(重)第三章_房地产价格和价值

第三章房地产价格和价值1、房地产价格的含义和形成条件2、房地产价格的特性3、房地产的供求与价格4、房地产价值和价格的种类地估价产房2第一节房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的含义价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。地估价产房3第一节房地产价格的概念和形成条件二、房地产价格的形成条件3个条件：有用性稀缺性有效需求价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格地估价产房4第二节房地产价格的特征房地产价格与一般物品价格相同之处：都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价一、地价与一般物品价格的不同生产成本不同折旧不同价格差异不同市场性质不同价格形成时间不同供求变化不同地估价产房5第二节房地产价格的特征二、房地产价格特征房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格形成时间较长房地产价格容易受交易者的个别因素的影响地估价产房6第三节房地产的供求与价格一、房地产需求房地产需求的概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期地估价产房7第三节房地产的供求与价格一、房地产需求房地产的需求曲线价格数量SD1D2PP10D0地估价产房8第三节房地产的供求与价格二、房地产供给（一）房地产供给的概念房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量地估价产房9第三节房地产的供求与价格二、房地产供给决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平房地产开发商对未来的预期地估价产房10第三节房地产的供求与价格二、房地产供给决定房地产供给量的因素价格数量SP0地估价产房11第三节房地产的供求与价格三、房地产均衡价格房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势。房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给负相关。价格数量SD1DPP10MM1HhFfE地估价产房12第四节房地产价值和价格的种类不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同地估价产房13一、价值、使用价值和交换价值使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。没有使用价值则不会有交换价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房14二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房15第四节房地产价值和价格的种类二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量成交价格的抽象结果。理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格地估价产房16三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值1、市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。交易双方是自愿进行交易的交易双方是处于利己动机进行交易的交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房172、快速变现价值快速变现价值（或强制变卖价值）是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。3、谨慎价值4、在用价值在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值表示的。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房185、残余价值剩余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。6、投资价值某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基础上同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房19第四节房地产价值和价格的种类四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收价值买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。地估价产房20五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严格意义上不存在土地所有权价格。使用权价格：主要指土地使用权价格。其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房21六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值会计上使用的一组价值概念原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。账面价值：一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市场价值随时间而波动。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房22七、市场调节价、政府指导价和政府定价这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。估价结果应以政府定价为准。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房23八、基准地价、标定地价和房屋重置价格这是《城市房地产管理法》提到的三种价格。基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房24九、土地价格、建筑物价格和房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格第四节房地产价值和价格的种类地估价产房25十、总价格、单位价格和楼面地价这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）A、甲；B、乙；C、丙；D、无法确定。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房26十一、实际价格和名义价格实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。例：一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其在交易中的付款方式有以下几种（年折现率为5%）：1.在成交日期时一次付清2.如在成交日期时一次付清，给予折扣，优惠4%3.首期付10万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支付10万元4.约定二年后一次付清5.以抵押贷款方式支付，首付5万，余款在外来十年按月等额支付。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房27十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。期房价格＝现房价格－从期房到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿例：某期房还有一年才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。设折现率为10%，风险补偿为现房的2%，计算该期房目前价格。解：V=3300－330/（1+10%）－3300*2%=2934（元/m2）第四节房地产价值和价格的种类地估价产房28十三、起价、标价、成交价和均价这是在房地产销售中出现的一组价格。起价：所销售的商品房的最低价格。标价：即卖方的要价。成交价：买卖双方实际交易价格。均价：所销售商品房的平均价格。第四节房地产价值和价格的种类地估价产房29十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。评估价：对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价：又称拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价：又称开叫价格、起叫价，拍卖师拍卖时首次报出的拍卖标的的价