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1前言深圳市城市规划设计研究院于2000年5月根据宝安区领导的部署，受深圳市规划国土局宝安分局委托，开始编制《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》，至2000年11月完成，并于今年3月获得批准。为了进一步对规划区内观澜园区的用地功能和形体环境作出更详细的控制规定，深圳市规划国土局宝安分局于2001年3月再次委托我院编制《深圳市宝安区高新技术产业园观澜片区详细蓝图》。本次项目在编制过程中，外部宏观条件发生了变化，直接影响到规划的内容和过程。2001年4月初，宝安区高新技术产业办公室正式成立，对规划编制提出了新的要求，本次详细蓝图和“园区市政详规”同时编制，“市政详规”对上层次规划提出了修改意见，影响到本次规划的编制程序。2001年7月结束的中共深圳市委三届三次全体（扩大）会议上，张高丽书记作了题为《以建设高新技术产业带为新的起点，努力把深圳建成高科技城市》的重要报告，报告中将观澜高新技术园区纳入到全市高新技术产业带之中，位于深圳市高新技术产业带中部，属观澜—龙华—坂雪岗片区，是产业带重要组成部分。由于上述宏观背景的变化，本次规划的项目名称和内容都将作相应的调整，将项目名称调整为《深圳市高新技术产业带观澜园区详细蓝图》,内容上和“园区市政详规”相协调。本次规划编制过程如下：1．2001年3月5日，深圳市规划国土局宝安分局正式委托我院编制《深圳市宝安区高新技术产业园区观澜片区详细蓝图》。2．2001年4月~8月，方案编制；3．2001年8月13日，“详细蓝图”项目组向宝安分局作了初步方案汇报；4．2001年8月20日，“详细蓝图”项目组和“市政详规”项目组同时向宝安分局和宝安高新办作了方案汇报；5．2001年8月23日，“详细蓝图”项目组根据上两次会议意见，将修改后的方案向宝安分局有关领导做了汇报，并得到认可；6．2001年9月10日，“详细蓝图”项目组和“市政详规”项目组再次就园区规划路网调整方案，分别向宝安分局和宝安高新办有关领导作了汇报，并得到认可；7．2001年9月20日，提交“详细蓝图”正式成果。2第一章现状概况及上层次规划简介一、现状概况1．规划区位置和面积园区位于观澜镇东南部，梅观高速公路以东，观天路（即南环路）以南，机荷高速公路以北。园区面积4.23km2。2．园区周边环境园区自然环境条件优越，能满足高新技术及先进技术工业对环境条件的较高要求，园区的位置相对独立，同时与观澜镇各大功能片区关系紧密。园区与观澜镇新城行政文化中心、老城商业贸易中心区、物流中心区毗邻，距国际知名的观澜高尔夫球场3km左右，可以较方便地使用它们的基础设施和各类服务设施。3.自然条件（1）地形地貌园区为典型的珠江三角洲冲积平原内的丘陵半山区，第四系地层广泛分布，岩土层分布较均匀。地貌形态以剥蚀堆积为主，土壤主要为花岗岩风化形成的赤红壤，结构疏松，易形成水土流失。园区位于地震烈度7度和6度的过渡区。园区建设用地条件较好，地势较平坦，地势起伏不大，最高海拔为172.6m，最大高差为120m。（2）气候条件园区地处北回归线以南，气候属亚热带海洋性季风气候，气候温和。全年平均温度21℃到22℃，最高35℃，最低－2℃，春夏多雨，年降雨量平均达1500至2000mm。常年盛行东南和东北风，年平均风速2.6M/S，大风日数平均7.3天；灾害性天气有台风、防潮、寒露和干旱等。4．行政区划园区用地范围内仅含樟坑径行政村。5．现状人口园区内现状户籍人口868人，暂住人口数量大，人口的机械增长直接影响到园区人口的规模。6．土地利用现状（1）园区现状土地开发利用程度低，主要是村民住宅用地和工业用地，基础设施缺乏，建设用地凌乱、无序、规模小，土地资源浪费现象严重。但园区内可供开发利用的备用地面积较大。（2）园区用地面积423ha，其中现状建成区面积为75.84ha，占总用地面积的17.93%；已批未建用地面积为38.93ha，占9.2%；园地、林地、菜地、水库、鱼塘等面积为138.76ha，占32.80%；剩余平土区面积为169.47ha，占40.07%。