商业地产基础知识培训教程

商业地产基础知识培训主讲人：蒋鑫时间：2013年11月商业地产知识内容分享合肥商业概况商业项目赏析商业圈的概况何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产知识商业地产的属性本身来讲有狭义和广义之说：狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产的重要性：衣、食、住、行离不开商业、商业地产商业+地产商业：广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。讨论：大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型？物业的建筑需求、订单式商业地产何为商业地产品牌商家物业建筑需求百货：楼层层高：卖场净高4M以上柱距要求：柱网开间9×9米楼板载荷：500公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货梯，1部客梯）发电机容量：2400—3200KVA使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大型超市：楼层层高：层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5m，灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm。柱距：10m*10m柱距要求：柱网开间8米以上楼板载荷：卖场负荷≥600公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货梯，1部客梯）发电机容量：双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距地3.3m（特殊标准除外）使用面积：10000-20000㎡左右，单层5000㎡以上消防：营业厅不宜设在地下三层及三层以下，应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统其他要求：供水、供气、通讯设施到位何为商业地产数码电器城：楼层层高：4米以上柱距要求：8×10m楼板载荷：不少于500kg/m2电梯：垂直交通，自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部发电机容量：国家标准使用面积：中心店面积≥4000平米，单层2000平米左右消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位品牌商家物业建筑需求影院：层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米；面积：2000--4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅；楼板承载：400公斤/平方米；电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX其他：有小卖部何为商业地产餐饮：建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；面积：大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可；供电：供电量250KW，主进开关整定值400A;供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM；隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM；新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400×600MM。品牌商家物业建筑需求KTV娱乐：楼层层高：3.2米以上柱距要求：适当宽度电梯（店里垂直交通）发电机容量：国家工业用电标准使用面积：2000平方米以上，单层500平米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施到位物业交付标准：毛坯交付何为商业地产各行业经营面积及配套设施之基本要求（仅供参考）业种使用面积（㎡）技术要求其它餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位咖啡厅80-200以上上下水、电力、广告位西餐300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位服务配套美容美发150以上上下水（冷、热水)、电力便利店150-500电力小储藏室，24小时营业药店/个人护理100-200电力、与同业相隔必须超过300米银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上零售店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力专柜20-30电力何为商业地产品牌商家物业建筑需求层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于8米为理想设计；商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提；餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统；以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定；很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。业态建筑建议何为商业地产商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。何为商业地产零售业的发展趋势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：趋势一：零售业市场高度集中化、规模化•从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRN已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。•再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展•首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。•其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产的内容贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的内容商业地产的四元素开发商投资客商户消费者运营商商业地产的内容商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产的内容亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：合肥经济：2010年，合肥的人均GDP指超过6000美元，2011年5月机动车保有量61万辆，即每8个人有1辆车。（家庭汽车拥有率、停车位）商业地产的内容高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点及趋势商业地产的内容购物中心按开发形式划分市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺商业地产的类型百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。市场型商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。商业地产的类型购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售