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物业费的构成•1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。•2.物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用。•3.物业管理区域清洁卫生费用。•4.物业管理区域绿化养护费用。•5.物业管理区域秩序维护费用。•6.办公费用。•7.物业服务企业固定资产折旧。•8.法定税收费用。物业管理区域内禁止行为（12条）1.损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;2.私自占用、损坏共用部位、共用设施设备；3.违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物。4.侵占绿地、毁坏花草树木。5.乱高摊点、乱停车辆。6.乱倒垃圾、堆放杂物。7.违反规定饲养动物。8.擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。9.影响其他用户采光、通风及其他生活便利。10.排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆品或者排放超过规定标准的噪音。11.从事危害公共利益的活动。12.法律、法规禁止的行为。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。•专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。•西安市有了第一部关于维修资金的地方性法规，即《西安市住宅专项维修资金管理办法》，将于2009年12月23日正式实施。西安市人民政府令85号文件。•新的办法规定，首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元／平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元／平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元／平方米。西安市物业管理条例•第一章总则•第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。•第二条本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。•第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。•第四条业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。•第五条市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。•区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。•建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。•第六条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。•第七条物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。•第二章前期物业管理•第八条前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。•第九条新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。•区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。•第十条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下：•（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；•（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；•（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。•划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。•本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。•第十一条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。•现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。•第十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。•建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。•第十三条建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。•建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。•第十四条前期物业服务合同可以约定附期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。•第十五条建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：•（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；•（二）共用设施设备清单；•（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；•（五）业主名册；•（六）物业管理必需的其他资料。•第十六条物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。•第十七条新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：•（一）物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3％。提供，但最低不得少于100平方米；•（二）物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3％。提供外，超过部分按1％。的标准提供；•（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。•业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。•物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。•第十八条前期物业管理期间，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：•（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的；•（二）物业服务企业擅自撤离小区的；•（三）物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的；•（四）法律法规规定的其他情形。•第十九条前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式。•第二十条前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房，并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。•第三章业主、业主大会及业主委员会•第二十一条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。•尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。•业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。•第二十二条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。•第二十三条物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：•（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；•（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。•物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。•街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。•第二十四条业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。•建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。•第二十五条业主大会筹备组履行下列职责：•（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；•（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；•（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；•（四）拟定业主委员会委员选举办法；•（五）提出业主委员会委员候选人名单；•（六）首次业主大会的其他准备工作。•筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。•第二十六条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。•首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。•第二十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。•第二十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。•第二十九条下列事项由业主大会决定：•（一）制定和修改业主大会议事规则；•（二）制定和修改管理规约；•（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；•（四）选聘和解聘物业服务企业；•（五）续筹和使用专项维修资金；•（六）改建、重建建筑物及其附属设施；•（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；•（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。•决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。•第三十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。•业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。•第三十一条采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。•推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。•业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。•第三十二条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或