06年南京禄口星汉城项目报告

禄口*星汉城项目报告前言每接到一个案子，我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。因为我们一直尊崇这样的理念：让贵司与我们共赢，共同打造一个让业内外人士不说是流芳，至少也可频频回眸的项目。这份企划案依然是我们在匆忙中形成的，以至市场调研没有充足的时间去完成，但是我们对本案依然倾注了满腔的激情，在短短几天时间内，我们夜以继日的超负荷工作，深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。期待我们致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：项目土地评价报告一、土地物理状况1．1．地理位置目标地块位于江宁区禄口镇东北侧，汤铜公路与宁溧公路交界处。其南沿宁溧路，北靠南京国际小商品城。距离主城区约20Km。距离禄口机场约8Km。距离禄口镇约1000m。距离机场高速入口约50m。1．2．地块现状地块呈规则长方形，走向南偏东约30度。地块表面平整，无坡度，土质均匀密实。地块目前处于“三通一平”状态，西北部商业部分建筑至地面主体结构3层。1．3．周边环境资源地块周边的建筑物：周边为未开发区域，有零散农村普通自建1-2层房屋。自然景观资源：周边绿化稀少，无可利用自然景观历史人文资源：周边环境开发中，人文环境差，无可利用资源。环境污染状况：项目周边无重污染工业，气污染无。由于紧靠机场高速，临宁溧路区域存在轻度噪音污染和空气粉尘污染。项目所在区域距离禄口机场约8公里，且垂直于机场进出港航线，因此不受机场噪音污染。二、周边现状1．1．周边道路状况目标地块位于汤铜公路与宁溧路（双龙大道）交界处，沿靠宁溧路。其中汤铜公路为省级干道，双向四车道，路况好；地块西侧约50米即为机场高速禄口收费站出入口，通过该高速可连接绕城公路、宁杭高速等对外快速道路。因此，目标地块附近具有一定交通优势，可通过宁溧路、汤铜公路、机场高速完成城市内外的交通联系。1．2．公共交通状况项目所处地区距离南京主城区较远，与江宁相距约17公里，仅有郊县班车雨铜线（雨花台——铜山）经过，班次少，服务水平低，不能满足区域与南京主城的联系。1．3．市政配套状况地块周边1000米内市政设施匮乏。目前，主要基本生活配套依赖于禄口镇的少量市政设施。目前现有可利用配套如下：医疗：禄口卫生院（距离约1KM）。超市：位于禄口镇的苏果便利、联华超市、如海超市（距离约1-2KM）农贸市场：禄口镇农贸市场（距离约1-2KM）。教育设施：禄口镇中心幼儿园、禄口镇中心小学、禄口镇中学（距离约1-2KM）。银行：建设银行，农业银行（禄口镇）。1．4．周边房地产开发状况1．4．1．住宅房地产区位内房地产市场起步于2005年初，区域内商品住宅体量少，居住环境较差。现仅有颐家春天、百利华府、奥斯博恩三个项目正在开发建设中。其中奥斯博恩为别墅项目，颐家春天、百利华府为公寓项目。项目名称项目地址总建面积（万㎡）主力房型销售均价（元/平方米）开盘时间/交房时间销售率奥斯博恩宁溧路188号42（本期6万）独立、双拼联排、叠加3000-50002005年10月/2006年11月52%百利华府禄口镇正阳路1号4.3二房、三房81-11119002006年7月/2006年5月底98%颐家春天机场高速禄口收费站西50米16.5二房、三房65-9521002005年11月/2007年1月56%■相关个案分析百利华府百利华府位于禄口镇正阳路1号。占地面积3.3万，总建筑面积4.3，容积率1.3，项目共分两期开发。建筑形态为15幢6+1F多层，其中一期5幢，二期10幢，总户数378户。目前在售一期153套房源，面积以81-111的二房、三房为主，均价1900元/平方米，历史最低价1680元/平方米。截止2006年4月8日，已去化98%，还剩余3套。二期预计今年4月底推出，均价约2050-2100元/平方米。另外，项目二期有约3000㎡的沿街底商，规划为社区配套，销售方式目前未定。该项目规模小，建筑品质较低。从一期的销售情况来看，客群为中老年客户、投资型客户、低收入青年，购买用途为养老、投资、安家等，其中以中老年客户和投资客户为多。客群主要来自于南京主城区和江宁区，周边客户较少，主要为禄口镇上的事业单位员工。颐家春天颐家春天位于机场高速禄口收费站西50米处，项目占地8万平方米，总建16.5万平方米，容积率2.06。建筑形态为6+1F多层、7F电梯多层，一、二期共21幢，项目整体分3期开发。一期500多套房源，均价1900元/平方米，现只剩余少量跃层。目前销售为二期，总建筑面积5.4万，共650套，以65-95平方米的经济型二房、三房为主，比例约占61%。另有35-42平方米的酒店式公寓119套，比例约占18%，为2幢电梯7层的多层。截止2006年4月8日，总体去化56%，95平方米以下的户型去化最快。分户型去化情况表：房型面积户数比例销售率一房35-4211918%76%二房65-7814622%71%三房87-9525039%60%三房118-119406%43%四房133305%17%跃层120-1436410%2%该项目为目前区域内公寓项目的主力，项目定位于低收入人群，购买目的多为城市居民养老、短线投资、外地人安家置业。客户年龄层次不等，有较多数量的投资客，80%以上的客户来自南京主城区及江宁区。项目以低小面积、低总价为卖点，户型设计经济，进深小，开间大，与同区域的百利华府相比市场认可度较高。一期将于2006年5、6月交付，二期于2007年1月交付，交付后将开通社区巴士，往返与龙蟠中路金润发与项目之间，解决项目与主城之间公共交通矛盾。