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理财规划：消费支出规划一、规划基本流程（工作程序）第一步建立客户关系准备工作（略）交流中让客户知道制定消费支出规划的重要性1、个人消费的不可或缺（衣食住行）2、个人收入和支出的不同步P273、合理规划降低财务风险第二步收集和分析客户信息1、财务信息（基础）收入支出信息：资产负债信息：2、非财务信息基本信息：自然情况、家庭成员情况、工作性质客户风险偏好：保守、轻度保守、中立、轻度进取、进取。3、客户期望理财目标住房消费：购房时间、房屋面积价格位置等汽车消费：时间、金额耐用品消费：种类、金额第三步制定消费支出规划方案1、计算贷款满足消费支出的可行性2、选择合适的贷款方案：贷款方式、还款方式、还款期（比较不同方案，结合客户情况进行选择）第四步计划实施与调整（债务调整）政策变化收入变化家庭成员构成变化二、住房消费方案的制定（一）制定住房消费方案的一般步骤了解客户购房意愿和目标；收集客户财务及非财务信息；分析客户财务状况（2P2-3）；确定购房目标；贷款规划；方案实施与调整（二）制定住房消费方案的目的P28（三）住房支出的分类住房消费（购房、租房）；住房投资（四）购房目标目标构成内容：计划购房时间；希望居住面积；届时房价确定目标原则：不必盲目求大；无需一次到位；量力而行。影响房价主要因素：3级：区位；面积。2级P9：经济因素、人口因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素。购房规划流程图P30影响购房租房决策因素：房租上涨率；房价上涨率；住居年数；利率水平；负担能力。（五）购房财务决策房价估算：P31例题P32例可负担首付款=目前净资产在购房时终值+目前至购房时可支配收入终值可负担房贷=以购房后第一年可支配收入为年金的贷款期限内的年金现值可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数注意：一般房屋贷款占房价比例应小于70%购房相关税费契税：3—5%；普通住房减半；首次90平以下普通1%评估费：根据银行需求，一般不收律师费：公积金贷款不用；商业贷款客户与银行“谁委托，谁付费”保险费：（1）抵押的：房屋综合险（包括房屋保险和贷款保险）；（2）抵押加保证的：房屋险；（3）质押或保证的：可不用；（4）组合贷款中：房屋险按商贷，人身险按公积金贷抵押登记费：80元印花税：购房合同0.5‰；贷款合同0.05‰；房证5元；出租房屋1‰最低1元；出售房屋合同0.5‰；自2008年11月1日起，个人自售或购买住房暂免征收。相关指标住房负担比=房屋月供款/月税后收入（25-30%）财务负担比=年负债支出/年税后收入（所有还贷40%）（六）住房消费信贷个人公积金贷款特点：最长30年；利率低；担保方式有抵押加连带责任保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证四种；当地购房；金额一般80%以下；可提前还款但需提前1个月书面通知银行。办理资料P35其中：质押物包括银行存款单、国债、国有银行金融债券、银行本品、银行汇票。连带责任保证仅限于5年期以下贷款。贷款限额：退休前可缴公积金总额、房贷比例限额、地区公积金贷款限额个人住房商业性贷款：“按揭”种类•一手房：最长30年；金额一般为房价80%以下；贷款条件及资料P36•二手房：贷款条件及资料P36-37•商业住房贷款：最长10年；金额一般为房价60%以下；贷款条件及资料P37•个人住房转按揭：•集资建房及自建房贷款：贷款方式抵押；质押；保证；抵押（质押）加保证个人住房组合贷款还款期限及计算：贷款期限1年以内的一次还本付息；超过1年的可采用等额本息、等额本金、等额递增、等额递减等还款法每月偿还。等额本息（适用于稳定收入人群）1月利率）（1月利率）（1月利率贷款本金每月还款额还款期数还款期数等额本金每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率总利息=贷款本金×（总期数+1）×年利率÷24等额递增：适用于目前还款能力低、未来增加的人群如刚参加工作等额递减：预期收入减少或目前经济宽裕人群如中年人或未婚白领等比递增：等比递减：P40提前还款发生原因：贷款时对偿还能力估计不足；调整投资组合；财务状况改善还贷方法：全部提前还款；部分提前还款（改变还款时间、改变每月还款额或两者都改变）要求：贷款满1年后；有起点金额要求；提前15天书面申请；可能有违约金；房贷险可退保；注意办理抵押注销延长贷款：提前20天申请；只能延长1次；总期限不超过30年。利率调整处理：合同后放贷前利率调整执行新利率；期间利率调整于次年1月1日执行新利率。（六）租房选择适宜租房的人群：刚踏入社会的年轻人；工作地点与生活范围不固定者；储蓄不多的家庭；不急需买房且辨不清房价走势者。购房与租房比较：年成本法：P44-45•成本构成：购房包括首付款占用机会成本即贷款利息；租房为房租•影响因素：房租是否会调整；房价上涨潜力；利率高低。净现值法：比较购房和租房的现金流的现值，选较低者学习2P各例题练习计算器不同还款方式金额计算及比较三、汽车消费方案的制定（一）一般步骤：了解购车需求收集信息分析信息确定贷款方式、还款方式及还款期限实施计划调整方案（二）基本要求：指定经销商提供抵押质押或担保期限3-5年首付不低于20%，一般银行规定40%。（三）个人汽车消费贷款贷款条件：有效身份及完全行为能力；正当职业及稳定收入（资产）；信用良好；支付首付款；提供认可的担保。相关规定：期限3-5年（二手3年）；质押80%、抵押70%、保证60%；抵押下办理保险（机动车辆保险、第三者责任保险、附加盗抢险）；1年期可按月（季）等额本息或一次性还本付息、1年上可按月（季）等额本息或等额本金及递增或递减法；智慧型P49可无担保异地贷款汽车金融公司贷款：贷款比例更高；可跨省贷款；利率高但杂费低。（四）个人车库车位贷款一般1-3年，最长5年；条件P52四、消费信贷方案的制定（一）一般步骤：了解消费信贷需求；收集信息；分析信息；确定贷款方式、还款方式及还款期限；实施计划；调整方案（二）个人综合消费信贷有担保；多用途（购房、购车、助学）；额度较高（住房抵押70%、商用房抵押60%）；期限较长（一般最长5年，医疗及留学最长8年）；条件P55（三）个人耐用品消费贷款耐用消费品：指单位价值2000元以上，正常使用寿命2年以上的家庭耐用消费品（住房、汽车除外）。要点：起点3000元最高5万元；抵押70%、质押90%、保证或信用根据评价；期限半年至3年；条件P56谢谢大家谢谢大家