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中国房地产市场运行状况及趋势分析1．全国房地产市场运行状况在国家宏观经济总体发展的态势影响下，在城镇化进程和住房需求强力推动下，全国房地产市场继续保持了较快速度的发展，市场运行基本平稳，但也存在一些比较突出的问题与矛盾。不过，随着房地产调控措施的进一步落实，我国房地产将进一步朝着预期的方向健康发展。1.1土地市场图表42001－2006年土地购置、开发面积及变化23409.030382.336965.039784.738253.736791.015315.817346.820853.819740.222676.226605.629.8%21.7%7.6%-3.8%-3.8%13.3%20.2%14.9%17.3%04000800012000160002000024000280003200036000400002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米-5%5%15%25%35%土地购置面积土地开发面积购置面积增长开发面积增长数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）全国增量土地供应下降，存量土地开发加强。在土地购置方面，2006年全国累计完成土地购置面积36791.0万平方米，同比减少3.8%。全国土地购置面积在2004年越过39000万平方米大关后开始回落，2005年减少了3.8%，2006年进一步减少3.8%。在土地开发方面，2006年全国完成土地开发面积26605.6万平方米，比2005年增加了近4000万平方米，同比增长17.3%。全国完成土地开发面积增幅在2003年达到峰值20.2%后出现短暂回调，2004年土地开发面积下降了5.3%，从2004年开始迅速反弹，2006年增幅达到17.3%，增幅较2005年提高2.4个百分点。从各区域土地供应情况来看，东、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区土地开发面积增长速度减缓，中部地区甚至下降。1.2房地产开发投资图表52001-2006年房地产/住宅开发投资及增幅数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统全国房地产开发投资基本处于正常投资增长区间，大中城市房地产开发投资增速略低于全国水平但有所加快。2002年以来，全国房地产开发投资年均增长率25.5%，商品住宅开发投资年均增长率26.1%。2006年，全国完成房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅与上一年基本持平。其中，商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，商品住宅投资占房地产开发投资70%。2005、2006年房地产开发投资增速已连续两年低于固定资产投资增长速。2006年房地产开发投资占固定资产投资比重回落至17.6%。图表62004-2006年全国35大中城市房地产开发投资及增幅8188.039614.5911453.7919.1%17.4%02000400060008000100001200014000200420052006亿元0%10%20%30%增长率房地产投资增长率数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统全国35个大中城市房地产开发投资增速加快，但略低于全国水平。2006年35个大中城市房地产开发投资11453.79亿元，比上年增长19.7%，增幅比上年回落1.7个百分点。图表72001－2006年各物业类型投资占房地产开发投资比重68.5%68.1%67.1%67.2%68.3%70.2%5.1%4.9%5.0%5.0%4.8%4.8%11.5%12.0%12.6%13.1%12.8%12.1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2001年2002年2003年2004年2005年2006年占房地产开发投资比重住宅办公楼商业用房数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统房地产开发投资结构趋于合理，投资重心朝住宅类偏移。2006年办公楼及商业营业用房投资增幅分别为21.0%和15.0%，均低于商品住宅25.3%的投资增幅。即，住宅类投资比重上升，而非住宅类投资比重下降。2006年全国房地产开发投资中，住宅占70.2%，写字楼占4.8%，商业用房占12.1%。图表82006年各区域房地产开发投资额比重东部63.9%中部18.2%西部17.9%数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统由于各地区经济发展水平、城镇化程度、房地产市场发展阶段以及地方政策支持程度的不同，房地产市场发展具有非常明显的区域差异性。东部地区仍然是房地产开发投资的重心，全国19382.46亿元房地产开发投资中，近三分之二集中在东部地区。2006年，东部、中部、西部房地产开发投资占全国房地产开发投资比重分别为63.9%、18.2%、17.9%。图表92006年各区域房地产开发投资增长率对比17.4%18.1%25.3%30.8%40.3%32.6%51.2%30.3%39.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%房地产住宅经济适用房东部中部西部数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统尽管全国房地产开发投资重心仍在东部，但目前正向中、西部地区偏移。2006年，中、西部地区房地产开发投资增幅分别为30.8%和30.3%，高于东部地区17.4%的增幅。且中、西部地区房地产开发投资结构更加合理，住宅尤其是经济适用房投资增幅明显高于房地产开发投资的增幅。体现了国家对中、西部地区投资政策倾斜的结果。1.3商品房供求状况（1）供给状况图表102001-2006年房地产开发建设增幅变化数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统竣工面积首次出现负增长，而施、新开工面积增长相对稳定，增幅略有加大。2006年，商品房施工面积194090.16万平方米，同比增长17.1%，增幅与上年持平；商品房新开工面积78131.35万平方米，同比增长15.1%，增幅较上年提高4.5个百分点；商品房竣工面积53019.36，同比下降0.6%，这也是2002年以来的首次出现下降。