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商业物业管理委托合同甲方：商业项目投资有限公司乙方：北京XXXXXXXX物业服务有限公司1商业物业管理委托合同委托方：商业项目投资有限公司（以下简称：甲方）法定代表人：电话：XXXXXXXXXXXXXXX传真：XXXXXXXXXXXXXXX注册地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX受托方：XXXXXXXXXXXXXXX物业服务有限公司（以下简称：乙方）法定代表人：XXXXXXXXXXXX电话：XXXXXXXXXXXXX传真：XXXXXXXXXXXXXXXXX办公地：XXXXXXXXXXXXXXX邮编：XXXXXXXXXXXX账号名称：开户行：账号：根据《中华人民共和国合同法》以及相关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致基础上，甲乙双方同意以酬金制形式就乙方对甲方【河北省市秦皇西大街88号】提供专业化之物业管理服务，特订立本合同。第1条本合同中有关定义1.1.「该物业」指【商业】项目，为甲方持有项目。座落位置：1.2.总建筑面积一期约26700平方米（不含会所）。物业类型：商业21.3「本合同」指乙方同意以酬金制形式为甲方该物业提供物业管理服务，甲方同意为乙方提供的专业化服务支付酬金而订立本合同。1.4本合同物业管理服务包括：“筹备期物业管理”及“后期委托物业管理”。1.4.1「筹备期物业管理期限」指自甲方提前30工作天书面通知乙方开始之日起为准，初步为2012年月日起至2012年月日止,乙方提供甲方于该期间筹备期物业管理服务。1.4.2「物业管理期限」指自甲方提前30天书面通知乙方项目交付之日起为准，初步为2012年5月1日起至2014年4月30日止，为期24个月乙方提供甲方于该物业之物业管理服务。如上述起始日期延误，甲方需提前30工作天书面通知乙方。1.5「业户」指该物业各单元的业主、租户和使用人及其合法授权人。1.6「业户手册和临时管理规约」指依照现行国家法律为商业的业户制订有关共同使用该物业公共部分和公用部分的权利和责任。是约束该物业业户之间的相互关系，所有该物业业户必须遵守。1.7「物业服务」：指乙方在该物业中所涉及的物业服务及资产服务，包括但不限于客服、安保、消防、保洁、绿植及租摆、公共区域设备设施运行和维修及维护保养、建筑和装饰工程、改造和验收、停车场及车辆管理、业户管理、广告位管理及对外接待联络等。1.8「物业管理帐户」：指乙方于物业服务开始前以乙方名义开立专项物业管理帐户，以用于收支该物业物业管理费用及开出相应发票。物业管理帐户为甲、乙双方共管帐户，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。有关物业费支出均须甲、乙双方同意。乙方按每月度首五日从物业管理账户中划拨管理酬金。1.9「资产管理帐户」：指乙方于物业服务开始前以乙方名义开立专项资产管理帐户，以用于收支该物业除租金（租金由甲方设立专项账户收取）外其它资产经营性收益收入，如宣传推广费，广告收入及甲方拨款等开出相应发票。该物业的资产服务性经营收益费用将列入此专项帐户，此帐户同样为甲、乙双方共管帐户，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。1.10「酬金制」：指乙方对甲方的物业项目提供的物业服务采取的是酬金制的模式，即在甲方物业项目以后的物业服务工作中，预收的物业服务资金（物业费）按约3定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业（乙方），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主（甲方）享有或承担。1.11「资产性经营收益」：指该物业除物业费及租金外其他资产经营性收益，包括但不限于：广告收入、宣传推广费，甲方拨款等。此项费用所有权归甲方，乙方对此科目费用进行日常管理，并享有使用权（如弥补物业管理费用不足），但须经得甲方同意，方可使用。甲方将定期进行资金审计工作。