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对我国房地产市场政策和形势分析王珏林住房和城乡建设部政策研究中心一、2010年我国房地产市场形势1、房价仍处高位2009-2010年商品房价格同比涨幅情况7.76.48.610.311.412.49.39.112.811.710.79.5-1.3-1.2-1.1-0.610.2122.83.95.77.8-4-202468101214123456789101112月123456789101112月%2、开发投资增长过快全国房地产开发投资增幅情况33.216.120.930.221.819.805101520253035200520062007200820092010年%3、房屋销售历史最好761936208993713104349020000400006000080000100000120000万平方米2007200820092010年2010年全国商品房销售情况2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米2010年商品房月均销售面积为7603.02万平方米二、2010年房地产市场继续过热的主要原因一是贯彻落实“国十条”差距较大二是社会资金过多进入地产三是居民消费过于集中四是市场房屋供应量不足五是土地管理、市场管理力度不够六是二三线城市涨幅过快2010年11月份部分城市房价涨幅情况同比涨幅环比涨幅城市比例(%)城市比例(%)三亚49.8岳阳2.0海口39.3乌鲁木齐1.6岳阳13.7南昌1.4温州10.6桂林1.2西安10.3蚌埠1.2郑州9.5包头0.9北京9.1厦门0.8宜昌8.9郑州0.7合肥8.6长沙0.7乌鲁木齐8.6重庆0.7全国平均7.7全国平均0.32010年全国商品房销售面积地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速全国104349.1110.1%东部地区50822.014.1%中部地区26223.4419.9%西部地区27303.6613.5%三、调控加码的原因一是“十二五”规划的目标和要求二是“国十条”的要求尚未全面落实三是物价膨胀带来的压力四是房价潜在反弹迹象五是把握住两会召开前的战机四、2011年调控政策重点一是确定房价涨幅指标二是扩大限购范围三是推进房地产税改革四是调整二套房首付比例五是严格住房用地供应管理六是建立约谈问责机制五、限购、房地产税、加息对市场的影响1、限购对市场的影响一是排除法、倾斜法、过度法二是长期的、全面的2、房地产税对市场的影响上海方案：征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%征收标准：人均建筑面积60平方米的免税差别化税率：一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳退免税条件：上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，可退税上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，可免税符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税重庆方案：征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%征收标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%房地产税对市场影响分析一是当前试点方案属于浅试水，波及面较小二是从趋势看，范围会越来越大，相关内容会逐步充实和完善三是对市场的预期，影响会逐步加大2、加息对市场的影响一是连续加息会增加消费负担、开发成本二是对市场的影响是全面，波及的人群是最大的三是潜在的力度大于限购和税收六、对2011年房地产市场发展趋势分析1、第一季度会出现严重的观望期2、随着调控政策的明朗,消费开始逐步释放,二季度市场开始趋于好转3、土地供应量增加,贷款政策的趋紧,消费政策的限制,房价、地价起伏趋稳4、消费政策倾斜,对投资性购房的限制,刚性需求将成为消费市场主体5、经济稳定,房地产业发展的大环境看好,房地产投资、土地开发势头不减，对今年的市场还应当有信心谢谢大家！