全国商品房建设增长速度呈现倒U型，虽然目前有效供应下降，但潜在供应增长稳定。供应速度从2000年开始加快，2003年达到最高峰，此后增幅不断下调。2006年，施工、新开工面积增速略有反弹，竣工面积继续回落。图表112004－2006年各区域住宅新开工面积对比050001000015000200002500030000350002004年2005年2006年万平方米0%5%10%15%20%25%30%增幅东部中部西部东部增幅中部增幅西部增幅数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统图表122004－2006年各区域住宅竣工面积对比0500010000150002000025000300002004年2005年2006年万平方米-10%-5%0%5%10%15%20%25%增幅东部中部西部东部增幅中部增幅西部增幅数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统各区域住宅竣工面积增幅全线回落，东部、西部回落幅度较大，东部地区住宅竣工面积出现负增长。2006年，东部地区住宅竣工面积24144.98万平方米，同比减少6.1%；中部地区住宅竣工面积9680.66万平方米，同比增长11.3%，增幅回落3.2个百分点；西部地区住宅竣工面积9421.82万平方米，同比增长2.9%，增幅大幅回落18.7个百分点。（2）销售状况图表132002-2006年商品房销售面积与销售额增长率数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统房地产销售面积增幅不断走低，销售额增幅继续回落。2006年，全国商全国商品房销售面积60628.14万平方米，同比增长12.2%，增幅比上年回落3.1个百分点，处于2002年以来的最低水平；全国商品房销售额20509.68亿元，同比增长18.5%，增幅较上年回落8.4个百分点。商品房销售额增速始终高于其销售面积增速，两者差距经历04、05年拉大后，06年开始缩小。图表142005－2006年各区域住宅销售面积对比050001000015000200002500030000350002005年2006年万平方米东部中部西部数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统从不同区域销售状况来看，各地区住宅销售面积均有所增长，东部地区增幅相对较小，中部地区增幅最大。2006年，东部地区住宅销售面积28718.51万平方米，同比增长7.9%；中部地区住宅销售面积12436.48万平方米，同比增长22.5%；西部地区住宅销售面积13237.14万平方米，同比增长16.7%。图表152005-2006年商品住宅期房与现房销售面积对比数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统2006年，全国商品房销售面积中，现房销售面积22290.24万平方米，同比减少7.9%；期房销售面积38337.9万平方米，同比增长21.4%。期房与现房销售面积比为1.82：1。（3）供求对比目前供不应求的状况依然存在，预计短期内供求失衡不会有较大改观。商品房供求关系从2004年发生逆转以来，供求缺口逐步拉大。截止2006年，全国商品房销售面积60628.14万平方米，高出竣工面积7608.78万平方米，销售面积与竣工面积比达到1.14。图表162001-2006年商品房竣工面积与销售面积对比数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统1.4商品房价格状况图表172000-2006年商品房及物业销售均价走势数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统2003年以来，房价迅速走高。2004年，全国35个大中城市房屋价格涨幅达到9.7%，其中，住宅、办公楼、商业用房销售价格涨幅也分别达到9.4%、8.1%和7%。自2005年开始，房屋销售价格涨幅开始回落，2006年房屋销售价格增长5.4%，房屋销售价格涨幅趋缓。2006年，全国商品房销售均价3383元/平方米，比上年增长12.9%。其中，商品住宅销售均价3132元/平方米，同比增长12%；办公楼销售均价8155元/平方米，同比增长30.2%；商业用房销售均价5296元/平方米，同比增长15.9%。2．分物业市场运行状况分析2.1住宅市场（1）供给状况商品住宅市场竣工面积下降，但施、新开工面积增长稳定，且新开工面积增幅略有提高。2006年，商品住宅施工面积为151498.71万平方米，同比增长17.6%，增幅与上年基本持平；商品住宅新开工面积63567.5万平方米，同比增长15.6%，增幅较上年提高2.9个百分点；商品住宅竣工面积43247.46万平方米，比上年减少了0.8%，这也是全国商品住宅竣工面积首次下降。图表182002-2006年商品住宅开发建设增幅变化数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统（2）销售状况图表192002-2006年商品住宅销售面积和销售额增长率数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统商品住宅销售增速减缓，由于价格增长导致销售额增速快于销售面积增速。2006年，全国商品住宅销售面积54392.13万平方米，同比增长13.1%，增幅比上年回落2.6个百分点；销售额17038.01亿元，同比增长20.2%，增幅较上年回落6.3个百分点。销售额增速明显快于销售面积增幅，商品住宅价格继续攀升。（3）供求对比图表202001-2006年商品住宅竣工面积与销售面积对比数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统商品住宅明显供不应求，呈现进一步扩大的态势。2005年以来，商品房销售面积超过竣工面积，特别是2006年，商品住宅销售面积是同期竣工面积的1.26倍，高于去年全年的1.24倍。2.2办公楼市场图表212006年度商用房累计竣工面积与销售面积对比数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统办公楼竣工面积下降，销售面积小幅增长，销供比处于合理区间。2006年，全国办公楼竣工面积1335.78万平方米同比下降5.7%；销售面积1205.5万平方米，同比增长4.3%。全年办公楼销供比约为0.9。图表222006年度商用房累计竣工面积与销售面积对比数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统尽管办公楼有效供应（竣工面积）有所下降，但潜在供应（施工、新开工面积）