中国房地产市场2010年总结与2011年预测

2010年中国楼市总结及2011年走势分析陈啸天中国房产信息集团研究中心总经理2010年12月2©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。一、2010年中国房地产市场回顾3©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策方面——三轮调控效果不明显，量有波动价未松2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷050100150200250万平方米商品住宅月度成交走势图北京上海深圳10年4月10年9月10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。10年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。4©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。从典型城市来看，2010年以来各城市房价呈现波动中上升的趋势。近期不少楼盘出现价格上调现象。50001000015000200002500004080120160200供应量成交量成交均价50001000015000200002500004080120160200240供应量成交量成交均价上海月度走势图单位：万平方米、元/平方米北京月度走势图单位：万平方米、元/平方米武汉月度走势图单位：万平方米、元/平方米天津月度走势图单位：万平方米、元/平方米2000400060008000100004080120160200供应量成交量成交均价0200040006000800004080120160供应量成交量成交均价政策方面——三轮调控效果不明显，量有波动价未松5©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。数据来源：CRIC近期，从易居代理销售数据来看，第三轮调控的第二月案场来访量、认购量均出现了反弹趋势；整体市场的签约量略有回落，相比10月份下跌了7%，而随着开盘量上升，万科、恒大项目签约量不跌反涨。政策方面——三轮调控效果不明显，量有波动价未松区域城市日均来访量（组）日均大定（套）日均签约量（套）调控前（9月）调控中（10.1-10.7）调控后调控前（9月）调控中（10.1-10.7）调控后调控前（9月）调控中（10.1-10.7）调控后10月11月10月11月10月11月易居华东上海62865559128421810532212796杭州194157150575024392545223729南京86100441145382185202710华北北京36412423532173218天津1511791512338525143483152224沈阳10612486188252634711462080华中武汉237485168545258729102152733116长沙1151971011903927393117252956郑州1562261421763125144643131734华南广州3263916383924955/326510西部成都11526912521323106343614305151西安41108622791215561142051482重庆1041601101782243184021123328汇总2330333018602320532695453486423316527489万科（上海）日均值586260.334.560.415.790.270.292.185.50恒大（武汉）日均值123380841788751322.29572333.866©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2406.63759.43016.63759.95558.73245.53944.13392.33717.23300453.9749.2708.71019.71289.2833.6962.71093.7895.392402004006008001000120014001600180020000500100015002000250030003500400045005000550060002010年1-2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月土地购置面积（万平方米）土地购置费（亿元）2010年全国土地月度成交情况数据来源：国家统计局土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%；土地购置费8930亿元，增长67.4%。7©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。资料来源：CRIC1-11月份，八成以上典型城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高区域城市成交面积成交金额11月1-11月11月1-11月面积同比面积同比占09年比重金额同比金额同比占09年比重华东上海6.68-89.47%1135.4158.21%134.66%4.67-95.91%1243.3964.16%133.46%南京21.07121.13%386.27-10.12%83.63%20.55595.43%456.53124.41%201.04%杭州40.51-37.38%611.49-4.03%81.97%98.72-2.23%731.52-8.13%72.60%华北北京285.08413.46%981.319.06%85.47%175.95228.09%998.7261.68%114.99%天津207.97-53.77%2827.864.86%95.91%53.75-14.98%785.7362.04%130.95%沈阳141.6635.58%1095.57203.31%180.48%34.54-15.12%261.71123.65%152.74%华南广州101.51397.51%496.01-13.55%44.14%154.151206.43%304.1540.65%52.94%深圳4.69987.78%121.086.23%94.49%13.8210419.75%74.11-32.37%64.44%厦门39.94/347.6561.79%104.01%49.17/265.4041.92%88.90%华中武汉124.71-8.20%1163.09156.96%214.94%99.65130.72%523.88142.48%186.25%南昌17.09696.12%310.39115.49%106.95%7.832477.87%101.86316.69%206.13%长沙0.00-100.00%220.8973.08%146.73%0.00-100.00%116.29251.10%292.07%郑州32.00/264.736.70%97.36%17.48/71.6023.59%97.62%西部重庆0.00/564.47-17.45%65.92%0.00/213.42-35.86%51.87%成都87.4728.38%1273.408.80%85.66%94.92169.65%491.0776.97%117.47%西安0.00-100.00%335.40-0.40%75.99%0.00-100.00%99.306.68%89.56%2010年1-11月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元8©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010年土地市场趋于理性，但整体成交持续活跃，企业对于优质地块的争夺依旧激烈，常州天宁区复兴菜场地块以1100%的高溢价率位居1-11月溢价率排行榜首位，北京通州区、杭州西湖区地块也纷纷上榜。资料来源：CRIC土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高排名城市地块名称楼板价（元/平方米）1天津津和滨（挂）2010-060767202上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块527833上海黄浦区163街坊地块518214福州宗地2010-10号383815杭州杭政储出[2010]49号370696上海浦东新区黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块354907上海外滩国际金融服务中心（8-1）地块341488长春43-33-8号地块(东岭南街两侧地块)328319上海2010年51号公告虹口区北苏州路190号3169010上海2010年48号公告静安区常德路771地块29744排名城市地块名称成交价（万元）1南京下关区滨江江边路以西1号地块12141002上海黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块9220003广州2010挂-1019（荔湾区黄沙大道（广铁南站））8600004南京下关区滨江江边路以西3号地块7893005天津津南（挂）2010-117050006上海闸北苏州河北岸东块1街坊地块7020007福州宗地2010-02号6000008北京丰台区六圈A居住项目用地5970009武汉2010年第14号武昌区车辆厂片地块53980010北京大兴区亦庄（X1-1B）地块524000排名城市地块名称溢价率1常州天宁区复兴菜场及周边地块1100.00%2深圳G17301-1576、1577、1578871.10%3贵阳金阳2010（014）号地块805.26%4北京平谷区E04-03A项目703.60%5合肥肥西[2010]2号地块700%6北京通州区梨园镇其他多功能用地697.57%7常州常州市钟楼区玉龙路两侧CX-030107-2地块692.31%8杭州杭政储出[2010]49号661.12%9北京平谷区E05-02、03项目650.50%10南京NO.2010G41浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2010年1~11月全国主要城市土地总价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地楼板价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地溢价率排行榜9©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。大型企业依然保持较高的拿地积极性，其中恒大地产和万科较年初存量增长42%之多，保利地产增幅达28%。企业名称2009年末土地存量（万平方米）截至2010年11月底土地存量（万平方米）截至11月底存量较年初存量增幅恒大地产5498782942%万科3063434042%保利地产3369431328%龙湖2504296218%世茂房地产3240375516%富力2309261113%绿城中国308332967%中国海外299830933%注：截至2010年11月存量=2009年末土地存量+2010年前11月新增土地储备-2010年前11月销售面积数据来源：企业公报，CRIC土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高10©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。容量方面——总体需求旺盛，预计今年创历史高位全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位：万平方米、亿元1-11月全国商品房销售面积和销售金额分别达82541万平方米、42278亿元，