6 房地产业与国民经济

房地产经济学金融系崔光华第六章房地产业与国民经济房地产经济宏观部分第一节房地产业与国民经济的关系一、房地产业在国民经济中的地位和作用（一）房地产业在国民经济中的地位从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位1、房地产业属于基础性产业2、房地产业又是先导性产业3、房地产业还具有支柱产业的特征第一节房地产业与国民经济的关系（二）房地产业在国民经济中的作用1、推动城市开发，促进现代化建设2、带动相关产业发展，促进经济增长3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设5、改善居住条件，提高劳动者素质第一节房地产业与国民经济的关系二、房地产业与国民经济的相互关系房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调第一节房地产业与国民经济的关系（一）国民经济对房地产业的影响因素在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。1、国民经济发展水平对房地产业的影响2、产业结构对房地产业的影响3、投资水平对房地产业的影响4、消费水平对房地产业的影响5、信贷规模和利率对房地产业的影响第一节房地产业与国民经济的关系（二）房地产业对国民经济的反作用1、房地产开发投资的规模和增长率2、房地产业增长贡献率3、房地产业经济效率4、房地产信贷规模5、房地产需求和供给水平房地产投资是拉动投资需求，制约或促进经济增长的重要因素。这里所说的房地产开发投资，包括房地产投资占全社会固定资产投资的比例及其增长速度、房地产施工、开工、竣工面积及其增长速度等。在符合国民经济发展需要的前提下，房地产投资增加，开发规模扩大，便会产生促进国民经济增长的积极作用；但如果超越了客观经济条件的可能性，如资金供应紧张，能源、建筑材料、土地资源缺乏保证等，则会引起投资增速过快、通货膨胀、结构失衡、经济过热等弊端。所以，如何保持房地产投资的合理增长率，适度的房地产开发规模，是一个值得深入研究的课题，要有长期的资料积累和经验判断和实证研究才能得出科学的结论。1、房地产开发投资的规模和增长率2、房地产业增长贡献率房地产业增长率是房地产业整体发展状况的综合性指标，它反映房地产业的发展对整个国民经济增长的直接贡献度。房地产业增长率一般以行业增加值为统计指标，房地产业增加值是指一国在一定时期内（一年）提供的房地产商品和劳务的价值总和。计算房地产业增长率的公式为：房地产业增长率=计算期房地产产业增加值/上一年房地产业增加值×100%。如果房地产业增长率快于一定时期内整个国民经济（指国内生产总值）的增长率，则房地产业对经济增长的贡献率上升。这种贡献称之为直接贡献率。同时，房地产业的产业关联效应强，还通过带动相关产业的发展，间接促进经济增长，是为间接贡献率。所以，房地产业对国民经济增长的贡献率应把直接贡献率和间接贡献率综合起来考虑。3、房地产业经济效率房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对国民经济发展作出的实际贡献。该指标一般用产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过当年与前一年末值的比较，得出房地产业经济效率的变化状况。如果产业利润率上升，房地产业的经济效率提高，对国民经济增长发挥正的促进作用；反之，如果产业利润率下降，房地产业的经济效率降低，则将在一定程度上牵制国民经济的发展。此外，除了价值量指标外，还可以从使用价值指标来衡量，如果房地产的品质提高，科技含量增加，生态环境改善，房地产业的整体经济效率提高，也将促进整个国民经济运行质量进一步提高；反之，则相反。所以，在房地产业发展过程中，一定要十分注意提高经济效率，从粗放型、数量型增长方式转换成质量型、效益型增长方式。4、房地产信贷规模房地产业的发展对金融信贷的依存度很高，包括企业开发资金的来源，加上个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款。房地产业与金融业存在着互相依存、互相促进的紧密关系，并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展。房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响，进而对国民经济产生影响。房地产信贷绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，从而房地产业促进国民经济增长；反之，则相反。房地产信贷相对规模的上升，即房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高，通过房地产增加值的增长，对国民经济的贡献率上升，从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。5、房地产需求和供给水平房地产需求是房地产业发展的根本动力，房地产供给是为满足需求服务的，房地产需求和供给的变动及其供需水平，直接决定房地产业的发展状况，进而影响国民经济发展。如果房地产需求扩大，拉动房地产供给增加，房地产业快速发展，进而扩大内需，从投资和消费双向拉动国民经济增长；反之，则相反。同时，房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给结构与需求结构的均衡状况，也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重大影响。如果房地产供给和需求是平衡的，有助于国民经济的总供给和总需求实现平衡；房地产供给结构与需求结构平衡，也有利于全国市场中的结构平衡和协调发展。而如果供需失调，商品房大量空置，不仅影响房地产业发展，而且拖累国民经济的良性循环和正常发展。