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1第三章旅館開發方案計劃開發方案計劃作業,包括：可行性分析、基地引力分析及旅館設施配置作業三段作業。可行性分析和研究先做初步的模擬報告,受到產業投資單位認識旅館事業的風險和成就的心理準備,才進入基地引力分析和設施的計劃。這兩個階段包含：投資旅館市場的定位和經營概念；硬體規劃概念和營業配置計劃關係；基地引力乃實質的自然和人文資源環境調查；感性的商品包裝和定位、商品色彩計劃。企業經營形象的建立規劃；資金來源開發計劃；營業收入規劃及旅館投資回收期分析等,可以說是整個旅館投資的最高政策指導原則,甚至有人說它是旅館投資計劃作業環節中最重要的部份。這個階段的開發方案計劃完成後,則後續的籌建執行工作即可兵分兩路：一路執行旅館工程的建築、設備、裝修及生財設計,和後續的工程發包、施工、生財設備及器具的採購；另一路則進行行政作業及旅館籌備作業的規劃和執行,例如：工作準則的規劃、電腦系統的建立、工作人員進用原則及訓練的方法、旅館設備的工程維護和訓練、公共安全組織的建立、業務行銷和開幕計劃、營業執照的申請和取得、融資銀行關係的建立、信用卡連線申請等,不一而足。這繁複的作業過程和管理,都是開發方案計劃的詳細規劃成果。也許在最後執行過程中,尚有一些修正,但這只是一些細節作業,不可能影響原來方案計劃原則的推動的。可行性分析在所有各種重大產業的投資計劃行為當中,第一項最重要的作業就是「可行性研究和評估」（FeasibilityStudy）。可行性分析研究和評估的內容一般可分為四個大項目：概念（Concept）旅館產業不同於一般的房地產業或建築業,在理念上正好是相反的方向。主要的原因是房地產業賣的是產品,是以面積的大小和地段的價差為主要產品訴求；而旅館賣的是睡眠、美食、服務和形象。房地產業是將土地和地上物以權利分割方式賣給顧客；旅館業的土地是公司資產不計入投資成本,旅館開幕後的經營管理是永續經營商品行銷和社會責任。所以「產品」和「商品」的事業區隔上截然不同,所以在市場觀念上當然也不一樣。在研究作業中,首先要了解過去的市場、現在的市場和未來的市場情況和趨向,以及產業投資者計劃在未來市場中的「定位」與商品區隔關係。基本上是以市場價位、訴求對象和未來市場趨勢或彈性的調整空間為主要研究議題。這些考量一定要將社會經濟發展條件、國民生產毛額和交通條件包括進去,政治條件和國際局2勢雖會對產業投資產生重要影響,但這並不是一般產業界人士可以預料的。設施（Accommodation）初步的理想風格和市場定位有著重要的聯想關係。設施的規模是配合市場定位來設定的,將建地的面積作最大的利用不一定合適旅館風格和市場需求,因旅館賣的是服務、形象、它的附加價值和永續經營；它不賣面積,因為面積只能賣一次。旅館設施是配合市場定位的需要,來設定其規模：需要多少間客房、甚麼形式的客房？多少處餐廳、酒吧、會議廳、甚麼樣的風格和大小？需要一些甚麼樣的服務設施？例如：商店、視聽歌唱（Karaoke）、游泳池、三溫暖、健身房….等。建築物和裝修需要甚麼樣的氣氛和格調。經營（Management）旅館計劃的理想硬體雛形按照市場定位設定具體規模和功能後,就要考慮到如何來營運這個計劃中的旅館。首先就是組織計劃,基本上仍以旅館制式管理的八大部門為主,配合旅館計劃的規模大小、市場定位區隔、地方性的特徵和人力市場資源的條件,作出標準制式管理系統或簡化或增加的組織計劃,接著就是依據設施與運作需求來規劃編制,做人力資源開發和訓練條件的評估,及其未來運作執行的可行性程度。經營管理的作業計劃原則和必須特別考量市場情況及條件,以及整體旅館籌建的可行性計劃進度和開幕時市場的時機等。財務（Finance）土地使用權的取得,購買或租用,使用時間期限。資金的籌措和融資條件、額度及期限,市場經濟及銀根情況,股東招募的可行性和比率。依據市場定位預估未來市場情況,平均房價和平均餐飲消費條件,餐飲消費和客房銷售的聯合關係及比例,其他收入的預估：例如,店鋪出租、洗衣收入、服務費收入等情況。