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成都･凯丹广场调研报告项目定位：ShoppingMall开发商：环达通房产集团地理位置：高新区人民南路与三环路交界处建筑面积：85，000平方米商业面积：50,000平方米开业时间：2010年11月24日停车位：1000多辆（地下两层）层数：地上4层、地下3层业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的欧式购物中心目标客群：商务、居民、游客等凯丹广场1项目商圈分析本项目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈东临天府大道，西靠益州大道，北临火车南站，南靠三环路。已经聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬等6家商贸企业，建成面积为55.5万平方米，营业面积达40万平方米，2011年的营业总收入达31亿元。新南天地商圈A项目商圈基本情况1项目商圈分析B项目商圈业态组成根据对商圈内主要商业卖场的调查，新南天地商圈的业态构成见下表：业态商家名称购物中心凯丹广场、苏宁广场超市欧尚超市专业店宜家家居、苏宁电器、富美森家居、迪卡侬、屈臣氏专卖店ZARA、H&M、UNIQLO、ONLY餐饮、休闲、娱乐乡村基、KFC、必胜客、味千拉面、星巴克、筷客、富乐永和豆浆、今日阅读、成都印象、嘉禾影院等其他社会生活配套等2项目概况成都凯丹广场坐落于高新区零售业的核心地带，“新南天地”商圈，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富美森家具，是集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的一站式ShoppingMall，由欧洲最大的房地产开发商之一环达通房产集团倾力打造。至今为止，全球已开设20家Gallerria，中国首家Galleria于2010年11月24日在西部时尚第一城——成都璀璨开业。项目由环达通集团（GTC）持有，LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合鼎力打造，总投资6.5亿元、面积达5万平方米、拥有200个商铺，是集时尚、服饰、餐饮、影院为一体的欧式时尚购物中心。A凯丹广场简介B项目立地分析凯丹广场地处人民南路与三环路的交界处，前者是成都的南北轴线，后者则是成都市的主干道。交通:地铁一号线：升仙湖——世纪城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速成灌高速、成绵高速公交：99路；111路；133路；187路；188路；199路；153路；199路；3项目业态分析主要品牌（部分）乡村基、劲浪体育、优之良品、屈臣氏、生活无限耐克、阿迪达斯等-1F3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论主要品牌（部分）ZARA、H&M、MANGO、SEPHORA、VEROMONDA、星巴克等1F3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论主要品牌（部分）UNIQLO、Hotwind、BASICHOUSE、Apple、GXG等2F3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论主要品牌（部分）3c4u、好孩子、衣恋童装、爱乐游、创意宝贝、安踏童装3F3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论主要品牌（部分）嘉禾影院、成都印象、澳门豆捞、韩林炭烤、今日阅读、多福甜品4F3项目业态分析C凯丹广场所有商家汇总结论3项目业态分析B业态面积比例分析业态面积（万平方）占比特色餐饮0.510%名品服饰3.570%休闲娱乐0.510%家电家居文化教育0.510%各业态面积比（万平方）特色餐饮名品服饰休闲娱乐家电家居文化教育70%10%10%10%•凯丹广场综合业态包含零售服饰、餐饮、娱乐、便利服务、家庭天地。没有主力百货和超市，也没有奢侈品牌，是一个面向城市主流人群的购物中心。•主要以服饰业态为主，餐饮和休闲所占比例很小。结论3项目动线分析A外部动线外部交通（项目侧门）东面：都会路车流量75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路车流量80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段车流量由南向北：140辆/5分钟由北向南：85辆/5分钟3项目动线分析A外部动线停车场动线两个停车场出入口停车场在地下两层，其中有隔层。地下一层可直接进入-1F商场，或通过电梯直接可去其他楼层商场。3项目动线分析B内部动线中庭设计整个卖场有5层楼，地下一楼，地上四楼。项目特点明显，没有主题中庭，环绕主动线都是中空设计。因单层面积较小，所以并没设置主题中庭。每一个中空设计都较大，顾客在卖场视野很开阔。在主动线较宽阔的地方，有一些岛店及汽车及其他新品展销点，以此吸引人眼球。3项目动线分析B内部动线水平动线凯丹广场单层面积约9000㎡左右，建筑内部采用了回廊和拱形设计，动线设置为回字型单动线。项目本身为矩形，采取单动线设计，把中间肚子切割成椭圆形在来划分两条对主动开的商铺。保证商业利益最大化，更突出了整个卖场的舒适。主通道宽：3.4m7.8m长：40m15m层高：4m4.5m3项目动线分析B内部动线垂直动线在主动线上，总共5部手扶梯，其中双向梯3部在转角中庭都有设置。电梯有3部，在两条次主道上；步梯有7个，分布在各个方向；顾客在卖场上下通行非常方便。4辅助功能区分析A洗手间层数蹲位洗手台数残疾人专用-1F男5坐；3池31女6坐311F男5坐；3池31女6坐；312F（两个卫生间）男5坐；3池31女6坐；10坐413F男5坐；3池3女6坐44F男6坐；4池3女10坐；46消费者观察A消费人群。高新南区成都市范围四川省周边地区（云、贵、渝等）核心消费群体次级消费群体辐射消费群体7凯丹调研综合分析凯丹广场是成都首家欧式购物中心，作为综合性购物中心，并没有引入大力主力店，而是以132家品牌店进行布局，同时引入了一些国际一线品牌，目前部分品牌是首次进驻成都，如SEPHORA、Pull&Bear等都是首次在成都开店，这无疑给成都商业注入新鲜活力。从其业态设计来看，虽然是集购物、休闲、娱乐为一体的综合体购物中心，但其购物（时装、童装等）的比例明显偏大，休闲、娱乐比例明显偏低。从业态的丰富性上来看，也还有待提高。从商业规划来看，主要特点有时尚的中庭、平面环形动线、商业连廊、考究的垂直动线、在不同楼层设置餐饮均衡卖场人气等，但其出入较多，不利于人气的聚集，常人难以分清主入口。虽然凯丹广场开业已一年多，但碍于区域内综合性购物中心的缺乏，有单打独斗的感觉，但苏宁广场的开业，以及正在打造的凯德广场·天府等，这些购物中心全部开业后将有助于聚集区域的人气和商气，这将加速商圈的成熟。1.项目定位：服务于周边社区，属社区型购物中心，主题（家庭儿童）定位鲜明，项目定位准确。2.品牌定位：整体品牌档次属社区型中档，较聚人气。3.停车位数量：拥有较充裕的免费停车位，方便顾客停车购物。4.动线：动线清晰明确，无明显死角。5.设计：一层楼板多处挑空设计，利于地下一层品牌的展示，利于地下一层品牌招商。内装设计简洁，易维护。8凯丹广场优劣势分析优势1.公共区域环境：部分公共走道较窄无法达到购物舒适度；公共区域地面地插布置较少，为今后岛柜的部位带来不便；楼层无全部品牌分布图。中庭光线较暗；地下室停车环境不好，空气不流通，有待改善；公共休息区位置太少了。8凯丹广场优劣势分析劣势