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某生态节能项目初步营销建议报告目录定位篇：项目解读策略篇：营销策略执行篇：营销执行项目解读[项目概况][项目综合分析][卖点梳理][形象定位][案名及slogan]项目解读项目概况地块交通天衢路三八路路杏园道长大河项目位于河东新城，北至天衢路，南至三八路，隔路向望长河公园，东至规划三号线，目前为东建德州花园，西至杏园路，正在兴建中，紧邻嘉诚尚东；四至连接四条城市道路，其二条横向主干道连接东西城区修建中的70米杏园路,穿越长河公园,贯通河东新城南北地块北侧及南侧17、18、28路公交直通老城区,到达中心商业区15分钟车程距东部地块较近的长河大道,通往新城行政中心3分钟车程项目解读基本指标项目概况道路中心线内用地面积195962平方米，合294亩；道路红线内用地面积157148平方米，合235.7亩；道路绿线内用地面积134276平方米，合201.4亩。项目解读项目配套项目概况行政中心医疗中心金融一条街教育中心随着城市规划的发展，未来项目周边将形成行政中心、金融中心、医疗中心以及教育中心。目前，中国银行及人民银行已进驻；现有职业学院，国际文化中心随新城建设，中小学陆续进驻；德州中心医院、妇幼保健院已建成，投入使用；新城风景区占地总面积1800亩，其中水面积600亩，目前前三期工程完毕，四期在建。项目解读项目综合分析Strengths优势分析Weaknesses劣势分析S1景观公园：南侧长河公园——城市公园坡地、水景S2科技产品：皇明太阳能—先进“节能生态住宅”理念S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力S5地段优势：位于河东新城——德城区重点发展区域W1产品方面：新技术增加成本－单价高于市场现状W2市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析Threats威胁分析O1：河东新城组团的发展—区域发展O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大—寻求创新产品O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并愿意支付较高价格。T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭上顺风车T3：产品创新带来的市场风险较大在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。皇明品牌实力荐证值得信赖口碑·知名度信誉·实力园林景观区域优势自然天成空气质量·公园·城市绿肺太阳能领先技术舒适生活太阳能·舒适度·节能地块未来中心潜力地块未来居住中心·潜力区域洋房、高层·多重景观项目解读卖点梳理物业类型观景首席上层生活卖点梳理产品深度分析项目解读产品深度分析思考本项目所处德州河东新区，就地段而言，与德州老城区相比，本区域有着巨大的发展潜力：规划优势：在未来规划中，本区域将形成行政中心、金融中心、医疗中心与教育中心，有巨大的发展潜力。资源优势：长河公园、景秀川风景区等，打造了河东新城宜居生活条件，得天独厚的环境资源，使周边日渐稀缺的地块弥足珍贵。人文优势：由于河东新城知名企业的带动，本区域内居住者素质和层次较高，形成了较好的人文居住环境，特别是随着政府的入迁，将会有越来越多的人选择本区域。河东新区，占据了不可复制的城市未来居住中心位置项目解读卖点梳理产品深度分析就产品而言，我们选择本区域内重点竞争项目——嘉诚尚东和高地世纪城为主要分析对象，旨在通过对比找出本项目在该区域的定位和机会点。在区域整体环境大体一致的情况下，我们忽略交通、位置、社区配套等因素，在景观园林、产品、项目附加值等几方面找出项目真正特有的差异性和核心产品力。