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通用·银泰广场---商业地产知识培训通用银泰广场项目组杭州力汇★何为商业地产★商业地产的内容★商业地产的类型★商业地产的销售模式★商业地产的客户商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说：狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等，与住宅类有很大区别的房地产产品。★商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有★大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的★发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待★发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单★大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住★发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产商业地产在开发和运营中涉及到三个层面运营管理市场开发资本运营商业地产商业地产的内容贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产的市场发展条件欧美：欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。亚洲及国内亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。商业地产的发展特点及趋势高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点按开发形式划分购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺商业地产投资市场产品类别概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心——SHOPPINGMALL1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。2、半主力店租户：运动品牌店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容按投资价值划分都市型社区型便利型专业型其他商铺商业地产投资市场产品类别专业型商铺定义：专业型商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地产投资市场产品类别按业态划分综合型特色型零散型商业地产的销售模式销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售----指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售----指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售返租销售实质即商品房/商铺售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其将商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房款或偿付一定租金回报的行为。返租销售利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。返租销售风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责。因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。6%-10%左右是合理回报率商铺投资大部分都是10-15年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。投资者最关心什么？商业地产的客户★物业是否能增值怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。影响客户决断的因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……参与开发的公司品牌项目本身其他（唯一性）内在因素外在因素外在因素发展商参与开发的公司品牌投资商建筑设计公司物业、运营公司实力信誉经验外在因素硬件项目本身软件地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施。。。销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理。。。谢谢！杭州力汇机构2010年6月