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连锁网络如何规划选址目录一．浅议连锁酒店选址规划二．商务谈判技巧（十二则）这二组数据表明：在中国，经济型酒店还有很大的发展空间；同时，一般而言，经济型酒店保本点出租率为80%，为此，只要经济型酒店的平均出租率高于保本点，行业就会继续发展；要在竞争中获得生存的机会，就必须使酒店的经营业绩高于行业平均水平。根据相关资料统计，中国现有酒店总数近29万家，其中星级酒店1.4万家，经济型酒店近5000家，占中国酒店业总数1.7%；据旅游局公布数据显示，中国酒店业平均出租率67.9%，经济型酒店平均出租率85%；酒店行业概述中国GDP增长维持在8-9%，2011国内旅游增长13%，至2015年年均增长10%，经济型酒店增长07年91%、08年66%、09年32%、10年14%经济型酒店的发展速度远远高于中国经济和旅游的增长，因此，市场将会加速饱和并在短期内出现过剩，在有限的时间内，连锁酒店为了更多占有市场，都纷纷选择加速发展，因为，连锁的门店数量规模就等于知名度和影响力，等于市场占有率和市场份额，等于客源量和竞争优势，最终转化为竞争优势和经营优势。酒店行业概述根据综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年全国快捷连锁酒店20强排行榜如下：排名酒店名称门店数客房数店均客房数1如家快捷酒店88710035511327天快捷酒店723722421003锦江之星439570681304汉庭快捷酒店459509291115莫泰168278435871576格林豪泰31530814987速8快捷酒店24721334868宜必思5292731789尚客优8144605510城市快捷44400791随着社会进步，中高档商务和休闲旅游市场发展迅速，需求旺盛，发展蓬勃。但4星以上酒店价格很高。舒适度，高性价比的产品一定能满足对品质有追求，又不希望支付高昂价格客人的需求。在快捷产品积累的系统运营基础，服务品质管理，成本效率控制体系，文化承载作用，市场营销开拓精神和眼光将带给连锁快捷酒店高起点的发展。发展机遇一类城市——北京上海、广州深圳二类城市——除上述城市外的直辖市、省会城市、计划单列市、以及经济比较发达的区域经济中心城市三类城市——一般地级城市为三类城市四类城市——一般县级城市为四类城市1.在没有店的城市，第1家的位置应在该市中心点的1公里以内，最好在500米以内，临主马路，且有较大的停车场。2.第2店必须在第1家已经开业，且经营连续1个月（在没有特殊季节或情况下）方可开发。3.第2店的位置也应达到第1条的要求。4.对于4类城市仅限于经济特别发达、有支柱产业、交通便利的城市。城市开发的策略如下开发城市选择目标城市位置租金水平例北京,上海中心商务区\中心商务商业混合区（1A）较高浦东陆家嘴金融开发区,北京中关村地区副中心商务商业混合区（1B）较高上海漕河泾开发区＼北京望京开发区大型会展中心附近（1B）北京新国展中心.浦东国际博览中心沈阳、大连、天津、青岛、太原、西安、成都、中心商务区（2A）较高例如：位于城市的商务中心、商业中心、政务中心、金融中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。地理位置选择可选择区域1.交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大；2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。3.邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。4.交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。交通条件调研地理位置选择1.该城市酒店业全年经营情况2.方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。3.选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1公里范围内是否有相应的配套（连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相邻。4.附近的企事业单位、学校的情况，如单位种类、单位数量、经营情况，具有的流动性客源情况等.5.经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量；6.选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地）。7.所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景；区域调研_选址时必须考虑作好周边市场的调研周边市场的调研地理位置选择酒店投入较大，经营时间很长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解：1.在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。2.选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。3.选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。关注市政规划情况地理位置选择生活派（北京）酒店投资管理有限公司房屋使用性质最好是商业服务业（其他性质需咨询当地管理部门是否可办理营业执照）。房屋产权清晰，最好不是银行抵押物业。（如有抵押参考法务要求）租期：一般要求15-20年（低于10年的不考虑）免租装修期：四个月（低于四月的需在开办费中增加租金费用，例如三个月免租期，则需增加一个月的租金）递增：无递增、5年5%或者3年3%租金支付方式：季付（半年付需视租金总额而定，不提倡）；押金支付：原则上公司不支付押金；同意支付押金的，在合同中须同时约定，返还方式，是否计息。