1.12「外判商服务费」：指乙方将物业服务某些工序或服务（如保安、保洁）判予其专业公司负责管理及维护所产生的外判费用。1.13「不可抗力」指在本合同履行过程中，由于甲方物业所在地发生战争、洪水、台风、冰雹、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。第2条筹备期物业管理服务内容乙方提供甲方筹备期物业管理服务内容包括：2.1物业管理筹备与接管验收2.1.1乙方负责组建该物业之物业管理队伍，选派及聘用各级驻场物业管理员工；2.1.2按照该物业管理需要和该物业特定情况制定管理处各项管理制度与工作程序；2.1.3按照甲乙双方共同确认的接管验收安排，负责接管该物业设施设备，与建设单位做好各项交接。该物业设施设备须符合国家及甲方、乙方有关接管验收的规定和要求；2.1.4物业工程维保事宜：2.1.4.1负责与甲方制定有关该物业的工程质量保修处理程序及相关事宜；2.1.4.2查验、建立物业工程维保档案。2.2员工培训乙方在本合同期内对驻该物业之管理员工提供一系列物业专业课程培训。42.3总物业经理乙方将于筹备期起安排派驻总物业经理进驻物业负责协调及统筹各方面物业管理工作。第3条物业管理服务内容乙方以酬金制形式自2012年月日起，乙方提供甲方为期24个月的物业管理服务内容包括：3.1物业管理一般事宜：3.1.1乙方负责本项目的物业管理事务；3.1.2乙方负责本项目的资产经营事务；3.1.3乙方负责管理业户装修管理工作；3.1.4乙方负责处理业户有关物业管理方面之投诉；3.1.5乙方制订并完善紧急事件处理方案；3.1.6乙方从物业管理账户中为该物业公共设施及设备购置财产一切险、第三者责任保险、机械损坏险、物业管理责任险及其他有关该物业之保险。3.1.7乙方负责租金的催缴（租金的收取由甲方负责）及管理费用的收取，对欠缴租金及管理费的业户，应收缴滞纳金，乙方可采取法律行动追回所欠缴的费用；因此所引致相关费用如律师费/诉讼费用等将由该物业的资产管理账户或物业管理账户内支付；3.1.8乙方负责按照甲方的要求清退欠交租金的租户或物业使用人；3.1.9乙方负责管理并保存与该物业相关的工程图纸、业户档案及竣工验收资料，乙方对其管理的前述资料及时交甲方备案；3.1.10乙方负责安排该物业园艺保养及节日装饰；3.1.11如遇该物业各系统因任何问题不能满足业户使用要求或因系统老化而进行的改造工程，并此开支不在本年预算内，乙方须先向甲方提交报告，经甲方认可后方可安排进行。3.2财务管理53.2.1乙方负责本项目的物业管理财务收支事宜，唯本项目物业管理帐户、资产管理帐户均为甲、乙双方共同管理，所有支出均需双方同意。3.2.2乙方负责制订该物业管理的年度物业管理费预算并提交甲方，在得到甲方审批后，乙方可负责预算内开销及预算项目的财务工作，唯超出预算工作需经甲方审批方可进行。（首年预算见附件一）3.2.3乙方负责在每年11月20日前向甲方提交下一年度的年度预算，甲方在每年12月10日前审批完毕并通知乙方。乙方负责在每年1月15日前，书面向甲方报告上一年度物业管理预算的执行情况，并对未执行的预算和预算超出部分作出说明。3.2.4在管理期如遇预算外支出，乙方应向甲方提交书面预算申请，甲方应于五个工作日内提出审批意见，并以资产管理帐户优先支付，待资产管理帐户不足以支付该支出时，甲方应支付剩余部分之费用。3.2.5乙方于2012年5月1日前开立物业管理账户，以处理收支物业管理费用并开出相应发票。该物业所支付的物业管理成本列入此专项帐户；同时乙方于2012年6月1日前开立资产管理账户，以处理收支该物业经营性收益费用（除租金外）并开出相应发票。该物业所支付的运营成本、经营收入和其它收入均列入两专项帐户。3.2.6乙方须进行的会计工作包括：发出租金及物业缴款通知书予该物业各租户；乙方每月向甲方收取物业管理费用并存入乙方为物业所设之物业管理账户，并由乙方向甲方提交正式财务发票；由物业管理账户支付所有物业管理开支款项。资产管理账户支付所有资产运营管理及宣传推广开支款项；使用按本合同所需而由乙方为该物业开设之物业管理账户及资产管理账户，作为该物业管理和经营收入或支出款项之用，包括定期检查账户结余，以确保维持足够款项，应付管理及经营性支出项目；每月核对空置单元面积和专项管理账户金额；乙方负责收取各租户装修管理押金及预收款项并保存于物业管理账户。