分析月供减少，还款期限缩短•仍