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-1-丰泽园项目尽职调查报告目录第一章项目区域…………1第二章区域市场分析…………3第三章项目公司介绍…………3第四章项目介绍…………4第五章公司财务状况…………5第六章融资条件…………6第七章风险分析…………7第八章调查结论…………8-2-声明本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。-3-丰泽园项目尽职调查报告第一章项目区域一、漯河市漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。-4-漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。二、西城区西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位:立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。-5-以下是西城区鸟瞰图：第二章区域市场分析尽职调查期间，我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局，调阅了漯河市2011年至2014年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的资料对我们重点关注的问题进行分析：一、房地产开发投资完成情况：年份完成投资（亿元）201139.7201243.67201344.322014前3季度43.21-6-可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014年将超越2013年继续呈上升趋势。二、房地产项目建设情况：年份新开工面积（万平米）累计竣工面积（万平米）2011208.7133.92012223.44138.492013223.9286.632014前3季度119.5776.03完成投资（亿元）3738394041424344452011201220132014前3季度完成投资（亿元）-7-受房地产开发周期影响，商品房峻工面积2013年以来有所下降，但总体供给依然充沛。二、商品房预销售情况：四、商品房价格：时间平均郾城区源汇区召陵区开发区0204060801001201401601802002011201220132014前3季度预售项目数预售面积万㎡实际销售面积万㎡2011201220132014前3季度新开工面积累计竣工面积050100150200250新开工面积累计竣工面积-8-2011253829502900220021002012317338393327283426932013348141033560327029892014前三季度35714236377831703100由上图可见，源汇区（西城区）商品房预售价格在整个漯河市处于较高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲，漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但2013年是一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（下降多少？），但价格一路攀升？（上升多少？），整体业态呈良性发展态势。以上图表依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理完成（补充资料第1页）。第三章公司介绍一、公司股权及历史沿革:0500100015002000250030003500400045002011201220132014前三季度平均郾城区源汇区召陵区开发区-9-公司管理人：1、董事长：2、总经理：以上资料为新泰置业公司提供。第四章项目介绍一、项目基本情况：1、项目名称：-10-2、项目位置：3、项目规划：项目鸟瞰图项目规划图4、周边在建楼盘形态分析：我们走访了周边市场，对同业态价格进行了调研，西城区为规划中的商业中心，区域内地商业与住宅按4：6进行配比。目前西城区在建的楼盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：5、西城区及周边在售楼盘列表分析：-11-通过以上环节的调查整理，部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管理局调阅的统计资料（补充资料第5页）。（用图示表示出来）二、项目优势分析1、区位优势；2、交通优势；3、配套优势；4、产品优势：三、项目进展及其开发计划：1、手续方面：2、工程方面：3、销售方面：以下是我们对新泰置业和成本和利润测算：开发成本：（万元）序号项目已支付尚需支付预计总支付123456-12-开发费用：（万元）序号项目已支付尚需支付预计总支付1234销售利润：（万元）序号项目金额（万元）1销售收入2总成本费用2.1开发成本2.2开发费用3利润总额4所得税5税后利润第五章、公司财务状况我们对2014年11月30日资产负债表、利润表、现金流量表各项目进行了查证分析（补充资料第10页）：1、货币资金期2、预付账款：3、其他应收款：4、存货：-13-前期工程费建筑安装成本公共配套设施以上成本合计万元，5、长期投资：6、固定资产：7、短期借款：：债权人借款金额月利率期限担保方式（附征信查询报告、借款合同）8、预收账款：9、其他应付款：债权人借款金额备注10、应交税费：11、我们关注到新泰置业的实收资本的变化，并查证了相关明细账和验资报告。12、未分配利润13、公司财务结构简述（2014年11月30日）资产：来源：-14-存货（开发成本）股权其他应收款销售收入存款股东借入税金社会融资银行借款开发费用据以上分析可见，新泰置业公司股东实际净投入为万元，其余部分为外部借款。14、未发现机构借款、未发现其他社会借款、公司未对外提供担保、没有作为被告的诉讼事件。因新泰置业公司是真正的股份企业，所在在管理上能做到财务管理健全、会计核算清析，分工协作并相与监督。在核查财务资料的过程中没有回避、等待现象，能做到账表、账账、账证、账物相照，会计资料真实可信。第六章融资条件一、融资额度：二、融资期限：三、投资回报：年收益率四、资金用途：项目开发与经营。-15-五、还款来源：来源项目已发生2015统计一季度二季度三季度四季度来源合计支出项目一季度二季度三季度四季度土地成本前期工程费建安工程费配套建设费开发期间杂费管理费用营销推广费用财务费用销售税费合计关联企业借出银行还贷融资利息支付融资本金偿还资金余额2016年计划销售收入亿元，第一季度计划实现元，届时可实现投资本金和收益的全部收回。-16-六、融资模式：私募股加债。七、保证方式：1、股权控制：组成私募基金，100%控股新泰置业。2、销售备案：3、股东连带担保：4、监督项目运营管理：对项目公司控股并完成相应变更手续后，我们将设置新的公司治理结构，实现对公司运营管理的有效监督，并及时采取必要的应急手段，防范可能出现的风险。八、盈利测算：第七章风险分析本项目投资的风险主要来自以下几个方面：一、国家的房地产政策方面：目前国家对房地产行业的政策由政府严格调控变为完全由市场调整-17-资源配置，房产税等政策呼之欲出，相关政策的出台会对市场产生较大影响。二、市场经营方面：各知名房企借助品牌张长大举进入三四线城市房地产市场，区域性房企面临较大的市场竞争压力，加之2013年以来全国经济进入下行轨道，购买力下降，房产市场销售下滑，对中小房企会形成冲击。三、备案注销方面：因为我们并不是真正购房，所以已备案商品房一定要办理注销备案手续，一旦在合同期内相关政策或流程发生变化，势必为注销备案造成障碍，这也是我们不得不关注到的风险点。四、流动性风险：虽然我们采用股权加债权的模式已经防范了部分风险，但如果销售市场严重受阻，原股东又不能及时筹措到资金偿还债务，则形成资金不能按期收回的风险。第八章调查结论经过对项目调查，我们得出以下尽职调查结论：-18-报告人：2015年1月17日