第二章物业管理招标投标

第二章物业管理招标投标第一节物业管理招标投标的内容与形式第二节物业管理招标投标的策划与实施第三节物业管理方案的制定第一节物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念二、物业管理招标的类型三、物业管理招标投标的特点四、物业管理招标的方式五、物业管理招标的内容一、物业管理招标投标的概念（一）物业管理招标1、物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易形式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。2、物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。（二）物业管理投标1、物业管理投标的概念物业管理投标是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2、物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是具有符合投标条件的物业管理企业或专业管理公司。二、物业管理招标的类型（一）按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。（二）按项目服务内容的实施划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。（三）按招标主体的类型划分根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等。（四）按项目服务的方式划分根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三、物业管理招标投标的特点（1）综合性特点（2）投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性一是招标主体的特殊性二是物业管理服务内容的特殊性四、物业管理招标的方式（一）公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（二）邀请招标邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。（二）常规物业管理招标内容（三）物业管理招标中管理方式的确定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。（1）全方位服务型管理方式（2）顾问服务型管理方式顾问服务型管理方式实际上是咨询服的一种延伸。（3）合资合作型管理方式合资合作方式一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。第二节物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则二、物业管理招标的条件与程序三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧一、物业管理招标投标的基本要求与原则（一）物业管理招标投标的基本要求（1）符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。（2）招标投标过程中，都应该充分考虑市场要素。（3）招标方应选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务；投标方应制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。（4）应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。（二）物业管理招标投标的基本原则（1）由招标人依法组织实施（2）公正的对待每一个投标单位（3）招标投标过程中确保招标投标公平、公正的实施（4）招投标双方应严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。二、物业管理招标的条件与程序（一）物业管理招标的条件1、业主条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规；招标项目为重点建设基础设施或共用事业物业的，必须经相关产权部门的批准、授权。（1）招标人自行组织招标自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织。自行组织物业管理招标的招标人应具备的条件。（2）招标人委托招标代理机构办理招标委托代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理关系。2、项目条件投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘物业管理企业。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。（二）物业管理招标的程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标评标和中标三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（一）参加物业管理投标的条件1、法律法规规定的要求2、招标方规定的要求（二）物业管理投标的程序1、获取招标信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得投标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同（三）投标的策略与技巧1、投标的组织策划2、项目的现场踏勘3、投标文件的编写4、投标报价的策略和技巧5、现场答辩的技巧6、签约谈判的技巧第三节物业管理方案的制定一、制定物业管理方案的一般程序二、制定物业管理方案的要求三、制定物业管理方案的要点及方法一、制定物业管理方案的一般程序物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。二、制定物业管理方案的要求（1）物业管理方案必须响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。（2）方案的具体内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定，且必须符合国家及地方法律法规的规定。（3）方案中做出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。（4）制定物业管理服务费用价格必须合理。三、制订物业管理方案的要点及方法（一）物业管理方案的基本内容物业管理方案的基本内容：关键性内容、实质性内容。关键性内容体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的内容。实质性内容是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应。（二）制订物业管理方案的要点及方法1、招标物业项目的整体设想与构思2、管理方式与运作程序3、人员的配备、培训与管理4、管理指标与措施5、管理制度的制订6、档案资料的建立与管理7、早期介入及前期物业管理服务的内容8、常规物业管理服务的综述9、工作计划10、物资装备11、费用测算12、成本控制