财产行为税

财产行为税是以纳税人拥有的财产数量或财产价值为征税对象或为了实现某种特定的目的，以纳税人的某些特定行为为征税对象而开征的税种。包括房产税、城镇土地使用税、车船税、土地增值税、资源税、印花税、城市维护建设税、契税、耕地占用税等九个税种。由于其税收收入基本上为地方政府财政收入,所以又称为地方税。除财产行为税以外，还有流转税、所得税两大类税收。5月5日授课内容：一、房产税二、城镇土地使用税三、资源税四、车船税房产税一、概念房产税是以征税范围内的房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。二、特点1、房产税属于财产税中的个别财产税。其征税对象只是房屋。2、征税范围限于城镇的经营性房屋。☆3、区别房屋的经营使用方式（自用还是出租）规定不同的征税办法。三、征税对象征税对象为房屋。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、加油站罩棚以及各种油气罐，不属于房产。问题:景区供游人行走的走廊？百度“房屋”四、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。县城是指县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准。五、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，但也有以下一些特殊情形：1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；2、产权出典的，由承典人纳税。（备注：出典是指出典人，也就是产权所有人急需资金，又想保留产权的一种融资行为，由于出典期间产权所有人无权支配房屋，对房屋具有支配权的是承典人，所以规定承典人为纳税人）3、融资租赁房产，由承租人纳税。（备注：融资租赁与传统的经营租赁有很大的区别，在租赁过程中转移了与资产所有权有关的全部或绝大部分的风险和报酬，租赁时间长，达到使用寿命的90%以上，而且租赁结束以后，产权很有可能转移给承租人。）4、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。5、产权未确定、租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。6、居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人纳税。7、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由应税单位和个人代为缴纳房产税。下列单位和个人属于房产税的纳税人的是（）A、出租房产的个人B、无租让其他企业使用房产的事业单位C、无租使用房产的个人D、房产可能存在纠纷的房产使用人答案：ACD六、税率项目税率适用情形基本税率1.2%按房产余值计算缴纳的12%按房产租金计算缴纳的优惠税率4%(支持住房租赁市场的发展）个人出租住房，不区分用途（个人出租商住两用房？）企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房七、计税依据按计税余值计税和按租金收入计税两种。1、对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次扣除10%至30%的损耗价值以后的余额（湖南省规定扣除20%）。其中：（1）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。不同会计制度下的房产原值的核算存在一些差异。如自建房屋利息支出截止时点问题，融资租赁房屋初始计量问题，都有可能造成房产原值计量的不同。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气、消防等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、中央空调、升降机、过道、晒台、电气及智能化楼宇设备等。以影不影响房屋的正常使用功能为标准判定（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，拆除的部分要扣减，增加的部分要相应增加房屋的原值。（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。房屋原值变更实行加新减旧、抓大放小的原则。（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。具体规定：a、与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、地下商场等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按地上房屋的有关规定征收房产税。b、完全建在地面以下的房屋按以下规定征税：工业用途房产，以房屋原价的50～60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70～80%作为应税房产原值。c、地下房屋建筑出租的，按照出租地上房屋建筑的规定计算征收房产税。（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。财税[2010]121号举例：企业有一宗土地，取得土地的价款为200万元，土地面积为10000平方米，土地上的房屋建筑面积为4000平方米，请问计入房产原值征收房产税的地价是多少？答：容积率：4000/10000=0.44000*2/10000=80%200*80%=160万元2、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入、实物收入及其他经济利益。承租人以各种名目支付费用，包括实物、货币资金或以租抵债的，其出租人均应以租金收入为计税依据计缴房产税。但对于出租房产，租赁双方约定免收租赁期的，免收租金期间应由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。3、投资联营房产的计税依据计征房产税时应区分以下两种情况：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据有关规定由投资者按租金收入计算缴纳房产税。4、融资租赁房产及承典房产的计税依据按房产余值计算征收.5、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营或出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由主管税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。下列关于房产税计税依据的说法正确的是（）A、房产税有从价计征和从租计征两种方式B、投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税，如果不共担风险应按租金从租计征。C、个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。D、凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如排水、取暖、消防等，无论会计上如何核算，都应计入房产原值。答案：ABCD八、减免税优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（包括全额拨付和差额拨付）（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征理由：这些单位本身没有经费来源，需要财政拨款，没有缴税能力。关于对上述免税单位自用房产的解释国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。（四）个人拥有的非营业用的房产（五）经财政部批准免税的其他房产。（基本优惠5大类，在第五类优惠政策下又以单行文的形式出台了以下优惠政策）1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。（承担了政府职能）2、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。（失去了使用价值）3、自2004年8月1日起，军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。5、自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。6、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。7、老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。（社会福利性、非营利性）8、铁道部所属铁路运输企业、地方铁路运输企业及合资铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。9、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（行使国家机关的职责）10、对非营利性医疗机构自用的房产免征房产税。11、对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内免征自用房产的房产税。3年免税期满后恢复征税。12、对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税。是由各级政府及有关部门举办的。13、高校学生公寓免征房产税。14、对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产免征房产税。15、对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，自2013年1月1日至2015年12月31日，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。目的：支持农产品流通16、按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等，暂免征收房产税。企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。《湖南省房产税施行细则》规定，企业租给职工的住宅暂减征５０％房产税，显然与上面规定不一致，经请示省局，按湖南省房产税施行细则规定办理。17、为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理单位的生产、办公用房产，从2011年1月1日至2015年12月31日，免征房产税。既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。目的：改善农村人居环境，提高农村生活质量18、安置残疾人占总人数35％以上的社会福利工厂自用的房屋免征房产税（湖南省房产税施行细则规定的）19、纳税人确有困难的其他情形，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。湖南省规定:纳税人纳税确有困难的，可以向主管地方税务机关提出申请，由县级以上地方税务机关按照税收减免管理权限审查批准，酌情减征房产税。20、对房地产开发企业建造的商品房，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。下列各项符合房产税免税规定的是（）A、非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。B、营利性医疗机构自用的房产，自2000年起免征房产税3年。C、纳税人确有困难的其他情形，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。D、营利