物业条件要求产权性质要求商务条件要求建筑物为长方体，建筑面积在3000～8000㎡（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在5000平方米以内）的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。尽量为独立建筑。车辆进出方便，可视性好,便于识别。建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。具备约200平米大堂，门面宽度不小于12米。层高不低于4米。至少300平米的外租餐厅，位置最好在1、2层，适合服务酒店和对社会营业客房楼层高度不低于3.2米适合分隔的楼层开间，出房率高有合适位置（屋顶，地下室、院子）安放中央空调设备、热水锅炉设备能安装两部客用电梯，一部货运电梯周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在10个左右。基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3000吨/月，电－用电不低于300KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污－纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位物业原来是星级酒店为佳物业条件要求工程条件要求生活派（北京）酒店投资管理有限公司1、选址信息来源A、扫街B、社会关系（朋友介绍）C、政府招商部门介绍D、公司信息E、中介F、媒体2、扫街要点a、先买一张地图并标注出城市主次商圈和现有酒店位置b、乘车把城市主次商圈位置熟悉一圈c、先扫街主商圈,然后扫街次商圈，对符合开店条件的物业登记备案（不管现在是谁在经营）选址流程3、找到拟租物业实际控制方洽谈意向，落实工程条件4、工程条件满足可洽谈商务条件5、合同谈判信息转化有效信息转化完毕,设计师同期排房完毕后,推进运营和工程考察,同期开发经理开始进行合同谈判;公司立项审批后即正式进入合同谈判阶段;6、签约合同合同审批完毕后按照法务出具的合同文本签约,签约后尽快落实合同生效和达到交房条件交房.选址流程开发的原则是：优质项目优先、项目时间优先。在已开发城市，需要考虑客源总量与酒店供应量的平衡，在新开发城市首先要占据有利位置，所以在规划选店时要有发展的眼光和竞争的意识。取决项目的因素是测算表，营收、租金、和回收年限。（未来竞争的四大因素：位置、房间量、租金、入住率）要把每一个酒店都作为开发的窗口，把每一位店长都发展成为开发经理，关注品牌在该城市的发展，参与规划，甚至参与谈判。开发原则7天实行集中力量开发，意图在重要城市从数量上超过如家，取得竞争优势。郑南雁表示：类似广州这样的一线城市，我们有很强的把握，直营店是最佳选择，没有必要大力发展管理店，但在很多三线城市，我们对当地市场的了解并不如一些当地投资方，在这种情况下，三四线城市的扩张，自然应当以管理店模式为主。郑南雁说：60%的客源通过7天的网站输送到各个门店，剩余的40%则通过我们的呼叫中心输送，这意味着任何门店都必须仰仗我们的客源中央输送体系，这确保我们对管理店的控制力和纽带。以成本杀手号称的郑南雁说：三、四线城市的投资方能以更灵活、更优惠的价格租赁物业。几乎可以肯定，管理店的利润率会比我们的直营店高，这也是我们吸引投资方加盟的重要筹码。汉庭则以“商务”“快捷”“客栈”品牌细分，意图更多覆盖中低档酒店市场份额和客源。汉庭以快速决策、弹性条件、与经营挂钓的收费方式，吸引和抢夺特许加盟资源。锦江以酒店品质、管理专业、国企背景，吸引稳健的和相同企业背景或价值取向的投资人。主要竞争品牌的开发策略参考目录一．浅议连锁酒店选址规划二．商务谈判技巧（十二则）商业活动需要与人打交道，商务谈判是应用最为广泛的一项管理技能。谈判的水平高超，就能获得超常的回报和成功。虽然客观条件起着重要的制约作用，谈判者的创造性也发挥着不可忽视的作用，谈判高手在普通人认为不可能达成协议的局势下精心策划，运用正确的策略取得突破，从而实现超额的回报。国外发达国家通过调查分析得出：有经验的谈判者可以比新手为公司提高（或节省）约10-20%的卖价（或买价）。在市场竞争日趋激烈的今天，这一水平的收益率是相当可观的，非常值得我们去努力争取。商务谈判的重大意义1、确定谈判态度在商业活动中面对的谈判对象多种多样，我们不能拿出同一样的态度对待所有谈判。我们需要根据谈判对象与谈判结果的重要程度来决定谈判时所要采取的态度。如果谈判对象对企业很重要，比如战略合作的大客户，而此次谈判的内容与结果对公司并非很重要，那么就可以抱有让步的心态进行谈判，即在企业没有太大损失与影响的情况下满足对方，这样对于以后的合作会更加有力。如果谈判对象对企业很重要，而谈判的结果对企业同样重要，那么就抱持一种友好合作的心态，尽可能达到双赢；如果谈判对象对企业不重要，但谈判结果对企业非常重要，那么就以积极竞争的态度参与谈判，不用考虑谈判对手，完全以最佳谈判结果为导向。2、深入对方地盘第一次见面，到底该选择你的公司、对方的公司、还是不相关的第三地？如果可以的话，最好是选择对方工作的地方，这是认识一个人最快速的方法。仔细观察这个人的办公室摆设，包括照片、书或杂志、纪念品或装饰品等，有太多线索可以告诉你对方是什么样的人。然后运用这些线索当作聊天的话题，藉此拉近彼此的距离，甚至找出双方的共通点，而不是一坐下来立刻和对方开始谈正事。而且你可以借着这些周边信息，了解对方是什么样的个性，适时调整你的谈判方式。商务谈判的技巧3、充分了解谈判对手正所谓，知己知彼，百战不殆，在商务谈判中这一点尤为重要，对对手的了解越多，越能把握谈判的主动权，就好像我们预先知道了招标的底价一样，自然成本最低，成功的几率最高。了解对手时不仅要了解对方的谈判目的、心里底线等，还要了解对方公司经营情况、行业情况、谈判人员的性格、对方公司的文化、谈判对手的习惯与禁忌等。这样便可以