中国房地产金融机构体系

中国房地产金融机构体系房地产金融机构房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构是房地产金融活动的主体。房地产金融机构体系房地产金融机构体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。我国房地产金融机构体系房地产金融机构主要由三类机构组成：即1、专业性房地产金融机构2、非专业性房地产金融机构3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。我国房地产金融体系构成中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构（一）我国的专业性房地产金融机构——住房储蓄银行20世纪80年代中期我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。20世纪90年代公积金制度的建立住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾一度消失2004年2月15日中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。（二）住房公积金管理中心1991年上海首推住房公积金制度20年的历程住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市。（二）住房公积金管理中心基本功用1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；7、行使国务院《住房公积金管理条例》（三）我国非专业性房地产金融机构体系我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成：包括1、银行型房地产金融机构2、非银行型房地产金融机构信托投资公司、信用合作社住宅合作社、基金组织等组成。其中主要以商业银行和信托公司为主。（三）我国非专业性房地产金融机构体系银行型房地产金融机构：可以创造货币专营或兼营，业务范围广泛非银行型房地产金融机构：不能创造货币专业化程度高，业务范围狭小信用中介职能（三）我国非专业性房地产金融机构体系四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司（四）我国银行房地产金融机构体系最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行——1979年1998年我国住房制度改革后更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加初步形成了以四大国有商业银行为主体12家全国性股份制商业银行112家城市商业银行为补充的组织机构体系。房地产金融机构架构银行类保险公司类证券公司类信托公司类其他类四大国有独资商业银行全国性股份制商业银行区域性股份制商业银行外资银行（独资银行、合资银行、外国银行分行）中资保险公司类外资保险公司类财务公司金融资产管理公司投资基金管理公司信用社等等其他申银万国证券中国银河证券其他证券公司中国国际信托投资公司华宝信托投资有限公司其他信托投资公司等图2－1房地产金融机构架构图我国房地产金融机构体系架构图我国房地产金融机构体系的扩张与发展一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系：除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外还将出现专业化的房地产投资基金抵押资产管理公司互助储蓄银行储蓄贷款协会等金融机构我国房地产金融机构体系的扩张与发展二、建立政策性住房银行如：美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统它由联邦住房贷款银行委员会12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成该系统由政府充当保证人吸收私人资金为建房和购置融通资金发挥房地产金融机构储备中心作用。日本设有住宅金融公库办理住宅用地购置资金贷款从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。三、关于房地产融资渠道房地产融资两条腿走路从银行取得贷款即间接贷款从资本市场直接融资房地产金融：贷款和债券房地产投资基金信托计划REITs房地产融资渠道清科研究中心分析认为：作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。房地产融资渠道国际通行标准对比差距：国际通行标准银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%国房地产企业对银行依赖度明显过高经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。房地产融资渠道融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂：形成了有多种主体参与的交易体系和过程特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程房地产金融中的资本流在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：1、资本的使用者：开发商、房屋预购者2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府3、服务中介组织：银行、经纪、信托公司土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）一二级联动二级市场直接进行项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营房地产企业六种拿地方式房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金房地产资金来源渠道房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资用户定金、预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民广义房地产金融和狭义房地产金融房地产金融有广义和狭义之分：广义的房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式如：对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。地产金融地产金融又称土地金融指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体又可分为市地金融、农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融农地金融是指围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融房地产资产收益率确认资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。房地产资产收益率确认资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值说明整个资产的收益水平其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益—经营费用）/资产购买价格房地产资产收益率确认权益收益率是股东所占权益对应的收益水平在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平其数值为税前收益与自有资金的比值即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入—年还款额）/自有资金房地产资产收益率确认这里必须注意的是：权益收益率是逐年变化的主要原因：不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。房地产资产收益率确认简单结论：资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例：首次付款比重与已偿还贷款比重之和。房地产资产收益率确认有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率当公式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。房地产资产收益率确认其严格的定义如下：若房屋未来价值的贴现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N与房屋初始购买价相等，则称IRR为有效收益率。其中IN为房屋第N年的收益IN‘为房屋的终值。经营性房地产企业基本融资方式1、银行贷款：信用贷款、保证贷款房地产抵押贷款2、证券融资：房地产股票、房地产债券房地产投资信托（REIT’s）3、房地产信托：房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资4、租赁融资（出售回租）；5、项目融资；世界房地产金融制度的模式1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；四、房地产传统的融资方式房地产传统的融资方式房地产传统的融资方式1、银行信贷2、房地产债券3、房地产股票（一）房地产银行信贷房地产企业传统的间接融资银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款2008年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台其第三条第七款要求支持房地产开发企业合理融资需求加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。房地产企业传统的间接融资银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。房地产企业传统的间接融资政策障碍当前的政策障碍：1、房地产公司上市困难重重2、商业房地产项目贷款仍然受到限制3、一般房地产公司发债困难也较大4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松（二）房地产债券房地产债券企业债券是企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系债券持有人是企业的债权人与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。企业债券种类企业债券分类如下：1）短期（1年）、中期（1-5年）、长期债券（5年以上）2）记名与不记名债券3）信用债券和担保债券4）提前赎回债券和不可提前赎回债券5）固定利率债券，浮动利率债券和累进利率债券6）附有选择权的企业债券和无选择权的债券。（可转换公司债券，有认股权证的债券）7）公募债券和私募债券。房地产债券房地产债券的意义在于：房地产项目的开发周期一般在2~4或以上房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结