酒店管理导论对酒店管理的经营模式分析(叶予舜)

叶予舜二○一二年九月十八日星期二1酒店管理导论对酒店管理的经营模式分析一、受托管理型（一）定义是指酒店的建设开发由酒店所有权人完成后，酒店所有权人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的装修、经营以及管理，一般涉及两大阶段，第一个阶段是酒店开业前的技术咨询，第二阶段则是酒店开业后的经营管理，酒店所有权人在第一阶段支付咨询费，第二阶段一般支付管理费，管理费一般包括基本管理费和效益管理费。（二）特点分析1、酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为委托关系；2、酒店所有权人享有酒店的所有权、收益权和经营监督权，一般仅关注酒店的经营业绩，不轻易干涉酒店管理方的管理经营，需要按阶段或者按年度支付酒店管理方费用；3、酒店管理方按阶段或者年度收取费用，酒店管理方享有酒店的经营管理权，财务上会受到酒店所有权人的一定监控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系统、品牌标准对酒店进行全权管理，对于酒店管理人员、财务人员、服务人员有权进行推荐、委派或者培训。酒店的无形资产包括酒店的商标、管理模式以及酒店系统的所有权均归酒店管理方所有。（三）各阶段分析叶予舜二○一二年九月十八日星期二21、第一阶段酒店开业前的技术咨询酒店开业前的技术咨询，酒店所有权人与管理方一般签订技术咨询服务合同。技术咨询服务的内容，包括但不限于酒店项目的市场、财务及设计的可行性报告、酒店的各设计阶段、建造施工阶段、精装修阶段的技术支持服务。技术咨询的合同内容一般是按照不同的服务阶段的服务内容进行罗列式约定，条款方面重点关注的是各阶段服务的事项、收费的方式及进度、知识产权的归属、责任的区分，由于本质上属于委托管理合同，因而有期限的约定，一般是以签订合同支付合同相应的价款，如第一笔进度款之后开始自酒店装修竣工验收为止。2、第二阶段酒店开业后的经营管理酒店开业后，管理方正式对酒店进行运营管理，酒店所有权人与管理方一般签订酒店经营的全权委托合同，全权委托合同的内容，包括但不限于对于酒店所有权人和管理方的权利义务约定、酒店范围的确定、管理费收取的计算、劳动人事的管理、酒店资产的管理和更新改造、财务预算、服务商标的归属等。（四）涉及可能签署的合同类型该经营模式由于酒店的土建方面已由酒店所有权人完成，所以，签署的合同主要是涉及从管理方介入酒店的装修以及品牌的植入等方面的类型，主要有：1、酒店技术咨询与顾问服务合同；2、招标代理合同；3、造价咨询合同；4、监理合同；叶予舜二○一二年九月十八日星期二35、装修总包合同；6、装修分包合同；7、样板房施工合同；8、机电供货合同；9、弱电供货合同；10、弱电施工合同；11、后勤区域装修合同；12、灯光设计合同；13、其他合同。二、自我经营型自我经营型可分为两种，一种是酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开发公司或者其下属的地产开发子公司投资开发完酒店项目后，由酒店管理方进行前期的技术咨询以及后期的全权委托管理；这种实际上类似于受托管理型；另一种则是酒店管理方本身具有房地产开发资质，由酒店管理方自行开发并自行管理。下面分析后一种情形的酒店经营模式。（一）、涉及的各阶段分析该模式可以分为几个阶段，即土地前期开发阶段、施工建设阶段（土建及装修阶段）以及酒店项目运营阶段，各阶段涉及的法律服务如下：A.土地前期开发期间法律服务在此阶段提供的法律服务主要有：1.就土地使用权或在建工程或实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书；叶予舜二○一二年九月十八日星期二42.协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续；3、协助拟定建设工程项目开发方案；4、参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件，选择合适的投资形式和保险方式，进行建设项目转让和产权交易，起草、审核建设工程项目转让、收购合同；5、对投资方的企业资信情况进行调查；6、对融资过程所涉及的公司决议文件、会议记录文件等起草、修订、监督提供法律服务。B.施工建设期间法律服务在该阶段提供的法律服务包括但不限于以下内容：1、参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件，对其合法性进行审查，提供招标文件的法律咨询；2、对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查，为评标、决标提供法律意见；3、代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、监理、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包、专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件，审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判；4、协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程；5、为酒店管理方的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构，帮助建立健全项目管理制度和统计工程档案资料管理制度；叶予舜二○一二年九月十八日星期二56、起草、审查工程造价合同，协助处理因工程造价引起的争议；协调工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见；代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作；7、围绕工程项目，协助酒店管理方建立和完善工程质量监督制度；协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。协助酒店管理方与政府工程质量监督部门建立联系；代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作；8、参与文明与安全施工管理，协助建立各方安全生产责任制度，参与安全事故的分析与处理；9、协助酒店管理方对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见；10、参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷；11、因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理；12、协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务；13、参与建设工程中召开的各方的工作会议，及时了解工程建设中出现的各种问题，有效及时的提出解决方案；14、其他。