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普华永道房地产行业并购2017年全年回顾PwC28三月2018境内并购3海外并购14数据说明21目录2普华永道房地产行业并购数据说明海外并购境内并购PwC28三月2018境内并购3普华永道房地产行业并购数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017年全年中国房地产交易超过480笔，交易金额同比增加31%达逾800亿美元，平均交易规模明显增大4普华永道房地产行业并购平均每笔交易金额（百万美元）130137168注释：只包含中国大陆地区，且并购交易不包含企业内部重组型交易446281102%42%31%0%40%80%120%03060902015201620172014-2017年大陆房地产并购交易金额单位：十亿美元交易金额yoy33445348245%36%6%0%30%60%02004006002015201620172014-2017年大陆房地产并购交易数量单位：笔交易数量yoy资料来源：CV，Mergermarket，Thomson数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017年房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%，1~10亿美金的交易额下降17%5普华永道房地产行业并购宣布日期目标公司/物业买方交易金额（百万美元）股权比例29/06/2017广东省信托房产开发公司万科企业股份有限公司8,105100%22/08/2017万达商业融创房地产集团6,50091%31/05/2017恒大集团战略投资者6,30015%12/01/2017万科深圳地铁集团有限公司5,35915%18/11/2017成都会展中心云南城投4,29251%12/06/2017万科深圳地铁集团有限公司4,21714%19/07/2017万达商业旗下77家酒店广州富力地产股份有限公司2,940100%06/06/2017佳源国际明源集团投资有限公司1,50416%12/05/2017天津星耀融创中国控股有限公司1,48680%22/11/2017深圳康侨佳城公司深圳市创景投资1,29670%19/07/2017淮矿地产信达地产股份有限公司1,131100%27/02/2017我爱我家昆明百货大楼(集团)有限公司1,03194%14/06/2017慧诚房地产有限公司阳光城集团股份有限公司949100%28/12/2017上海星外滩开发建设有限公司上海国际港务（集团）股份有限公司91550%14/07/2017巴登城投资恒大集团809100%28/11/2017招商蛇口的三处商业物业SUPERALLIANCE753100%12/10/2017南京恒祥置业有限公司福建凯瑞特贸易有限公司60965%2017年房地产行业大型境内并购交易资料来源：CV，Mergermarket，Thomson25%46%61%44%14%10%20162017按交易规模划分2016-2017年房地产并购交易金额1亿美金1-10亿美金10亿美金数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017年房企规模扩张和业务转型效应的叠加加剧了并购活动的发生6普华永道房地产行业并购资料来源：CV，Mergermarket，Thomson通过并购目标公司取得目标公司的物业和土地，打开快速进入目标地域市场的通道•融创收购莱蒙国际、联想控股等众多物业项目，快速增加土地储备•信达地产收购淮矿物业，布局安徽和浙江市场•云南城投收购成都会展，成功进入四川市场房地产企业正面临着从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型•雅居乐收购绿地物业，物业管理及各类社区增值服务的快速发展•融创中国收购链家地产部分股权，进军长租市场，也适应当下政策导向地产业务之外寻求新的增长点，改变当下重资产业务结构，转向以文旅、金融、互联网等为主业的轻资产模式•昆明百货收购我爱我家，进行互联网业务布局探索•招商蛇口成立地产基金，作为其在地产金融和轻资产业务试点•金科股份提出了“美好生活服务商”转型升级标准房地产不断尝试与金融、养老、产业地产、教育、旅游、医疗、物流等领域产生融合•苏宁入股恒大，恒大增加其互联网零售商业运营优势•绿地向基建、大消费、金融以及康养、科创等多元产业发展•阳光城收购力合顺德科技园控股权探索产业地产•莱蒙国际出售其资产包降低负债，加速向房地产+大健康的投资及转型•恒大收购武汉巴登城，逐渐加大对文化旅游开发业务的投资力度在地产业务板块中进行多元化探索，发展除了传统住宅与商业地产以外的地产相关类业务•万科收购普洛斯，致力打造全球最大的物流地产开发平台数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017年500亿以上房地产企业继续扩容，并购是企业快速实现规模增长的方式7普华永道房地产行业并购资料来源：CRIC，中国房地产测评中心，克而瑞研究中心771193-62211133500亿元500-1000亿元1000-3000亿元3000-5000亿元5000亿元按销售收入划分中国百强房企数量20162017•房地产行业的规模优势主要体现在：−更出色的品牌影响力−更全面的运营能力−更强的融资能力和规模−更强的资源整合能力•2017年排名前列的大型房企继续保持较快增长，行业集中度进一步提升•并购是企业在较短时间内实现收入增长的重要方式，且并购标的的规模也有所提升•规模较小房企（销售额小于500亿）增速远低于行业平均值53%68%56%55%8%34%5000亿3000-5000亿1000-3000亿500-1000亿500亿行业平均房地产行业TOP2002016-2017销售额增速对比1数据说明海外并购境内并购PwC28三月2018相比于传统的招拍挂拿地，房企能够以相对较低的成本通过并购来获取土地储备，并且能够在较短时间内获取较大面积的储备，在巩固原有部分区域房地产业务优势的基础上，可完成对全国核心城市的布局8普华永道房地产行业并购资