产品深度分析思考景观园林科技产品长河湾物业教育产品核心竞争力产品排他竞争力产品附加值综合产品力项目解读卖点梳理地段：不可复制的城市未来居住中心位置产品：太阳能高科技观景大户园林景观：长河公园1800亩自然景观小区主题景观附加值：顶级物业服务一流学校入驻满足人居空间的多元化高尚住宅撼于形精于心居住品质划分阶层长河湾，是目前德州最具景观价值和生态节能的高舒适性大盘通过以上项目产品分析，我们可以这样定义：项目解读项卖点梳理项目解读项目形象定位只有保证胜利的战略没有保证的胜利的战术！正确的定位保证航向行使的正确方向！关于项目形象定位的思考项目解读项目形象定位关于项目形象定位的思考首先是我们看项目的高度，它不仅仅是一个单纯的住宅项目，它站在全国节能住宅的起始位置，是整个德州的龙头，它担负着通过项目形象确立开发商市场地位的责任！所以，项目的定位，在一定意义上就决定了它的地位！它的地位也决定了开发商的地位与收益！所以——定位就是标准，项目的定位站在城市运营的高度，定义德州高品质生活，树立城市居住新高！项目解读项目形象定位共享大公园资源——长河公园1800亩城市绿肺独特的景观优势——小区中心绿地、主题式园林景观城市稀缺地段——未来城市发展核心区域生态节能产品——领先太阳能技术运用多样化产品类型——洋房、观景公寓的组合附加值尊享——知名开发商、顶级物业服务、一流名校教育新城首席生态居住区项目形象定位：新城首席生态居住区共享公园空间公园绿化广场休闲交往场所项目解读项目形象定位：小区中心景观小区内集中绿化带具有一定的专属性主题式园林项目解读新城首席生态居住区项目形象定位：项目解读新城首席生态居住区生态节能产品太阳能技术应用低能耗，高舒适度科技享乐项目形象定位：多样化产品类型多种产品类型组团风情商业街排他性建筑风格项目解读新城首席生态居住区项目形象定位：附加值：顶级物业管理完善的配套项目解读新城首席生态居住区顶级服务带动居住品质星河湾番禺执信中学名校成为客群购房的重要因素项目解读案名及SloganLogo表现长河湾•利用“长河公园”与本项目相接的独特景观优势，放大项目自然生•活属性。用“湾”描绘项目居住意境，同时阐明“长河公园”的湿地•原生态带来的美好健康生活。•以委婉语境区隔本域竞争对手，特立独行。项目解读能清晰地传达项目卖点，简洁凝练，朗朗上口。与案名——长河湾的调性相统一，共同作用于整个项目的推广和传播。突出“生态”的意境，注重对生活状态的描述与概括，目标客群清晰。slogan建议原则案名及Slogan难得城中生态家项目解读slogan建议原则案名及Slogan悠然生活万般自然项目解读slogan建议原则案名及Slogan繁华深处悠然人生项目解读slogan建议案名及Slogan生态大家自然作主项目解读slogan建议案名及Slogan目录定位篇：项目解读策略篇：营销策略执行篇：营销执行营销策略[营销总策略][销售策略][推广策略][现场策略]三位一体的整合营销策略营销策略营销总策略体验营销顾客营销活动营销激励老客户，提供增值服务立足现场，以景生情充分造势，促进成交营销总策略之体验营销营销策略项目样板区与商业、会所、公园密切配合，使客户提前享受优质服务和美好生活的营销手段。长河湾健康生态体验之旅生态体验之旅健康生活享受健康、生态生活论坛关联感官思考情感行动形成良好印象形成口碑效应现场打击重中之重全程客户感官管理给客户洗脑要靠全程视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的感官管理我们营销的一切都从这里开始……营销策略营销总策略之体验营销一个美丽的电话预约一段尊贵的接待旅程走过的每一点细节都深深地印上了我们的符号驶入长河畔便铺面而来项目迎宾的红色长毯帅气亮丽的门童为您打开宫殿的大门美丽的女孩走上前来，带您步入宫殿走廊里看似不经意的名画，仿佛是已等待了千年的知音在动人的影音室欣赏项目精心制作的介绍片仿佛在在瞬间步入了另一个自然。。。每一处绿意都为您绽放忠实的管家为您端上丰美的点心和茶饮或是在阳光下，绿地上，扬起球杆，享受片刻的悠闲《生态节能论坛》——借助权威性论坛，让项目高调入市目的：借助权威性的生态节能论坛，让项目高调入市，积累市场热度。