C.酒店运营阶段该阶段涉及的法律服务，主要是酒店的劳动人事管理制度、合同管理制度、叶予舜二○一二年九月十八日星期二6法律培训制度、涉诉风险防控制度、诉讼管理制度的建立以及完善等。（二）、涉及合同类型该模式下，酒店管理方的身份具有双重性，即酒店所有权人与酒店管理方，该模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部分，因此涉及的合同类型较受托管理型稍微多了一些，主要有：1、工程招标代理合同；2、工程施工总包合同；3、工程施工分包合同；4、工程施工监理合同；5、工程施工造价咨询合同；6、工程施工劳务分包合同；7、装修工程招标代理合同；8、装修工程造价咨询合同；9、装修工程总包合同；10、装修工程分包合同；11、样板房施工合同；12、机电供货合同；13、弱电供货合同；14、弱电施工合同；15、后勤区域装修合同；16、灯光设计合同；叶予舜二○一二年九月十八日星期二717、其他。三、租赁经营型(一)、定义租赁经营型是指酒店已建成，酒店所有权人将该酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营，管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式，其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作租赁经营模式。（二）、特点分析1、酒店所有权人与管理方之间的法律关系是租赁法律关系，其约定主要适用法律、法规有关租赁的相关规定；2、酒店所有权人获得的收益是租金，且租金有可能递增；而管理方拥有完全的自主权，财务上不受酒店所有权人的监控，但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控；3、酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营性的模式；（三）、涉及的合同类型由于该模式下，通常是土建部分已经完成，涉及较多的是酒店的二次装修，因为合同类型基本跟受托经营性较为相似，大体如下：1、租赁合同；2、装修工程招标代理合同；叶予舜二○一二年九月十八日星期二83、装修工程造价咨询合同；4、装修工程总包合同；5、装修工程分包合同；6、样板房施工合同；7、机电供货合同；8、弱电供货合同；9、弱电施工合同；10、后勤区域装修合同；11、灯光设计合同；12、其他。叶予舜二○一二年九月十八日星期二9高星级酒店筹建之——项目立项阶段的筹建要点众所周知，高星级酒店的筹建工作可划分五大阶段：项目立项阶段、规划设计阶段、建造施工阶段、开业筹备阶段和营运管理阶段。项目立项阶段位于酒店筹建工作之首，正可谓是万事开头难。想投资酒店的投资人，但是不是自己的专业也又不懂，请职业经理人来做，有的职业经理人只做过酒店的后期运营对于酒店前期的筹建仍似云似雾，显得力不从心。下面就谈一谈本人的一些看法，如有不足之处希望不要招来砖头，也算是抛砖引玉吧。酒店项目立项阶段划分为：一是选址与定位（“七定规划法”）；二是项目策划与建设可行性分析报告；三是项目规划报批。一、选址与定位（可概括为“七定规划法”）酒店能否赚钱首选在于酒店建设项目的科学选址；而选址的困难又在于市场的定位。市场定位即需要掌握目标顾客的需求，更需要对竞争对手的情况进行细致的分析（知己知彼百战不殆）。从以上分析得出酒店调研的程序：竞争对手的分析——目标市场顾客（调研）——市场定位——酒店选址地点的重要性：商圈不是人为构建形成的，而是在社会经济发展过程中逐渐形成的。作为一个商业企业，若想在今后的发展中独占鳌头，占据地利人和优势，叶予舜二○一二年九月十八日星期二10必须占据有利的商圈，才能在未来的商战中多几分胜算的把握，这就如同在战争中，必须占据有利的地形一样。因此，在业内有这样一句话：“第一是位置，第二是位置，第三还是位置！”1、定点（选址与确定店址）第一个酒店选址要做到“三看”：大看区域、中看城乡、小看地段。一般来说恰当的酒店位置选址有两种：一是看商业行政中心，二是看交通方便的风景名胜区域。注：【这里面呢选址还要涉及到风水，地区的风水。地区的风水呢由风水师，我们老家这里的话说就是“阴阳先生”啦，内部布局也有风水之说，内部的风水就是由筹建负责人来进行内部规划，（包括楼梯的出口方向、电梯的出口方向、游泳池在酒店的位置、厨房的设置等等）】。第二个是先看宏观，后微观区域选址存在一个宏观和微观选址问题。宏观区域选择主要是看目标区域的政治情况（如人文因素（人文就是文化、市场观念、消费收入等等）、地理因素（本区域有无其它自然灾害、地质条件等）、可持续发展因素/制度形式、法律、课税通货膨胀，价格控制、许可政策等等）微观区域选择主要是同行业竞争对手、交通情况、目标客户群、酒店的开房率、酒店平均房价、营业收入/支出水平与结构分析、水煤电路等公共工程设施的投资开发情况、地段用途类型、周边开发计划、工商圈、居民收入水平、供给因素、劳动力市场供应情况等等。2、定位（市场定位、功能定位、文化定位）1、酒店定位的内涵叶予舜二○一二年九月十八日星期二11市场定位：通过市场调查研究分析，细分市场，最终确定为哪些或哪类客人服务，即目标市场客户群；功能定位：根据市场定位，确定为目标客户群提供哪些服务、哪类服务和那种档次的服务等。文化定位：是酒店的灵魂，它决定了酒店的内涵和个性，往往受地域文化、人文文化、企业文化等综合影响。2、酒店定位的方法（略）3、定档（确定酒店的档次）（略）4、定规（确定酒店规模）酒店规模确定有5个步骤：1、考虑房间的数量、一般来说，70—150间为一个档次，150—300间房为一次档次，300间以上为一个档次。2、考虑房间的面积。3、考虑餐厅的数量与面积结合。4、考虑附属功能元素的组合（面积）。酒店附属配套设施包括：员工餐厅、工服房、员工宿舍、垃圾处理房、库房及冷库、设备用房、管理用房等。5、考虑酒店室外面积、布局与外部环境的协调性。5、定类（确定酒店特色与类型）参考向勇老师作品叶予舜二○一二年九月十八日星期二12选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮娱乐休闲会议会展住宿商务酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商务会议型酒店