若為風景渡假區休閒旅館,對遊憩節目和旅遊服務收入是一項很重要的營收。另外配合市場需求和本身設施計劃的項目,可設立會員俱樂部來招募旅館會員,這是一項與旅館企業形象行銷有密切效應的運作方法,須審慎評估和計劃推出作業的時機。投資回收計劃乃依據設備說明及經營計劃作運作預估,以期估算回收期限。財務預測大都採用權責發生制來作評估,在這種會計計算方法下,當期的收入與費用會確實歸屬至當期內,各項收入及支出項目之分類建議採用「美國旅館協會」（AmericanHotel＆MotelsAssociation）簡稱AH＆MA所推薦之「旅館業統一會計科目分類」及本地旅館業一般使用的分類法記帳,除直接營業費用發生之部門承擔外,無法直接由歸屬之營業毛利中扣除。財務計劃的分析與研究,是旅館產業投資中最有力的評估判斷依據,所以在投資回收計劃的章節中,最後一定要做出：1.旅館營運後最初十年損益預估表。32.旅館營運後最初十年現金流量預估表。3.旅館投資回收期。基地引力分析市場情況與定位基地所在地的市場情況,環境是「客觀」研究條件和市場定位「主觀」判斷的重要依據。市場情況市場情況通常需要下列數據作為未來市場定位的參考依據：1.最近十年至十五年來的國內外旅遊人數統計資料。2.上述旅遊情況分析資料：（1）旅遊人數規模及旅遊性質：觀光、商務、渡假、進香、進修等。（2）旅遊住宿停留時間。（3）旅遊交通路線方向及工具使用。（4）旅遊消費分析：購物、交通、住宿、飲食、娛樂、其他。3.旅遊者的國籍和籍貫分析。4.年度國民所得背景條件：在做國內的遊客分析時,除區別其國籍為國內或國外者外,國內遊客應特別分析其是否為住在國內的外籍僑民和其國籍,此數據對下一步市場定位的主觀判斷是極有幫助的。市場定位從歷年來市場情況來看,多依據投資可行性之分析和評估,再採取主觀的判斷或聘請專業顧問對未來市場定位作主觀的建議,然後作為確定投資的政策依據。比如說,旅館投資理想規模與環境條件的配合、市場定位的設定等。旅館產業的投資是一種未來事業,市場定位就是在未來金字塔形市場行銷計劃中,從市場中找尋最低層但消費群最大的大眾化消費；或中間階級包含有商務、渡假、觀光的綜合性中高消費群量較中庸的；或最高階層的高階主管或少數領導階級的高品質消費、高品質服務但消費群特定、有特殊限制的。或取其兩者之間的適當比例搭配,或配合旅館地理位置的條件考量,或主觀的認為投資集團多年的共同理想等,均可作為「市場定位」的設定依據。自然環境條件旅館基地的自然環境條件須具備下列情況之條件調查報告。地形地勢在都市計劃範圍內的基地,於已開發都市中無地形問題但仍有分區使用和地點問題。但開發中國家或地區,因政府交通建設的開發及都市新市鎮的發展,旅館地點4的榮枯也可能有循環週期,常在十年到二十年之間產生榮枯週期變化,這一點須慎重考慮。非都市計劃地區或風景區,須特別注意地行地勢條件,坡度15﹪以下最適合旅館開發；坡度15﹪～30﹪之間尚可開發,但水土保持整地工程成本的投資較大。超過30﹪坡度以上的地形儘量不宜開發,不但開發不易而會引起災變,若能以自然保護區來陪襯旅館環境,應是不錯的景觀設施。地質地質是埋在地底下的物質,雖然在表面上表現出「地形」；但其地質的結構對未來的旅館建築結構安全是具有密切關聯的。水資源保護區不宜作為旅館開發使用。氣候氣候與地理位置經緯度、地形地勢、海拔高度、自然生態環境等都有密切的影響關係。但就氣候本身條件來說,對旅遊季節的影響極大。降雨量的多寡對旅遊產業的開發亦具有很大的影響力,影響最多的就是對大地表面的沖刷效應,也就是山坡地開發時的水土保持和整地工程所產生的破壞力最大。一般都須檢視過去五十年來的最大暴雨量,作為地表排水逕流量的參考數據。山區地谷的遽雨和濃霧也是對旅遊產業的開發條件影響很大。水文是指地表溪流河水及其流域,或海濱海域潮流和潮汐的情況。對地理位置相關關係者,必須了解和運用。地下水源或溫泉情況,必須與地質條件一起考量。