该项目与本地块规模相当，并有较好的市场表现，因而具有较强的参考性。奥斯博恩奥斯博恩位于宁溧路188号，总占地64万平方米，规划面积42万，容积率0.67，建筑形态为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加花园洋房。目前在售为一期，建筑形态包含独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加花园洋房，总建筑面积6万平方米，以联排和叠加为主，比例占71%。一期于2005年11月25日开盘，截止2006年4月8日总体去化52%。分户型去化情况表：房型面积户数比例单价范围总价范围销售率独立240-3803514%均价5000120-19026%双拼260-3303815%均价4000105-13216%联排190-3207429%均价350055-12065%叠加139-17510842%均价300040-5374%*注：据网上销售数据显示，样板房区同时也在销售，具体为样板区41#联排6套，去化0；43#独立4套，去化1；45#叠加12，去化1该项目以运动、渡假、休闲为推广主题，以低价为卖点。项目北侧建有8万平方米的亲水运动休闲公园，服务于社区并收费对外开放。从销售情况来看，本项目去化速度较快的为低总价的叠加和联排别墅，而独立和双拼别墅由于总价高，产品品质较低，因此总体性价比低，去化较慢。该项目为区域内唯一的别墅项目，项目体量大，开发周期较长，具有较强的参考性。1．4．2．商业房地产区域内公开销售的商业项目仅有汤铜公路与宁溧路交界处的南京国际小商品城，为专业贸易市场。■相关个案分析南京国际小商品城南京国际小商品城位于汤铜公路与宁溧路交界处，占地面积95万平方米，容积率1.19，建筑单体共3层，整体分三期开发。项目目前在销售为一期，2005年7月开盘。总建筑面积51.4万平方米，共约4150套房源。销售方式为1F+2F或1F+3F，一层为商铺，2F、3F为商务办公间，单套面积均为136.8平方米。销售起价2600元/平方米，最高价可达3500元/平方米，目前工程进度至主体结构封顶，将于2006年底交付使用。根据网上销售数据显示，截止2006年4月8日，销售率仅为3%。据调研了解，目前项目招商和商管均未能跟进。项目前景极不明朗。其他未来商业供应情况项目名称体量售价规划内容备注奥斯博恩商业街不明（约4000㎡）未定社区配套服务位于项目入口临宁溧路百利华府二期底商约3000㎡未定社区配套服务--颐家春天三期底商未定未定未定--1．4．3．土地市场2005-2006年禄口土地出让情况：地块名称成交时间实际出让面积（㎡）成交价（万）成交楼面价格（元/㎡）用地性质容积率摘牌单位禄口镇新城路以南，建设路以西A地块9.10203320.69150300商业≤1.5南京禄口中关村科技投资禄口镇新城路以北、燕湖路以东12.2357527.32700313商业≤1.5南京冠宇建材事业发展有限公司从出让情况来看，区域内一级市场较为冷清，规划多为贸易、物流用地。三、未来发展前景评析1．1．禄口现状禄口镇位于江宁南部，距离江宁城区约15公里，目前处于起步建设阶段，城市化水平低，人文环境差，配套设施匮乏，中心区为禄口镇。禄口的建设依托于南京禄口国际机场，有机场高速、宁溧路、汤铜公路穿越交汇，有一定的交通优势。区域内已落户有南京航天航空大学金城学院、民办金肯学院、南京光明乳品公司、南京特种气体厂、南京农药厂、中港汽车园（建设中）。区内西南方向有占地15000亩的甘泉湖渡假区。1．2．发展规划禄口空港工业园紧靠禄口机场，规划中发展定位以物流、食品、机械、电子、皮革、服装、农药等制造类行业为主导，定位的核心为物流业和制造类产业。禄口空港工业园部分建设中企业1、南京六和机械公司和南京美星鹏科技实业有限公司。这两个项目均为福特汽车配套，分别生产汽车冲压件和汽车涂料，投资总额达1800万美元和2500万美元。2、南京金盛国际采购商贸中心项目。金盛置业投资集团投资30亿元人民币兴建，计划建设以国内外建筑机械、建材、装饰、家居产品为主，集产品交易、展示、贸易洽谈、储运、产品研发加工及综合配套为一体的现代化“航母”级物流交易中心。、南京环亚国际物流建材商贸中心项目计划建设以装饰材料仓储为主、门类齐全、配套设施完善的大型综合建材专业采购中心。该项目总投资20亿元人民币。1．3．区域发展潜力评价地块所处的禄口乡镇工业园，1993年开始启动，规划总面积10平方公里，启动面积3.53平方公里，总体规划“两园”、“两城”方案。“两园”即禄口工业园、华商科技园，远期规划1.2万亩，已开发3,000亩；“两城”即华润城、星汉城。香港华润集团投资15亿元，占地1,000亩的南京华润（国际小商品城）已开始启动，将建成集轻工、商业、娱乐、居住、田园风光为一体的乡村别墅区和生态环境休闲区。目前禄口板块没有岔路口板块的交通优势，没有三山板块、百家湖板块的环境优势，也没有东山镇的配套优势。产业也主要规划为依托于空港的物流和制造业，区域消费能力低，短期内第三产业难以发展。并且，由于远离主城区，主城区难以辐射影响该区域。近期区域发展能力有限。第二部分：项目产品定位及建议一、SWOT分析优势（Strength）1、地域优势：本项目位于南京禄口镇。禄口历史悠久，五代十国隶属江宁、上元两县，至清代建镇。现在已被列为全国重点镇、南京卫星城、南京市区“三城九镇”优先发展战略第一镇。2、交通优势：项目附近交通路网发达。项目紧邻宁溧公路，靠近机场高速公路（禄口收费站出入口），汤铜公路。距市区车程仅30分钟。3