参与者：政府领导、生态节能专家议题内容：太阳能在住宅上的运用生态节能与生活主流大众媒体广告预热通告，网络、纸煤全程跟踪报道，电视媒体制作相关专题节目或新闻报道。营销策略营销总策略之活动营销系列窄众营销活动——借助其他品牌号召力，提升项目品质营销策略营销总策略之活动营销目的：借助其他品牌号召力，提升项目整体品质参与者：项目意向客户、其他窄众渠道客户议题内容：与奔驰车、宝马车联合举办试乘试驾活动与高尔夫俱乐部联合举办尚层体验活动与顶级健身俱乐部、美容院举办各种体验活动……网络、纸煤全程跟踪报道，电视媒体制作相关专题节目或新闻报道，项目客通系列报道，项目现场专辟客户活动展示区营销策略营销总策略之顾客营销皇明集团关系营销皇明集团最为德州的龙头企业，在本市、山东乃至全国都有良好而庞大的业缘关系网络；同时拥有深刻的品牌影响力。因此，需合理利用各种关系资源，发展实力单位的团购行动。政府部门大型企事业单位（银行、医院等）客群扩充……此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性。在双方必须确认成交的前提条件下，具体操作建议如下：直接给予介绍方房价折扣（点数待定）赠送双方或介绍方物业费减免待遇（年限待定）赠送双方或介绍方高尔夫球会会员卡，或高档俱乐部会员卡（俱乐部待定）“客户带客户”营销总策略之顾客营销营销策略推盘策略：“稳步释放，利润最佳”。根据各楼座的销售条件逐步推盘，不同产品类型交替释放，互相带动实现利润最大化。价格策略：“中开高走，控制节奏”，以全面提升项目产品价格。促销策略：首期以折扣、子女上学优惠等为促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售。客户保养策略：真诚回馈，系列保养。根据销售排期，通过系列的保养活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材。销售策略营销策略销售策略高举精打、口碑传播、差异竞争高举精打——推广确立项目在市场上高端精品形象，打造上流生活品质；口碑传播——利用客户与客户之间的传播，扩大项目知名度；差异竞争——突出项目园林景观、产品科技含量以及附加值的宣传力度，在市场上脱颖而出。推广总思想营销策略活动策略：活动以“生态节能做势，品质提升”为原则，根据客群的变化在强调活动的轰动性和新闻性的同时更加注重品质感和专业性，从各个细节渗透产品优势。媒体策略：以户外、网络的长线传播为主，以节点性的平面媒体为辅，不轰炸，不做秀，良好地树立项目大盘、稳健的形象。广告策略：以“园林景观+太阳能+物业教育”三位一体为基本原则，增加对项目卖点的深度挖掘，提高平面表现的感染力。推广策略营销策略推广策略营销策略现场策略销售道具：宣传折页、户型图、VI系统、楼书、宣传片等的筹备，形成项目的整体形象，保证销售。包装策略：以生活艺术馆为定位，集生态、科技、品位、人文为一体，除了强调品质感外，增加卖场的氛围。管理策略：加强对销售团队的组建和培训，符合高档楼盘的形象气质，进一步增强销售体的接客户能力。现场策略目录定位篇：项目解读策略篇：营销策略执行篇：营销执行营销执行[营销阶段划分][各阶段营销执行]营销执行营销阶段划分为顺利达到销售目标，将项目销售划分为以下几个阶段：整个销售采用“爆破式”销售法，集中放量，每次放量之前，相关推广配合集客，主要以活动的安排和体验为主，其他手段辅助，完成客户量的积累，放量期间集中销售，使整个销售过程始终保持火爆，在客户中造成追捧心理，树立项目的美誉度，为价格进一步提升奠定良好基础。2007年2008年月份6789101112123456789101112阶段划分筹备期预热期蓄水期开盘强销期持续强销期二期蓄水期营销执行各阶段营销执行阶段目标：练好内功、完善物料推广重点：项目形象亮相诉求手段：内部物料/包装体系诉求渠道：网络、论坛、平媒第一阶段:筹备期（20