易居-知雅汇营销策划方案(2003-2004年--23页)

营销策划方案一、九亭市场分析项目名称建筑类别数量开盘时间开盘均价（元/平方米）目前均价（元/平方米）总价范围（万元）双立别墅5000650090-171双联别墅5000650085-150独栋别墅60008500140-250联排别墅14540004800110-130叠加别墅324000450068-81独栋别墅950007000170-250联排别墅（二联、三联）104幢三层（252）3800475090-110独栋别墅7幢三层（7户）49005300185-200小高层2幢12层（144户）3600400050-65上海诗林2002年9月爱伦坡艺墅共309套一期2002年12月二期2003年3月嘉富丽花园2003年1月项目名称建筑类别数量开盘时间开盘均价（元/平方米）目前均价（元/平方米）总价范围（万元）双立别墅5000650090-171双联别墅5000650085-150独栋别墅60008500140-250联排别墅14540004800110-130叠加别墅324000450068-81独栋别墅950007000170-250联排别墅（二联、三联）104幢三层（252）3800475090-110独栋别墅7幢三层（7户）49005300185-200小高层2幢12层（144户）3600400050-65上海诗林2002年9月爱伦坡艺墅共309套一期2002年12月二期2003年3月嘉富丽花园2003年1月二期550户2002年11月3300三期634户未开盘预计4200一期第一次2001年7月3600一期第二次2001年10月4000一期第三次2002年10月4400一期第四次2003年4月5000英国会联排别墅（三联、四联、五联）共66栋联排别墅，首批推出28栋联排别墅2003年7月17日50005000120-150多层（6层）26003600-380035-40小高层（10层、12层）3500预计420039-50多层（5层）400028-43三盛颐景园国亭花苑2000年10月奥林匹克花园多层（四层，五层）4800-500038-85根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上海市来说是比较低的区域。公寓房的售价在4000元—4200/平方米（均价），如三盛颐景园、国亭花园；联排别墅的价格在5000-5200元/平方米（均价），如7月17日开盘的英国会；叠加别墅的价格在4500——4700元/平方米（均价），如嘉富丽花园等；独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右，而上海诗林仅5300元/平方米。分析本项目定价依据本项目系总共为30万平方米的大盘项目，一期的面积不大（仅占总销售面积的13.3%），一期销售需考虑本案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间；本项目刚刚启动，周边的配套、设施尚不完善；本项目为开发商在上海的第一个项目，市场对产品及品牌尚需一个认知的过程；周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成；要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目标，并为二、三期打下良好的销售基础，不应纯粹以获取利润最大化为首要目标。因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低100－200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。在一期产品在市场上得以良好认可的基础上，二、三期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售。建议一期项目定价小高层公寓：3900元/平方米（均价）联排别墅：5000元/平方米（均价）叠加别墅：4500元/平方米（均价）二、企划精神30万平方米成熟社区知识社区·雅致生活把握都市脉动•品味雅致生活精神口号产品企划总精神三、卖点提炼规划卖点九亭规划合理，具有成为新住宅聚居区的基础，发展潜力无限；规划中的轨道交通解决住户出行问题，极大地提升了产品的卖点；产品卖点30万㎡成熟社区；景观规划有特色，环境体现知雅本色；房型均好，面积总价适中，户型配比合理；别墅产品提升产品品质；完善的物业配套服务；品牌卖点志成企业和相关合作单位（设计单位、物业公司等）金丰易居品牌形象深入人心；三、营销计划知雅汇一期营销推广计划总图四、推广预算序号类型面积一、二、三期综合（预估）总价（元）推广费用（元）1.联体别墅11644530061，713，20016，596，2622.叠加别墅476484700223，945，6003.小高层2171604300933，788，0004.商业面积181759000163，575，000合计2946271，383，021，8001、全案（2003年7月—2004年12月）推广费用预估2、全案各期间推广预算列表销售周期时间段总面积销售总价（预计）推广费用所占比例（销售比例/费用比例）一期2003．8—2003．12413441．8亿元5，641，690（13.0%/34.0%）二期2004．1—2004．5395241．9亿元3，000，000(13.8%/18.1%)三期2004．6—2004．1221589910.1亿7，500，000（73.2%/45.2%）不可预计备用后续454，572（0/2.7%)3、一期推广费用汇总第一组平面媒体（9.5-9.30）11个611060第二组平面媒体（10.1-10.19）8个468200第三组平面媒体（10.20-10.31）2个10440011月1日—12月30日媒体费用预算250000户外广告1，613，330软性广告100000不可预见费200000总计3，346，990（其中平面媒体1，533，660）媒体预算其他应用系统2，294，700合计：5,641,690五、目前亟待解决的问题市中心售楼处房展会确定户外广告的确定现场接待电话及POS机预售合同样本谢谢！