房屋租赁常见法律风险及解决方案

房屋租赁常见法律风险及解决方案深圳市房屋租赁行业协会合同无效的风险一、诉讼纠纷二、恶意欠租三、损失赔偿承租人装修的风险人员伤亡房屋结构变更消防事故装饰装修物如何处理易发生纠纷襄阳市“4·14”重大火灾事故调查报告2013年4月14日5时40分许，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾，建筑物过火面积510㎡，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。该建筑所有权人为中铁七局集团有限公司，由其下属的第四工程有限公司（以下简称“中铁七局四公司”）负责管理。2008年10月，中铁七局四公司将其出租给一景酒店管理有限公司用于旅馆业经营，开设一景城市花园酒店。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，但要求酒店办理相关手续后方能使用。合同约定房屋不能转租，对于消防责任没有明确约定。在酒店装修改造中，新增消防设施皆由一景酒店管理有限公司投资安装。2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁给网吧使用，但同样要求网吧办理相关手续后方能使用，并承诺遵守国家的法律法规和襄樊市有关规定。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。事故房屋消防设施情况。一景城市花园酒店内设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、声光报警器、防火卷帘等建筑消防设施；配置了32具应急照明灯，28具疏散指示标志，80具4KG干粉灭火器等消防器材。消防供水由12m3的屋顶水箱、160m3消防水池及消防水泵组成，消防水泵包括消火栓泵和消防喷淋泵各2台（分别为一主一备）。2009年12月28日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。事故发生时自动喷水灭火系统处于手动状态。网吧未与酒店一起设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。仅配置了干粉灭火器、应急照明灯、疏散指示标志等消防器材。2010年2月8日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。责任认定及事故性质1．一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任不落实；对员工的消防安全教育培训不到位；固定消防设施作用未发挥；火灾发生后组织疏散不力。一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、经理刘涛，股东、监事李向东对事故发生负有主要领导责任。2．迅驰网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失；违章搭建、违规使用装修材料，存在重大火灾隐患；消防安全责任不明确，日常管理不到位。迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生负有主要领导责任，当班网管程潜、收银员李杨对事故发生负有直接责任。3．中铁七局四公司安全生产主体责任落实不力。中铁七局四公司未按照租赁合同的要求及时有效阻止一景酒店的转租和违章搭建行为，资产安全监管责任落实不力。中铁七局四公司对事故发生负有重要责任。该公司时任总会计师、工会主席熊传荣，劳务中心主任李国平对事故发生负有重要领导责任。物业无法及时收回的风险物业无法收回，不能产生收益强制清场易发生侵权纠纷停水、停电易激化矛盾诉讼的风险诉讼周期长耗费人力物力执行难承租人实施犯罪并致人死亡出租屋房主被判担责案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重庆人杨均宝(均已被判刑)等人到宁乡县历经铺乡金南社区唐某夫妇处租房，唐某夫妇未审查王玲玲等人从事的职业、承租用途等，也未到有关部门办理登记备案手续，即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间。王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。2009年4月5日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内。在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫妇于是将出租屋主唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。今年3月，宁乡县人民法院依法作出上述判决。被告唐某夫妇不服，遂向长沙市中级人民法院提出上诉。判决结果：10月26日，长沙市中级人民法院对一起生命权纠纷案作出二审裁定，维持宁乡县人民法院的一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的唐某夫妇，向被害人父母张某夫妇补充赔偿经济损失39660.5元。出租屋主是否应当为他人在其出租房屋内实施犯罪行为造成的严重后果承担补偿赔偿责任。宁乡县法院负责本案一审的法官龙理文说，城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。”本案出租屋主唐某夫妇在出租房屋时，既没有向有关部门登记备案，亦没有尽到合理的注意义务和安全保障义务，致使承租人在其出租屋内实施犯罪并造成1人死亡的严重后果，应当对此承担补充赔偿责任。但鉴于本案被害人亦有过错，唐某夫妇以承担30%的责任为宜。法院遂依法作出上述判决。转租的风险租赁关系复杂化层层加价抬升风险出租方、承租方信息不对称出租的房子被转租房主上门找不到房客刘女士有套三居室的住房与薛某签下租房协议。协议约定：租金按季收取，薛某支付一个月租金做押金。房子交付后，转眼间，到了第四季度。一天傍晚，刘女士下班后来到自己出租的房屋查看，一个大姑娘从门里探出头来。正当刘女士感到奇怪时，对方告诉她：自己姓万，大学毕业后，与男友一道从薛某手中租得该房，薛某给他们看过房产证复印件，说房子已被他买下，正在办过户。刘女士听了大怒，当即出示身份证说：“我才是房主，我怎么不知道？”原来，交房的第二天，薛某便将房子租给了万小姐和她男友，并收取了一年的房租。两个月后，万小姐要求减少房间、退一半租金，薛某于是又找来另一房客也收了一年租金，但万小姐的房租并没有退还。现在，万小姐也联系不上薛某了。警方记录显示，薛某在南京多个小区都有此类行骗记录。警官告诉刘女士和万小姐：此类骗子惯用的手法就是先以较低的价钱租房并付一个时期的租金,然后转手加钱再出租并收取下家的全年租金,他头个月住住按时付租金,并采用小恩小惠的方式博得房东的好感，一旦东窗事发，他们就会拆东墙补西墙，当资金周转不上时，他们一是拖、二是关机。其他不常见的法律风险优先权的风险房屋维修的风险国有企业合并改制带来的风险合同法第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同无效的解决方案《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《消防法》《中华人民共和国消防法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过，现将修订后的《中华人民共和国消防法》公布，自2009年5月1日起施行。第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。2004年3月4日最高人民法院公报你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。附：云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》云高法报[2003]45号最高人民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按《建筑法》的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋出租用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施，或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。另外，-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未经验收合格擅自使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。情节严重的，依法追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。另一种意见认为，不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同