動植物生態是環境影響評估中,在產業開發過程裡對環境動植物生態的種類和數量作詳細調查,建立資料,不能因為人類產業的開發而延重破壞原來的動植物生態環境,在開發計劃時若能將原有的生態環境列入保護,並且在產業開發後與原來自然生態環境取得更協調的互動關係,對旅遊產業的開發會更有正面的效益的。特殊景觀有的是地理景觀；也有動植物景觀。人文環境條件人文歷史與人文地理以旅館基地及其周圍區位環境的人文歷史和人文行為開發的觀光地理,為旅館基地重要的吸引力條件。一般非都市土地開發的範圍大都以基地為中心,以十公里為半徑畫一圓周為分區的區位範圍；將本區位當中的人文開發歷史、重要公共建設及設施、人文地理造成的觀光資源景點等,一一說明分析（例如：產業觀光、5知性之旅等）,作為旅館開發後旅遊節目及景點規劃的重要活動,也使旅館營業後促成旅館產業和從業員工,與地方融合為「在地人」的感情,也使本地人對旅館的建設投資接受和認同,讓未來的長期經營效益使地方人士與有榮焉,亦對地方建設或人力資源的運用有所貢獻。人口構成與產業結構這是專門對分都會區的旅館基地環境,必須作的調查報告資料。人口構成與將來旅館營運的人力資源及訓練有很大的關聯,人口構成除年齡、性別及從事的行業外,最重要的就是教育程度的調查。因為旅館產業就是「第三級產業」,說得更淺顯的就是「服務業」。一般非都市土地或非都會區的旅館基地,大部份都是「第一級產業」或「第二級產業」,第一級產業是指利用土地資源從事農耕、養殖生產者；第二級產業就是從事工業製造生產或商業交易買賣者,這些情況對於旅館產業基地吸引力有著重要的參考價值。交通設施狀況基地區位範圍內的交通設施,包括：鐵路、公路、航空、水運等條件,及交通線上的重要城鎮、村落、景點、或交通轉運站等,都要一一列出,使用情況例如：載客率、使用率、班次、營運時間及交通設施的未來發展計劃等。旅館產業基地規劃的交通與區位交通如何接駁和轉運等條件。商品形象定立商品形象的定位是依據「市場定位」而來的,在廣大的市場爭找取定位或設定定位,這是最重要的前提。但同樣在這市場中,無論在我們之前開發或在我們之後投資者,如果有許多相同定位的空間,那麼就會產生商品重疊現象,所以無論是否有相同或重疊情況,我們都必須有自己的商品形象定位,這就是商品的「原創性」。商品形象定位通常可以設定一種形象包裝的「主題」,業務行銷或公共關係推廣或促銷時,可以延伸發展為一句「口號」（Slogan）,而後配合經營管理的促銷活動和企業形象的建立,長期下來就會造成一種聯想和口碑,這就是旅館產業永續經營的「生命」。基地的區位關係圖一般都以比例1／25,000的地圖,作為重要的規劃參考。若需要更細膩的資料亦可使用比例1／5,000的航空照相地形圖,這對旅館基地的產業規劃及研究,均為重要的評估依據。旅館設施配置計劃旅館設施配置計劃是將旅館投資計劃的硬體設施,依「市場情況與定位」的概念和設施規模及數量設定,來規劃旅館建築和營業機能動線與配置,再配合「自然環6境條件」和「人文環境條件」的區位環境,來規劃旅館特徵及外冠與環境的融洽；以「商品形象定位」的「原創性」與感性理念,對整體旅館建築設施之外觀、環境景觀、公共場所的氣氛及裝修、各種客房裝修及生財器具的設計建議、整體內外裝修的色彩計劃、建立旅館企業形象的「原創性」建議或規範、旅館形象聯想的造型、口號、音樂等視廳感覺的建議。這些種種的規劃都必須以具體的設計圖、透視圖或其他媒體將它表現出來,並落實其初步的設計尺寸、規模和數量,作出整體建築硬體、生財設備和器具等的總概算,以便後續的財務計劃對投資回收預估的運算有正確的依據。硬體設施規劃與營業配置一般講到旅館硬體設施,大部份人想到只是建築物和較多的客房衛浴設備,或過量比例的所謂（裝潢）工程而已,這是一種非專業角度的假像考量,也常因為這種錯誤的導向而錯估旅館投資預算,造成資金的調度與投資計劃推行的困難或因此半途而廢。旅館建築的規劃是一種依據「市場定位」概念而設定出旅館需要有下列之要素：1.基本構思；2.基本表現：基本構思是旅館建築規劃的第一要務,從