7．土地权属现状园区内已征为国有的土地面积36.55ha，其余为集体土地。国有土地中已建成的用地面积为11.53ha，未建成的用地面积25.02ha。8．现状建筑质量及空间分布（1）建筑质量本次规划对园区内现状建筑质量作了详细的现场调查。将建筑分成一、二、三类，一类建筑是指建筑质量较好，90年代以后所建；二类建筑是指建筑质量一般，80~90年代所建；三类建筑是指建筑质量较差，80年代以前所建。表一现状建筑质量一览表类别占地面积（M2）建筑面积（M2）（%）一类10662428708657.35二类5752217905735.77三类22944344166.88合计1870905005510039（2）空间分布园区内的建筑主要是村民住宅和工业厂房，大部分沿现状道路两侧分布，建筑质量参差不齐，新旧建筑犬牙交错。由于缺少规划，布局不合理，建筑景观较差。9．公共配套设施现状园区内的公共配套设施很不完善，主要集中在下围、新田村两处，计有市场一处、托幼一处，沿现状道路还分布有部分汽修、商业、餐饮等设施，规模小，服务半径小。10．道路交通现状（1）外部道路园区对外交通情况较好，主要依靠观天路（南环路），可通达周边的龙华、平湖、光明及东莞等地。另外，梅观高速公路和机荷高速公路在镇域内交叉通过，缩短了观澜园区与特区口岸及航空港的空间距离，园区与镇外的联系主要依靠上述高速公路在观澜镇域的两个出入口。（2）内部道路园区内部道路未成体系，现状由于交通量小，尚能满足使用要求。主要道路为两块板公路，路面质量较好；部分为一块板，路面质量差。由于道路两旁的山体常受雨水冲刷淤积于道路上，其通行能力受气候影响大，无法适应园区的进一步发展。二、上层次规划简介本次规划的编制涉及的上层次规划主要有《宝安次区域规划》（2000-2020）、《宝安区观澜镇镇域规划》（1999-2010）、《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》、《深圳市高新技术产业带规划纲要》（讨论稿），其中后两个规划对本次规划具有直接的指导意义。⒈《宝安次区域规划》（2000-2020）由中国城市规划设计研究院、深圳市宝安规划设计院、中国市政工程中南设计院深圳分院2000年12月编制完成。已通过审批。规划确定该片区用地为高新技术产业园区。⒉《宝安区观澜镇镇域规划》（1999-2010）由河南省规划设计院、深圳市宝安规划设计院1999年12月编制完成，正在审批当中。规划确定该片区除一般城市建设用地外，还有林地、园地、耕地等非建设用地。由于该规划编制时间较早，对规划片区定位及功能布局与目前发展情况不相适应。⒊《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》由深圳市城市规划设计研究院2000年11月编制，已于2001年3月获批准。规划确定：①宝安高新园区“一区多园”的发展模式和“园中有绿，绿中有园”的规划思路。一区指宝安区高新技术产业及先进工业园区；多园指观澜、石岩、福永园区。②功能定位：观澜园区以生产、研发、管理和培训为主，成为深圳市未来高新技术产业和先进工业发展的主要区域之一。③用地规模：4.23km2。④人口规模：园区就业人口3.7-4.2万人，居住人口为2.1-2.3万人。⑤土地利用：规划总用地4.23km2。城市建设用地3.54km2，水域和其它用地0.69km2，高新技术园区用地1.0km2。⑥开发模式：宜选择“外生技术推动型”的总体开发模式。在近中期内，可采取“一区三园”的模式，远期逐步将向高新技术产业带方向发展。4．《深圳市高新技术产业带规划纲要》（讨论稿）由中国城市规划设计研究院2001年7月编制。规划确定：①产业带范围：西起南山前海片区，东至龙岗葵涌—大鹏片区，一带九片，此外还有一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，简称9+2个片区。②用地规模：产业带全长100km，规划总用地面积156.62km2，其中可建设用地约100km2，高新技术产业用地55.45km2。