料来源：中国指数研究院，公开信息招拍挂中配资被禁止，地产商需要以100%自有资金进行拍卖；收购企业则不受此限制拿地门槛变高，同时各地限价和限购的政策降低了房企通过拍卖拿地的意愿各大地产商都在积极进行土地储备，而收购公司可以一次性取得多块土地和物业，从而在土地存量上占得优势通过收购公司的方式获得土地往往能以较低的成本获得土地（目标公司本身的风险和税务因素降低了成本）被收购公司持有的地块往往是早年间拍卖的位置相对优越的核心地块收购企业可以帮助买方直接进入当地的市场住宅商办201620171.28亿平方米0.38亿平方米1.22亿平方米0.35亿平方米增加4.9%增加8.4%2016和2017年中国300城土地供应情况交易时间买家卖家标的物业获取物业和土地（平方米）2017年阳光城西藏鼎尊、南都国际100%慧诚房地产股权和债务65万平高尔夫球场，11.42万平住宅和不少于27万平米的规划指标2017年福建凯瑞特南京恒祥置业65%恒祥股权和36.71亿元债务65,400平米土地储备2017年泰禾荔丰房地产100%荔丰房地产707,200平米土地储备2017年房企通过并购方式增加土地储备的大型案例土地供应增加，并购交易依然活跃主要是由于2数据说明海外并购境内并购PwC28三月2018房企近年来通过并购实现业务组合、模式切换、产业拓展等多元化及新业务的转型(1/2)9普华永道房地产行业并购3为什么要转型转型的不同方向对并购的影响拿地成本居高不下，房地产存量待消化，可开发的增量市场有限，房企整体利润下滑，融资成本上升，盈利压力增大房地产企业正面临着从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型，并且在地产业务之外寻求新的增长点，改变当下重资产业务结构，转向以文旅、金融、互联网等为主业的轻资产模式，来提供房地产行业更好的服务平台。更多房企通过收购成熟品牌物业，加快社区等物业类增值服务的发展或进军长租市场，同时踊跃参与地产金融和轻资产业务，未来更多企业通过并购进行转型数据说明海外并购境内并购PwC28三月2018房企近年来通过并购实现业务组合、模式切换、产业拓展等多元化及新业务的转型(2/2)10普华永道房地产行业并购•从微观上来看：物业服务的品牌价值，地产行业的差异化；从宏观上来看：住宅产品的供应商向美好生活服务商的转变•2017年6月，雅生活与绿地控股建立了战略联盟，雅生活收购绿地物业支付10亿人民币•2017年8月，绿地控股向雅生活注资10亿人民币并且持有雅生活20%的股本权益。绿地控股同意，自2018年1月1日至2022年12月31日期间，雅生活作为绿地控股物业管理服务供应商以及其他优先权等，雅生活也会在社区增值服务等领域与绿地控股开展合作•雅居乐加大对物业板块的投入，作为房地产多元化战略的重要举措之一。2018年2月9日，雅生活正式在香港联交所挂牌，成为首家红筹分拆H股的物业服务公司20%80%100%注资10亿人民币支付10亿人民币资料来源：雅居乐雅生活服务股份有限公司*注：1.雅生活2016年10亿对价收购绿地物业100%股份2.绿地2017年10亿收购雅生活20%股份321数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017年房地产并购交易继续以公司为主导，私募基金活跃度上升，交易数量和金额分别增长96%和83%11普华永道房地产行业并购*注：只包含中国大陆地区情况；且并购交易不包含企业内部重组型交易资料来源：CV，Mergermarket，Thomson18728639638140435110045612014201520162017按投资者类型划分2014-2017并购交易数量单位：笔个人私募基金公司183555704861000112014201520162017按投资者类型划分2014-2017并购交易金额单位：十亿美元个人私募基金公司数据说明海外并购境内并购PwC28三月20182017房地产并购交易金额最高的地区为广东、北京、上海和浙江，其中万科、广信房产等广东地区的交易使得该省成为年度交易金额最大的地区12普华永道房地产行业并购•2017年广东省交易金额最大，达约190亿美元，相比于2016年增加约111%，其次为北京，交易金额约80亿美元，上海排名第三•万科子公司万溪收购广信房产获取核心城市土地资源，以及深圳地铁入股万科，是2017年广东地产并购的两大交易*注：2017年其他中包括全国性交易，全国性交易2017年共计12个，金额189.15亿美元*注：只包含中国大陆地区情况，且并购交易不包含企业内部重组型交易资料来源：CV，Mergermarket，Thomson814669194983542532132211716394362822015年2016年2017年2015-2017中国主要省份并购金额变化情况单位：十亿美元其他山东福建江苏浙江北京广东上海数据说明海外并购境内并购PwC28三月2018进入2017年，房企融资的传统渠道（公司债和股权融资）逐渐收紧，融资成本走高。银行贷款和信托贷款成为房企资金来源的重点渠道。除此以外，房企也在探索海外融资和ABS等多元化渠道13普华永道房地产行业并购资料来源：中信建投，浙商证券2016年以来，房地产领域企业融资渠道显著收紧，发改委、银监会、证监会等各国家和地方机构制定了一系列政策以规范房地产企业融资行为，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、抑制市场过度融资等。0%4%7%01,5003,00016Q216Q316Q417Q117Q217Q3房企发债规模及利率变动情况公司债发行规模发行利率规模（亿元）利率5310291,6781,397367-6001,2001,800201520162017近三年房企股权融资情况首发配股增发规模（亿元）在融资渠道受限的情况下，房企逐渐转向平均融资成本更高的海外融资渠道，在政策不变的情况下，预计将会有更多企业转向境外融资。部分房企还尝试了盘活存量资产以拓宽融资渠道的ABS与REITs等新型融资方式。0%5%10%025050015Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q417Q117