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说明：(1)红字部分为修改项；（2）加黄色底色部分为说明项，在最终报告中应删除；（3）评估过程中各成本法中各参数取值依据的文件和基准地价文件报告要作为报告附件，供国土部审核用。土地估价技术报告项目名称：中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市（县））受托估价单位：北京华源房地产土地评估有限公司合作估价单位：**********（具体合作估价机构全称）土地估价报告编号：华源[2010](估)字第101号-**省-**市（县）-**公司【土地证证载土地使用者全称】-出让土地估价技术报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-**市（县）-**公司【土地证证载土地使用者全称】-出让提交估价报告日期：二○一○年**月**日关键词：**省**市（县）改制上市北京华源房地产土地评估有限公司****公司（合作机构全称）二○一○年中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市（县））二、委托估价方委托单位：中国铁路物资总公司单位地址：中国北京海淀区三里河路5号法人代表：宋玉芳联系人：刘庆玲联系电话：010-63168599公司简介：中国铁路物资总公司（简称“中铁物资”）是国务院国有资产监督管理委员会直接管理的大型中央企业，其前身是铁道部物资管理局，历史可以追溯到成立于1887年的中国铁路公司塘沽材料处，是以铁路产业综合服务为核心，以钢材贸易为重点，服务铁路，面向社会和国际经营的大型集团化企业。铁路物资供应服务居于领域龙头地位，是国内最大的钢材贸易综合服务商和主要铁路产品出口商之一。三、受托估价方估价机构：北京华源房地产土地评估有限公司机构地址：北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼602执业范围：全国范围内从事土地评估业务资质证书获得时间：2009年7月1日估价资质有效期：2010年6月30日土地评估机构注册号：A200911022法人代表：王芳宇联系电话：010－84831344邮政编码：100029合作估价机构：（填写合作机构全称及其有关信息）机构地址：*******执业范围：*******资质证书获得时间：[应根据最新的资质证书记载内容进行描述]估价资质有效期：[应根据最新的资质证书记载内容进行描述]中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）2土地评估机构注册号：[应根据最新的资质证书记载内容进行描述]法人代表：***联系电话：****邮政编码：*****四、估价目的中国铁路物资总公司拟进行整体重组改制并上市。根据国土资源部“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号，1999年11月25日）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年2月13日），中国铁路物资总公司需对其下属**公司所使用的位于*****（宗地位置宗地所在市县）的土地使用权价格进行评估，为其改制上市过程中确定土地使用权价格提供依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）5、原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年8号令，1998年2月17日）6、国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见〉的通知》（国土资发[1999]433号，1999年11月25日）7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年2月13日）8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号，2001年5月29日）9、国土资源部《国土资源部关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号，2000年3月30日）10、国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》(国土资发[2006]307号,2006年12月23日)11、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）312、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号，2009年5月11日）13、国土资源部办公厅《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资发[2009]311号，2009年4月21日）14、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）15、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（国务院令第471号）16、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（2007年511号令，2007年12月1日）17、财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通知》（财税[2007]176）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1、各省土地管理法实施条例；2、土地评估有关的资料A、征地补偿标准的文件名称；B、有关税费的文件名称；（如：耕地占用税、菜田基金、复垦基金、土地管理费等相关税费要求分别列出文件名称及文号）；C、估价对象所在市、县政府或城建部门公布的关于收取市政设施建设配套费的有关通知文件及文号；D、估价对象所在省、市、县政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件及文号；E、估价对象所在市、县的基准地价或土地定级估价报告（列出报告名称）；[注：1、凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入2、对于报告中涉及的文件，在此处均应有所体现3、需要注意引用的文件的有效性以及是否是最新的文件（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001，2001年11月12日）2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）3、中国土地估价师协会《关于印发〈重大项目土地评估指引〉的通知》（中估协发[2005]34号）4、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）42、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日二○○九年十二月三十一日七、估价日期二○○九年十一月十日至二○一○年**月***日八、地价定义根据《城镇土地估价规程》的规定，本次评估价格为出让土地使用权价格。本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日2009年12月31日，满足正常市场及设定用途、设定年期、设定开发程度条件下的土地使用权价格。各宗地具体设定条件如下：（按顺序将所有宗地逐一进行设定）1、宗地***（宗地编号）设定情况：估价对象登记用途为**，实际用途为**，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为**；估价对象实际容积率为**，设定容积率为现状容积率**（需要考虑总容积率、合法容积率的描写）;估价对象土地使用权终止日期为**年**月**日，至评估基准日剩余使用年期为**年，故本次评估中土地使用年期按剩余使用年限**年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“**通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“**通一平”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整），根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“**通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“场地平整”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整）。2、宗地***（宗地编号）设定情况：估价对象登记用途为**，实际用途为**，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为**；估价对象实际容积率为**，设定容积率为现状容积率**（需要考虑总容积率、合法容积率的描写）;估价对象土地使用权终止日期为**年**月**日，至评估基准日剩余使用年期为**年，故本次评估中土地使用年期按剩余使用年限**年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“**通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“**通一平”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整），根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“**通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“场地平整”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整）。3、……各宗地的设定情况详见《估价对象地价定义一览表》。表**估价对象地价定义一览表（出让土地使用权）中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）5宗地编号宗地名称估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型估价期日的登记用途估价设定用途估价设定使用年限(年)估价设定容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度备注红线外“**通”、红线内“**通一平”红线外“**通”、红线内“场地平整”红线外“**通”指…红线外“**通”、红线内“**通一平”红线外“**通”、红线内“场地平整”红线外“**通”指…注：1、宗地编号：需重新编号，并保持序号的连续性；具体格式为：**省－**市（区或县）－公司简称－出-序号（1、2、3）九、估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：出让（或作价出资）土地总宗地数：**宗出让（或作价出资）土地土地使用权总面积：***平方米出让（或作价出资）土地土地使用权总地价：**万元大写：***元整（货币种类：人民币）各估价对象的单位面积地价、总地价等见《土地估价结果一览表》。中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（**市或***县）报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-***市（县）-**公司-出让（或作价出资）6土地估价结果一览表估价机构：北京华源房地产土地评估有限公司估价报告编号：华源[2010](技)字第101号-**省-**市（县）-**公司-出让（或作价出资）估价期日：2009年12月31日**具体操作机构估价期日的土地使用权性质：出让或作价出资估价期日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的登记用途估价设定用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度估价设定土地使用年限(年)土地面积（平方米)单价（元/平方米）总价（万元）备注红线外“**通”、红线内“**通一平”红线外“**通”、红线内“场地平整”合计----一、上述土