房地产新政解读

房地产新政解读——2011年3月2010.4.17新“国十条”2010.9.29新“国五条”2011.1.26“新国八条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高首付款比例调整到30%及以上二套严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权加强市场监管，明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚落实住房保障和稳定房价约谈问责机制“严打”虚假消息散布者确保完成2010建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应——调控政策的发展趋势信贷限购税收政策回顾与分析土地保障房规范本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。2011.1.26“国八条”2011.2.18“津十条”(一)各级政府须在一季度公布房价控制目标(一)天津将确定年度新建住房价格控制目标，于2011年3月底前向社会公布(二)加大保障性安居工程建设力度(二)大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。(三)对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税(四)提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(四)严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(五)各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量（五)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，用地供应量不低于前2年的平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款(六)对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(六)对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。(七)房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。(七)加强新建商品住房销售管理(八)强化房地产市场监管。((八)坚持和强化舆论引导。(九)加强正面宣传和舆论引导。(十)明确责任，确保落实。信贷施压地方政府保障房税收差别化信贷土地供应限购价格监控舆论引导“津十条”分析特征一：信贷进一步紧缩对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由30%上调到不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。特征二：限购范围扩大限购范围由2010年的环城四区扩大到全市，天津本地户籍购房者名下已有两套或两套以上不准购房，外地户籍购房者必须累计1年的缴税证明，且只能购买一套房特征三：保障房用地面积具指标限定在新增用地计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。特征五：严格的问责机制严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。特征四：加强了税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。特征六：强化舆论引导对稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。“限购令”成为此次房地产调控的重点，相比之前出台的政策，本次调控力度加大及细化，对未来市场走势及高房价具备一定的抑制效果，而房企销售压力也将凸显。“津十条”在2010房地产调控的基础上进一步升级，调控力度开始步入强硬阶段“津十条”分析政策解读—差别化信贷政策差别化信贷信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受影响程度最大本次调控方案“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”首付比例方面50%60%！贷款利率方面基准利率1.1倍基准利率1.1倍调控可能产生的影响房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房直接市场表现：销量下滑售价下调由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求。对市场中低端项目的影响将大于高端市场对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型“津十条”分析以张先生在不同时间购买一套房子，以贷款100万元为例，其在不同时间还款额如下：2011.02.09后与预测利率调整后对比2008.12.23与2011.02.09调整后对比利率累计上调后，购房负担明显提升时间1-5年贷款利率（%）5-30年贷款利率（%）购房套数首付款比例（%）贷款金额（万元）贷款利率（%）贷款20年贷款30年月还款额（元/月）房款总额（万元）月还款额（元/月）房款总额（万元）2008.12.23后5.765.94首套201005.947129.74171.115956.98214.45二套201005.947129.74171.115956.98214.452011.02.09后6.066.6首套301006.67514.72180.356386.59229.92二套601007.267909.82189.856828.55245.83根据未来CPI7.68首套3010088364.4200.757337.65264.16预测利率水平二套601008.88869.04212.867902.74284.50贷款年限月均还款差额及涨幅首套差额（元/月）涨幅（%）二套差额（元/月）涨幅（%）20年849.6811.3959.2212.130年951.0614.91074.1915.7贷款年限月均还款差额及涨幅首套差额（元/月）涨幅（%）二套差额（元/月）涨幅（%）20年384.985.4780.0810.930年429.617.2871.5714.6“津十条”分析差别化信贷限购政策限购令直接促使成交量呈现萎缩，并严重打击外地客户购买信心本次调控方案调控可能产生的影响此次“津十条”限购对天津市场影响很大，主要有以下几个方面：一手市场：成交呈现萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也得到抑制。二手市场：挂牌量呈现萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升此项政策对于天津蓝印户籍客户影响颇大，主要是蓝印户籍客户多数不具备在津一年以上的纳税证明，因此对于以蓝印户口吸引人群的楼盘和区域有一定的冲击身份鉴定：天津人身份鉴定：外地人目前无房有一套房有2套及以上房可买1-2套只能买1套无法购买目前无房有一套房可买1套无法购买天津本次限购可以用以下结构图进行表示：累计1年的所得税证明或社会保险缴纳证明“津十条”分析保障房增加大量保障房上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局本次调控方案“2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户”调控可能产生的影响保障房的加大，满足中低收入者得住房需求，调节市场均衡，抑制房价上涨：从短期来看保障房的增加，只是满足部分中低收入的住房需求，抑制房价上涨从长期来看，保障房的大量涌入慢慢形成商品住宅市场及保障房市场双重格局，那么中端客户将会被分流，对于中端和中高端商品住宅的价格体系将有一定的影响大量保障房上市，抑制房价上涨，促使市场格局改变建设保障房8.5万保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%将建设保障房23万2010年2011年2.3倍“津十条”分析营业税调整税费成本大幅上升影响二手房市场，将再次降入冰点本次调控方案“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”调控可能产生的影响营业税调整从差额征收到全额征收，对二手房市场会产生较大影响。卖方心态：由于税费成本提高，市场房源挂牌量会急剧减少，特别是总价较高的高端住宅买房心态：出于投资炒房心态的客户会大幅减少但由于目前二手房市场监管机制尚未完善，应对交易税的对策则相对简单，实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的“阴阳合同”将会大量出现营业税调整将大幅影响二手房市场高端住宅换手率将急剧减少房屋原价100万税费：（200-100）*5.5%=5.5万元交易价200万房屋原价100万税费：（200）*5.5%=11万元交易价200万调整前调整后“津十条”分析10政策对市场的影响主要集中在以下几个方面：二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量呈现萎缩保障房的大量上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少在信贷、税收、限购、货币紧缩等多管齐下，调控着手点“堵”大于“疏”，以压制投资达到遏制房价过快上涨的目的，房地产市场将承受巨大的压力，近期住宅市场已经进入“速冻期”。“津十条”分析严格版细则——北京“京十五条”细则较此次出台的“国八条”更为严格，主要特征表现为：特征一：多角度确保保障房（含公租房）和中低价位房屋供给增加特征二：抑制投资需求——从交易税费、购房、贷款成本、限制购买资格方面1、严格执行国八条关于交易税收政