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中国房地产市场新一轮调控市场研究报告Index目录第一部分：新一轮调控政策分析第二部分：调控后市场应对策略建议调控背景政策解读市场反应2011年宁波市场趋势研判2011年新环境下的市场应对策略建议当前行业背景下公司业务拓展建议第一部分：新一轮调控政策分析调控背景背景1：宏观经济过热运行，防范经济风险，改变增长方式和经济结构调整势在必行。2010年中国GDP全年增长10.3%，房地产行业的经济带动仍然占据主体调控背景背景2：2010年两次调控效果并没有在市场数据得到充分体现2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；2010年，全国房地产70个大中城市房地产市场销售价格同比呈现不同幅度的增长；调控背景以宁波为例，虽然供需下滑，但是高端楼盘的集中入市将整体价格上行趋势明显，而普通商品房的价格并没有出现大幅度波动据统计：2010年宁波市四区住宅市场供应量为196.34万方（含存量），环比下降39%；2010年1-12月宁波市四区共计成交住宅产品137.25万方（不含保障房，限价房），环比下滑55%；按照面积计算2010年宁波市四区供销比为：1:0.692010年宁波市四区住宅成交均价为18576元/㎡，环比增长56.31%311.00300.00322.34196.34266.00130.00302.23136.740.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.0020072008200920102007-2010年宁波市四区住宅产品供销走势图供应量（万平方）销售量（万平方）80251047011884185760200040006000800010000120001400016000180002000020072008200920102007-2010年宁波市四区住宅成交均价（元/㎡）2007-2010年宁波市四区住宅成交均价（元/平米）据CRIC统计数据显示：2010年：上海收入土地出让金1477.25亿元天津为900.83亿元武汉为687.25亿元成都为628.44亿元而2009年：这4个城市的土地出让金收入分别为995亿元、622亿元、322亿元、296亿元。土地财政收入对于地方财政的制约，也影响了两次调控的执行效果调控背景存贷款利率多次调整，CPI高速增长，通胀压力让购房成为民众重要的保值渠道中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整调控背景0100020003000中国历年人口出生人数652030年20年，4亿人进城落户，1亿套住房需求全国城市化进程提速升级，让市场对于房地产行业前景看好调控背景背景3：政府换届的敏感时期，需要政策的延续性来保证市场环境的稳定两难坚决稳定调控背景新一轮调控更是政府表达对于控制房价的态度！2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”中二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行……2011年1月28日起，上海、重庆将开征房产税，悬于空中的房产税利剑也正在逐步落实……2011年2月9日起，中国人民银行决定金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调控背景新国八条出台、房地产税试点开征、银行加息、准备金利率上调——新一轮调控浮出水面政策解读第三次调控：“四大方面、十项措施”，调控力度进一步升级加大供应紧缩资金控制需求监督问责保障房建设土地供应银行加息提高准备金率全面限购提高首付全额增税房产税建立目标约谈监督舆论导向政策解读1、住房保障：政策内容：落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强公租房建设；市场影响：保障性住房建设加强，低收入人群住房得到保障，中小套型产品市场供应增加，此类市场竞争进一步升级；保障性住房逐年加大，从长期逐步转移中国的产业对商品房的依赖；政策解读2、增加土地供应、控制地价：政策内容：商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”土地拍卖方式。市场影响：土地供应增加，整体住宅市场的竞争压力有增无减；土地拍卖价格将会受到控制，高地价土地数量将会减少；双限之下，多种竞地方式将会出现：商品房土地中加入政策房用地面积保障房将会加入到整体市场的竞争当中政策解读3、全面限购：原则上对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。市场影响：高端住宅产品影响最大，直接从需求上节流；投机和投资需求购房受到很大的限制；政策解读4、二套房首付比例提高至6成：政策内容：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市场影响：首付比例提高，二套房购房成本增加，压缩了投资购房需求；二套房换房成本增加，可能会推迟换房计划；首付提高到60%也是从另一方面限制房地产行业中的信贷资金，是信贷紧缩的又一有效手段；政策解读5、税收调整：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。