所以，对房地产业的宏观调控，是整个国民经济健康发展的需要。第一节房地产业与国民经济的关系三、房地产业与地区经济的相互关系房地产作为不动产具有很强的区域性从供给方面看，房地产业开发建设和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动从需求方面看，人们对房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求，其销售对象和范围受到极大的区域性的限制第一节房地产业与国民经济的关系房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展第二节房地产业的发展与支柱产业一、支柱产业的内涵所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门第二节房地产业的发展与支柱产业一是指该产业在国民经济中具有举足轻重的地位,其增加值在GDP中占有较大比重，一般占6%—8％左右二是指该产业的科技含量较高，拥有先进的科学技术，体现先进生产力的要求三是指该产业具有较大的市场发展空间和增长潜力，在产业结构调整中属于重点发展产业，是国民经济发展的新经济增长点四是指该产业的产业关联度强，带动系数大，对国民经济发展起着关键性作用第二节房地产业的发展与支柱产业二、房地产支柱产业的共性和特性（一）支柱产业的共同特征1、支柱产业的主导性2、支柱产业的先进性3、支柱产业的关联性4、支柱产业的动态性5、支柱产业的差异性第二节房地产业的发展与支柱产业（三）房地产支柱产业的特性1、坚实的基础性2、显著的先导性3、高度的关联性4、永续的持久性5、明显的差异性第二节房地产业的发展与支柱产业三、培育房地产业成长为支柱产业的基本条件和途径（一）房地产业成长为支柱产业的基本条件1、房地产业保持较大增长幅度，对国民经济的贡献率显著提高2、房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升3、住房消费热点形成，商品房市场需求旺盛，潜力巨大4、房地产市场体系基本形成，逐步完善5、房地产行业管理进一步完善和加强，市场运行秩序逐步规范第二节房地产业的发展与支柱产业（二）强化房地产支柱产业地位的途径1、拓宽行业的经济增长点，增强对国民经济的贡献率（1）保持房地产投资开发适度的增长率（2）实施租售并举，大力发展房屋租赁业（3）存量房交易扩容，逐步上升到主体地位（4）大力发展房地产中介服务业，提高服务质量（5）拓宽物业管理覆盖面，扩大服务内容第二节房地产业的发展与支柱产业2、科技兴业，提高房地产行业素质（1）转变房地产经济增长方式，实现集约型效益型增长（2）积极引进先进技术，发展自有产权的核心技术（3）努力节约资源，推进住宅产业化、现代化（4）加速房地产信息化，发展智能建筑、智能住宅（5）实施人才战略，加快高科技人才培养第二节房地产业的发展与支柱产业（三）深化改革，促进发展1、全面建立现代企业制度，提高企业效率2、深化土地使用制度改革，全面实施有偿使用制度3、积极推进住房分配货币工资化，增强居民购房能力第三节房地产经济周期与可持续发展一、经济周期基本理论经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程第三节房地产经济周期与可持续发展经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点有经济周期的阶段、经济周期的类型、经济周期的成因一般经济学家将经济周期分为四个阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段复苏阶段第三节房地产经济周期与可持续发展关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如(1)有效需求不足(2)投资状况的变化(3)货币信用的过度膨胀(4)对未来预期信心不足第三节房地产经济周期与可持续发展二、房地产经济周期的阶段性和特点(一)房地产业发展周期性阶段第—阶段是繁荣阶段交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期第三节房地产经济周期与可持续发展第二阶段是衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继第三节房地产经济周期与可持续发展第三阶段是萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升第三节房地产经济周期与可持续发展第四阶段是复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加房地产价格趋升，投资者信心增强房地产投资逐步增长，开发速度加快当发展到一定阶段时。整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复第三节房地产经济周期与可持续发展（二）房地产业发展周期性波动的特点（1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些（2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些（4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点第三节房地产经济周期与可持续发展三、研究房地产经济周期的意义及其应对措施研究房地产业发展周期性的意义在于：可以帮助我们深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的发展相适应可以正确地把握房地产业发展的周期性规律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶段，认清当时形势，审时度势，因势利导