`③规划产值：到2005年产业带工业产值达到2000亿元，2010年产业带工业产值将达到4000亿元以上，等于再造一个深圳。4表二深圳市高新技术产业带九片区一览表（单位：平方公里、亿元）序号片区名称产业、功能分布规划用地总投资估算建成投产后年新增产值总面积其中：可建设用地面积1高新技术园区IC生产、软件开发、电子信息（其他）、生物技术、新材料、高教、研发、科技超过孵化、留学生创业11.5211.52.265.138132前海片区软件开发、科技超过孵化443留仙洞片区IC生产及相关产业221201204大学片区高教、研发3.82.139.235石岩片区电子信息（其他）、新材料5.183.951.87127.76光明南片区IC生产、生物技术28.3115.052002007龙华—观澜—坂雪片区电子信息（其他）、新材料、生物技术9.3观澜3.7263.68183.38宝安—碧岭片区IC生产（配套）、电子信息（其他）、新材料3120142.2202.59大工业区（含出口加工区）电子信息（其他）、新材料、生物技术、出口加工38大工业区35加工区375.0722910葵涌片区生物技术、新材料、软件开发、研发、留学生创业10.47639.2122.5大鹏片区9.044.911光明、公明高新农业片区高科技含量、高经济效益、高生态效益的现代农业示范12．678.085.04东部海洋产业片区运用高新技术进行海洋生物、产品研发、养殖6.008.895.04合计152.62100993.361915.8第二章规划依据、原则和目标一、规划依据1．《中华人民共和国土地管理法》2．《中华人民共和国城市规划法》3．《城市规划编制办法实施细则》4．《深圳城市规划标准与准则》5．《深圳市城市总体规划（1996—2010）》*6．《深圳市宝安次区域规划（方案）》（1999—2020）*7．《深圳市高新技术产业带规划纲要》（讨论稿）8.《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》9．《深圳市宝安区、龙岗区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）10．《深圳市宝安区村镇规划工作手册》11．《观澜镇国民经济和社会发展“九五”及2010年规划》*12．《宝安区观澜镇镇域规划》*13．《深圳市宝安区龙华—观澜片区市政工程详细规划》14．《深圳市宝安区市政工程详细规划》1995.515．《深圳市城市供水系统布局规划》1995.1216．《深圳市乡镇供水2010年发展规划》1999.1217．《深圳市宝安区观澜市政详规》199918．《深圳市电力网发展规划》（1993––2010）19．《深圳电网设计》(X1961-X01)；20.《深圳市燃气专项总体规划》(以下简称“燃专规”)1998年21．市宝安区燃气工程发展规划》(以下简称“宝安燃规”)1998年22．深圳市燃气设施现状调查报告图表》2000年（*表示尚未正式审批，本次规划仅做参考）二、规划原则1．以《深圳市高新技术产业带规划纲要》为指导，明确观澜片区功能定位及产业发展方向。2．将观澜园区作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导，使该园区能在有机、协调、统一的原则下进行有序的开发建设。3．规划应能满足现代高新技术园区不断创新需要的空间构架。高新技术园区的灵魂是创新，其核心基础是创新网络。规划应充分利用该地区的人文、自然景观，创造具有特色的高新技术园区，从而激励广大科技人员的创业积极性。4．规划应充分研究高科技企业的特点，塑造出满足使用要求、富有时代气息的建筑形态和空间环境。5．规划应能满足高新技术园区无限衍生，不断发展的需要。高新技术园区是一个持续增长的有机体。规划要与高科技经济相适应，从用地组团划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提5供方便，有利于园区整体规划、分片实施、项目启动、滚动发展的模式。三、规划目标1．建成一个功能完善、设施配套、综合适应能力超前的园区；2．建成一个具有现代高效能的基础设