消费支出规划13

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理财规划:消费支出规划一、规划基本流程(工作程序)第一步建立客户关系准备工作(略)交流中让客户知道制定消费支出规划的重要性1、个人消费的不可或缺(衣食住行)2、个人收入和支出的不同步P273、合理规划降低财务风险第二步收集和分析客户信息1、财务信息(基础)收入支出信息:资产负债信息:2、非财务信息基本信息:自然情况、家庭成员情况、工作性质客户风险偏好:保守、轻度保守、中立、轻度进取、进取。3、客户期望理财目标住房消费:购房时间、房屋面积价格位置等汽车消费:时间、金额耐用品消费:种类、金额第三步制定消费支出规划方案1、计算贷款满足消费支出的可行性2、选择合适的贷款方案:贷款方式、还款方式、还款期(比较不同方案,结合客户情况进行选择)第四步计划实施与调整(债务调整)政策变化收入变化家庭成员构成变化二、住房消费方案的制定(一)制定住房消费方案的一般步骤了解客户购房意愿和目标;收集客户财务及非财务信息;分析客户财务状况(2P2-3);确定购房目标;贷款规划;方案实施与调整(二)制定住房消费方案的目的P28(三)住房支出的分类住房消费(购房、租房);住房投资(四)购房目标目标构成内容:计划购房时间;希望居住面积;届时房价确定目标原则:不必盲目求大;无需一次到位;量力而行。影响房价主要因素:3级:区位;面积。2级P9:经济因素、人口因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素。购房规划流程图P30影响购房租房决策因素:房租上涨率;房价上涨率;住居年数;利率水平;负担能力。(五)购房财务决策房价估算:P31例题P32例可负担首付款=目前净资产在购房时终值+目前至购房时可支配收入终值可负担房贷=以购房后第一年可支配收入为年金的贷款期限内的年金现值可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数注意:一般房屋贷款占房价比例应小于70%购房相关税费契税:3—5%;普通住房减半;首次90平以下普通1%评估费:根据银行需求,一般不收律师费:公积金贷款不用;商业贷款客户与银行“谁委托,谁付费”保险费:(1)抵押的:房屋综合险(包括房屋保险和贷款保险);(2)抵押加保证的:房屋险;(3)质押或保证的:可不用;(4)组合贷款中:房屋险按商贷,人身险按公积金贷抵押登记费:80元印花税:购房合同0.5‰;贷款合同0.05‰;房证5元;出租房屋1‰最低1元;出售房屋合同0.5‰;自2008年11月1日起,个人自售或购买住房暂免征收。相关指标住房负担比=房屋月供款/月税后收入(25-30%)财务负担比=年负债支出/年税后收入(所有还贷40%)(六)住房消费信贷个人公积金贷款特点:最长30年;利率低;担保方式有抵押加连带责任保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证四种;当地购房;金额一般80%以下;可提前还款但需提前1个月书面通知银行。办理资料P35其中:质押物包括银行存款单、国债、国有银行金融债券、银行本品、银行汇票。连带责任保证仅限于5年期以下贷款。贷款限额:退休前可缴公积金总额、房贷比例限额、地区公积金贷款限额个人住房商业性贷款:“按揭”种类•一手房:最长30年;金额一般为房价80%以下;贷款条件及资料P36•二手房:贷款条件及资料P36-37•商业住房贷款:最长10年;金额一般为房价60%以下;贷款条件及资料P37•个人住房转按揭:•集资建房及自建房贷款:贷款方式抵押;质押;保证;抵押(质押)加保证个人住房组合贷款还款期限及计算:贷款期限1年以内的一次还本付息;超过1年的可采用等额本息、等额本金、等额递增、等额递减等还款法每月偿还。等额本息(适用于稳定收入人群)1月利率)(1月利率)(1月利率贷款本金每月还款额还款期数还款期数等额本金每月还款额=贷款本金/还款期数+(贷款本金-累计已还本金)×月利率总利息=贷款本金×(总期数+1)×年利率÷24等额递增:适用于目前还款能力低、未来增加的人群如刚参加工作等额递减:预期收入减少或目前经济宽裕人群如中年人或未婚白领等比递增:等比递减:P40提前还款发生原因:贷款时对偿还能力估计不足;调整投资组合;财务状况改善还贷方法:全部提前还款;部分提前还款(改变还款时间、改变每月还款额或两者都改变)要求:贷款满1年后;有起点金额要求;提前15天书面申请;可能有违约金;房贷险可退保;注意办理抵押注销延长贷款:提前20天申请;只能延长1次;总期限不超过30年。利率调整处理:合同后放贷前利率调整执行新利率;期间利率调整于次年1月1日执行新利率。(六)租房选择适宜租房的人群:刚踏入社会的年轻人;工作地点与生活范围不固定者;储蓄不多的家庭;不急需买房且辨不清房价走势者。购房与租房比较:年成本法:P44-45•成本构成:购房包括首付款占用机会成本即贷款利息;租房为房租•影响因素:房租是否会调整;房价上涨潜力;利率高低。净现值法:比较购房和租房的现金流的现值,选较低者学习2P各例题练习计算器不同还款方式金额计算及比较三、汽车消费方案的制定(一)一般步骤:了解购车需求收集信息分析信息确定贷款方式、还款方式及还款期限实施计划调整方案(二)基本要求:指定经销商提供抵押质押或担保期限3-5年首付不低于20%,一般银行规定40%。(三)个人汽车消费贷款贷款条件:有效身份及完全行为能力;正当职业及稳定收入(资产);信用良好;支付首付款;提供认可的担保。相关规定:期限3-5年(二手3年);质押80%、抵押70%、保证60%;抵押下办理保险(机动车辆保险、第三者责任保险、附加盗抢险);1年期可按月(季)等额本息或一次性还本付息、1年上可按月(季)等额本息或等额本金及递增或递减法;智慧型P49可无担保异地贷款汽车金融公司贷款:贷款比例更高;可跨省贷款;利率高但杂费低。(四)个人车库车位贷款一般1-3年,最长5年;条件P52四、消费信贷方案的制定(一)一般步骤:了解消费信贷需求;收集信息;分析信息;确定贷款方式、还款方式及还款期限;实施计划;调整方案(二)个人综合消费信贷有担保;多用途(购房、购车、助学);额度较高(住房抵押70%、商用房抵押60%);期限较长(一般最长5年,医疗及留学最长8年);条件P55(三)个人耐用品消费贷款耐用消费品:指单位价值2000元以上,正常使用寿命2年以上的家庭耐用消费品(住房、汽车除外)。要点:起点3000元最高5万元;抵押70%、质押90%、保证或信用根据评价;期限半年至3年;条件P56谢谢大家谢谢大家

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