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中国房地产的未来发展趋势21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要的需要探讨的问题。房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。但是这也导致了目前在金融危机的大环境下,由于我国内需不足,使得长期的经济发展找不到强有力的支撑点。这也是我国政府采取种种措施来刺激消费的主要原因。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是:一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。央行反洗钱监测分析中心主任欧阳卫民表示,每年发生在中国境内的洗钱规模在3000亿至4000亿元之间,而房地产等行业逐渐成为洗钱的主要渠道。而且,房地产洗钱的隐蔽性很大。由此可以看出我国的房地产价格在一定程度上是由于一定的虚假需求的投机推高的。当前,我国的房地产泡沫已经到了适时挤压泡沫的时间,这样才有助于我国房地产行业健康快速地发展。展望10年代,房地产的发展空间依然很大,中国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是,2011年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点:第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力,化解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康发展,则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进,则未来的下行和危机难以避免;预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二,保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看,未来中国将加大保障性住房的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。因此,中国的保障性住房的建设是全方位的。一方面,我国可以从低价位出售保障房出发,来缓解以致解决低收入家庭的住房问题;另一方面,我国还可以从低价租赁保障房的角度,来暂时性地解决低收入家庭的住房问题。无论这两种中的哪一种方式,无疑都会大大改善我国现阶段低收入家庭,尤其是农民工进城的住房问题,从而在一定程度上消除危害社会的不稳定因素,增强全国人民的公平感。当前的重要问题是满足迅速增长的需求,同时重点调整供给结构,解决面向中低收入阶层保障性住房供应不足的问题,抑制房地产的投资品特性,引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构。第三,中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的,所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。中国庞大的人口基数以及城市化的发展使得在未来的十年中,对城市住房的需求数量不会大量减少,有需求推动,就不会使得我国的房地产市场萎靡不振。目前中国的发展与日本上世纪70年代情形大致可比,这意味着,未来虽然可能由高速增长转向平稳增长,但经济潜力仍较大,房地产市场仍处于消费需求占主导的周期。在这个大环境下,房地产调控政策的重点应放在降低周期性过度波动,增大有效供给。第四,目前的房地产价格基本已经达到高位顶点,2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现,原因是政策已经开始对房地产发力,人们的预期和观望情绪业已出现。房价大幅上涨虽然几乎可能不再出现,但是无可否认,目前对住房的需求并没有大幅减少。等到人们的观望时间长到一定程度,这个市场终究还是会热起来,还是那句话,有需求就能足够保证这个市场的发展。再者,“温故中国地产20年,有许多划时代、里程碑事件值得进入我们的视野,但如果通读它、解剖它,反思它,其影响的指向却显得是那么的惟一性:第一是政策,第二是政策,第三还是政策。“作为一个特殊商品,房地产是受政策影响最大的行业。无论是海南地产泡沫的破灭,还是汤臣一品的天价,每个历史事件和节点背后都累加着密集型政策的出台。”清华大学人文学院教授胡显章说。”,而现在我国政府已经出台了很多有关政策来有效控制房地产的价格,这也就给了我们一个信号,最起码在现阶段中国的房地产价格上升的可能性几乎可以完全忽略。从中国房地产当前的形势看,2011年的调控政策应该重点关注两个层面,一是严厉打击房地产投资和投机,控制房价,防止泡沫的继续扩大;二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险,保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是,一方面控制投资和投机以控制房价,另一方面通过保障住房缓解自住需求,同时加快经济增长和城市化进程,逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示出了政策上的重视和关注,营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机,保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展,10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。