3.2.7乙方于2012年5月20日前向甲方预收已确定的月度物业管理费用作为物业管理押6金存入物业管理账户，做为物业管理运转之用，待收取全部第一期物业管理费用后退还甲方该费用。3.2.8公共区域物业管理费由甲方按房屋的建筑面积按月度预先交纳到物业管理账户。该物业管理费标准如下：物业管理费：人民币15元/月·建筑平方米。乙方可根据当地市场物价指数及当地最低工资涨幅比例情况，经甲方批准后，调整物业管理费。3.2.8.1在不违反适时调整的法律、法规和市的地方法规的前提下，物业管理费主要但不限于以下开支（具体服务标准详见附件）：3.2.8.2管理服务人员的招聘、工资、加班费和按法规规定提取的福利保险及劳动合同期满终止的经济补偿金等；3.2.8.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护小修费用；3.2.8.4物业管理区域清洁卫生费用；3.2.8.5物业管理区域绿化养护费用；3.2.8.6物业管理区域秩序维护费用；3.2.8.7办公费用及法律顾问、诉讼、审计费用；3.2.8.8物业管理企业固定资产折旧、税金；3.2.8.9物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及物业管理责任险其它相关保险；3.2.8.10该项目的给排水、制冷费用；3.2.8.11物业管理酬金；3.2.8.12其他有关物业管理开支及国家规定由物业管理帐户支销的费用。3.2.9物业管理费应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出月度结算后不足部分，由乙方提交专题报告供甲方审阅和拨款。73.2.10乙方每月10日前向甲方提交财务报告，包括物业管理费的收支明细，以助甲方审核该物业管理费使用状况。3.3维护管理3.3.1乙方将编制短期及长期修缮工作计划，建立机电设备维护之标准及品质定位，并备有各类设备的保养报表。3.3.2按该物业交接各类设备设施类型甄选适合之保养承包商处理定期大型之维修保养计划，各项计划将由乙方准备工程细则并通过初选程序，并报甲方审批，最终确定合适外判服务商。3.3清洁及安全管理3.3.1乙方将根据预算标准，制定清洁服务计划及安排日常清洁工作。3.3.2乙方将开展物业管理之公共秩序维护工作,并根据现场情况制定保安人员岗位、巡逻路线及保安方案。3.4管理报告3.4.1乙方将向甲方提供每月物业管理之工作报告，包括但不限于管理处月度工作计划执行情况、资产管理情况、重大投诉跟进情况、工程维修保养等。3.4.2单个业户可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。3.5停车场的经营与管理3.5.1乙方提供停车场管理服务，包括保安、保洁、设备维护及客户服务等。3.6物业的交接验收3.6.1乙方验收该物业时，将对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：3.6.1.1房屋建筑：包括房屋基础与承重结构、上下水主管、屋面（隔热、防水层、保护层、面层）、墙面、地面、顶、楼梯间、公共通道、装饰工程等。3.6.1.2设施设备：包括给排水系统、供电系统、供热系统、电梯系统、空调系统、通风系统、楼宇控制系统、保安消防及报警监控系统、消防设施、电视天线系统等。83.6.1.3室外设施：包括绿化景观、室外管网、道路设施、标牌、水景、照明等等。3.6.2乙方承接物业时，甲方应协助乙方向建设单位收取下列资料：3.6.2.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、电气竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；3.6.2.2设施设备的使用和维护保养等技术资料；3.6.2.3物业质量保修文件和物业使用说明文件；3.6.2.4甲方认为必要的乙方进行管理所需的其它资料。3.6.3甲方保证本物业交付使用时符合国家规定的验收标准，按照国家规定及与业主约定的保修期限和保修范围承担物业