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房地产法规与政策第一节房地产权属登记概述一、房地产权属登记的概念房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄(权属档案)的法律行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。它包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产证明文件、资料进行的综合性管理，是房地产行政管理的重要的基础性工作。主要法律依据《物权法》《房屋登记办法》（新）《房屋登记办法》共6章98条，施行时间2008年7月1日《城市房屋权属登记管理办法》（废止）二、房地产权属登记的目的和意义（四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。四、登记原则1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则2、房地产权属登记的属地管理原则第二节房地产登记制度一、房地产权属登记制度分类《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。房地产权属登记管理是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书等。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型：一、房地产权属登记制度分类（一）契据登记制即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。（二）产权登记制当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种二、我国的房地产权属登记制度的特点我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：房地产权属登记由不同登记机关分别登记房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。房地产权属登记为房地产权利动态登记当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。三、市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关市(县)房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护，一个城市只能设立一个房屋权属登记机关。法律、法规依据规定如下：1、“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。（《城市房地产管理法》）2、“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证书”。（国务院1983年颁发的《城市私有房屋管理条例》）四、房地产权属登记发证机构的分工和工作程序作为国家一级的管理机构，在国务院内部的分工是：国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作，国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作。省级地方的房地产权属发证管理工作机构的分工及其职权由各省、自治区、直辖市人民政府根据具体情况，具体确定。四、房地产权属登记发证机构的分工和工作程序目前全国房地产权属登记管理体制，大体有以下四种模式：按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式，实行“两家各发一个证”的做法。按土地出让前后划分权限的管理模式，实行由房地产管理部门“一家发两证”的做法。按城、乡划分权限的管理模式，由房地产管理局“一家发两证”。实行“房地合一”的管理模式，只发一个“房地产证”的做法。五、房地产权属登记的种类房屋总登记初始土地登记房屋初始登记房屋转移登记房屋变更登记房屋他项权利登记房屋注销登记土地变更登记其中所有权登记：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记新建房屋未办理房屋所有权初始登记便进行的房屋所有权转移登记是否必然无效？•1、总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。•2、土地使用权初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。•3、房屋所有权初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。房地产开发企业预售商品房应到登记机关办理备案登记手续。•4、转移登记转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。•5、变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。•6、他项权利登记他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。•申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：(1)以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；(2)以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。抵押登记房屋抵押的概念一般抵押权登记最高额抵押权登记在建工程抵押权登记抵押权变更、转移、注销登记房地产抵押权效力：优先受偿的效力追及的效力物上请求权最高额抵押登记一、定义。最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。二、特点1、设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。2、最高额抵押是为将要发生的债权提供担保。“将要发生的债权”，是指设定抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权。3、最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。4、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权提供担保。5、最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押登记三、最高额抵押与一般抵押不同点1、担保的债权是不特定的，即不能具体地肯定所担保债权的数额。2、最高额抵押权并不以主债权的存在为前提。四、在同一物之上可以设立二个或者两个以上的抵押权，但效力有先后顺序的不同。房屋上设立了一般抵押权后，可以再设立抵押权，包括最高额抵押权。抵押权顺位抵押权顺位即抵押权优先受偿的位次性，是指同一财产向两个或两个以上的债权人抵押的，在行使抵押权时，优先受偿的法定次序。以同一房地产向不同的债权人抵押，在清偿时，其受偿的顺序应当按照已登记先于未登记，先登记的优于后登记的原则处理。如果当事人在同一天内分别到房管部门和国土部门进行抵押登记，无论实际上先到哪个部门，或能证明其时间的先后，都应视为在同一时间等记，其优先受偿的顺序相同，其抵押的债权根据债权比例受偿。登记时间、登记机构受理时间、抵押合同的签订时间。登记时间是记载于登记簿时间；登记机构受理时间是抵押当事人提出抵押登记申请，登记机构给予登记的时间。抵押合同的签订时间，抵押合同是抵押当事人为设定抵押权而签订的，房地产抵押合同在签订之日起就生效。但这只是债权效力，并不具有物权的效力。它与抵押权无实质性的影响。这三个时间的先后顺序应该是抵押合同的签订时间、登记机构受理时间、登记时间。•7、注销登记注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以下几种情况均应申请注销登记：(1)房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在；(2)土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在；(3)他项权利终止，抵押权是因主债权的消灭，如债的履行以及房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。六、申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限申请房地产权属登记应同时具备以下四项条件(1)申请人或代理人具有申请资格。权利人为法人、其他组织的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有人共同申请。如权利人或申请人委托代理申请登记时，代理人应向登记机关交验代理人的有效证件，并提交权利人(申请人)的书面委托书。设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请；(2)有明确具体的申请请求；(3)申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋；(4)属受理登记的登记机关管辖。2、当事人申请登记的时限总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请七、房地产登记的基本程序（一）提出登记申请和提交法律文件（二）受理申请（三）权属审核（四）核准登记几种特殊情况下的权属登记