市场影响：营业税全额征收，一方面增加了多套房业主抛售的难度；从另一方面限制了二、三套房的购买速度；即便抛售，也可能会出现价格让利，增加市场优惠房源有效供给；土地税清查，加快了开发商的开发节奏，从长远上增加了市场供应量；100万总价购进、200万总价卖出税种新国八条前税率税额新国八条后税率税额营业税差额*5.55%5.55万全额*5.55%11.1万个税1%2万1%2万契税1.50%3万1.50%3万合计10.55万16.1万政策解读6、房产税试点征收：政策内容：上海：1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。重庆：从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。市场影响：现阶段影响：低税率、差别化的征收对于资产持有成本影响不大；房地产税的征收更多是体现在心理震慑上，打击市场上的投机购房需求；这类购房需求，主要依靠贷款，高利贷炒房，资金压力较大，房产税的政策出台加速该类人的抛售决策；政策解读7、银行加息：政策内容：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整市场影响：加息、及首套房85折优惠取消，对于刚需市场影响较大，首次置业者观望情绪浓厚；加息影响下，贷款购房月供增长，新房投资风险加大；相对成熟的二手房可以以租养息，不排除投资客购房资金转入二手房市场的可能；政策解读8、上调准备金率：冻结资金3500亿，19.5%创历史新高市场影响：开发商融资难度进一步加大；加速持有土地的开发进度，以及理性定价以图顺利去化，另外一方面，也限制了开发商的购地欲望。从开发商的运作模式上看，融资紧缩将引发更多的品牌合作开发的可能数据：2010年，中国标杆房企负责率高达74%，而绿城、富力等更是高达120%之多。政策解读9、监督问责：主要的作用是加大执行力度以及正确导向1、建立调控目标：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、监督约谈机制：对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。3、舆论导向：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。市场反应北京：重点限购外地购房需求，外地人买房需纳5年税通知要求：对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。（有资料显示1月份北京住房成交中，44.8%为非本市居民购买）政策跟进：一线城市限购全面升级政策分析：北京从严限购的政策，一方面代表了政府调控房价的决心之坚决；另一方面也是在从调控的角度解决城市化进程中大城市城市人口过快增长带来的负面问题；市场反应上海出台“沪九条”，要求严格按照“新国八条”的规定实施限购，从之前的“家庭可再新购一套”收紧至“已有2套住房的户籍家庭和已有1套住房的非户籍家庭均不可再新购住房”；上海：“沪九条”住房限购全面升级政策跟进：一线城市限购全面升级市场反应政策跟进：部分二线城市列入限购行列济南：本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房青岛：自1月31日至今年年底，在本市市区：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。北京：节后七天住宅成交仅1384套，较1月周成交下滑近半成；（2011年1月周住宅签约2884套）上海：2月上半月全市新建商品住宅累计成交412套，较1月份同期下降90.5%，同比下降77.5%。4万以上高端住宅签约仅4套；杭州：2.9-2.15全市住宅成交688套，较一月周成交下滑62.36%（2011年1月周住宅签约1828套）市场成交：一线城市成交量迅速降温市场反应宁波市场：成交下滑明显，2月前两周环比下降49%0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.000.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00时间：周2011年宁波市六区住宅市场周成交走势六区面积（m²）市六区成交均价（元/m²）市场反应36276.365184.211128.641906.61764.8224549.42470.960500010000150002000025000300003500040000北仑区海曙区江北区江东区科技园区鄞州区镇海区2011年1.31-2.13宁波市六区住宅成交分布（㎡）2011年1.31-2.13宁波市六区住宅成交分布（㎡）2011年1月31日—2月13日宁波市六区住宅共计成交71281.01㎡，环比1月前两周下滑了49%，北仑区占到了总成交量的51%宁波市场：2月上半月下滑明显，环比下降49%市场反应楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积总金额世茂海滨花园北仑区3687263.9097.5135883260652819阳光丽园三期鄞州区9116711.7197.918910148898298罗曼风情鄞州区2513225.0384.47211227927437嘉恒广场(东区)江东区1720889.76112.15190739828421青林湾海曙区1418199.76131.45184033491737龙溪谷鄞州区148343.79306.68429435824295维科上院