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-1-/29目录第一章：房产基础知识1、基础知识…………（2）2、基础知识题库…………（3）第二章：交易基础知识1、交易知识之解押公证篇及题库…………（4）2、交易知识之交易篇及题库…………（7）3、交易知识之户口及附属配套篇及题库…………（12）4、交易知识之按揭篇及题库…………（13）5、交易知识之省、市、铁路公积金篇及题库…………（17）6、交易知识之商铺篇及题库…………（21）7、交易知识之闽候篇及题库…………（22）8、交易知识之马尾篇…………（25）第三章：公司签约知识1、麦田签约管理办法…………（26）2、签约知识题库…………（29）-2-/29房地产基础知识房地产：具体是指土地、建筑物和其他土地定着物、其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权物业的概念：物业是指房屋及配套的设施和相关场地，一般由四个部分组成：（1）房屋，包括建筑物自用部分和共用部分；（2）配套附属设备，包括自用设备和共用设备；（3）配套公共设施；（4）相关场地。我国目前的不动产权利主要有：（1）所有权，包括个人独有、共同共有、按份共有、区分所有等；（2）用益物权，包括建设用地使用权、地役权；（3）担保物权，如抵押权；（4）此外，还包括租赁权等债权性质的权利。房地产区位：指房地产的空间位置。房地产的区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。房地产的特性（9个）：不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、增值保值。（重点理解区位性、流动性差和增值保值的特性）房地产的分类：1、按用途分（10种）：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产（含以上两种用途的房地产）。2、按开发程度分（5种）：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。3、按经营使用方式分类（4种）：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。房地产业：1、房地产业的概念：是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种只能的独立产业部门。2、房地产行业属于第三产业，建筑业属于第二产业。房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米）l多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米）中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7）10层及10层以上为高层住宅超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。习惯称呼：7-11层为小高层住宅16层以上为高层住宅40层以上为超高层商品房销售名词：楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。TOWNHOUSE:联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝层高－楼板厚度）房屋面积术语：房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积；层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层-3-/29和地下室、半地下室不计算建筑面积。建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。“分摊的公用建筑面积”分三类：1、大堂，公共门厅，走廊，过道，公共厕所；2、墙体的面积（非套内墙体轴线以外的水平投影面积之和）3、主要设备的分摊（“八房五室兼两道，电梯管井莫忘掉”）八房指电梯机房，水泵房，冷冻机房，卫星电视接受房，空调机房，热水锅炉房，物业管理用房，其他功能上为本建筑服务的设备用房；五室指消防控制室，变（配）电室，煤气调压室，电梯工作休息室，值班警卫室；两道指垃圾道，消防通道；电梯管井指电梯井，管道井建筑物的各项比例：建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（新建小区绿化面积不能低于30%；改造小区绿化面积不能低于25%）出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%房产投资回报率=年租金-（月供款+物管费）*12月———首付款房屋的“七通一平”：指宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力和宗地内土地平整。“三通一平”：指宗地外通路、通电、通水及宗地内土地平整。土地使用权出让年限：（最高年限）我国土地的制度实行社会主义公有制。1、居住用地70年。2、工业用地50年。3、商业、旅游、娱乐用地40年。4、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。5、综合或者其他用地50年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。国家关于经济适用房的规定：经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。基础知识题库1、下列不属于房地产概念选项的是：（C）A、土地B、建筑物及地上附着物C、房管所土地局D、房地产物权2、《物权法》规定的，我国目前的不动产权利不包括：（D）A、所有权B、用益物权C、担保权D、建筑权3、房地产的区位可以从位置、交通、环境和（B）四个方面来认识。A、购物商业B、配套设施C、划片小学D、社区绿化4、下列关于楼层描述正确的是：（C）A、低层住宅：为1-4层（且建筑高度不大于11米）B、多层住宅：为5-6层（且建筑高度不大于24米）C、中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7）D、11层及11层以上为高层住宅5、关于建筑面积描述错误的是：（C）A、全封闭阳台100%计算面积B、半封闭阳台50%计算面积C、层高小于2.50米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不计算建筑面积D、建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积6、以下计算公式正确的是：（A）A、建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积B、绿化率＝各类绿地总面积÷总用建筑面积×100%C、出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷楼盘总面积×100%D、房产投资回报率=年租金-（月供款+物管费）——首付款7、“三通一平”：中的三通不包含：（B）A、通路B、通信C、通电D、通水8、经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在：（A）平方。A、80B、70C、60D、509、下列关于商品房销售名词描述错误的是：（B）A、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。B、毛坯房：指住宅在交房时未经装修没有设备的房屋。C、层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。D、净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。10、购买经济适用房不满（C）年，不得直接上市交易。A、3B、4C、5D、6×100%×100%-4-/29交易知识之解押\公证篇解押流程申请解压↓解压还款↓抵押注销↓领取注销受理单产权证理相关环节的材料1、申请解押：卖方：借款人带身份证、借款合同到所属的贷款银行进行书面申请2、解押还款：卖方：解押款、卖方产权证原件（含共有权证）、产权人身份证、所有产权人到场、原贷款银行的《借款合同》、月供卡及存折、银行申请回执单我司人员应带上“解押确认书”相关专业知识问答：一、申请解押、解押还款：1、什么是解押？答：处在按揭状态中的房产，必须先结清原按揭贷款，解除原抵押登记手续后，才能办理产权过户手续。这种结清原贷款后解除抵押的过程，称为解押。2、借款人向银行预约《房屋他他项权证》需多长时间？答：一般银行都需一个月左右。3、申请解押需申请多长时间？答：借款人需带上身份证、借款合同到所属的贷款银行进行书面申请。申请的时间一般为一个月（具体时间以各银行的政策为准，贷款未满一年的，一般情况下银行不予解押）4、还款后多久可领取抵押注销后产权证？答：具体要因银行而定，一般银行在还款之日起10个工作日后至银行领取抵押注销受理单；之后再根据受理单上的时间至交易中心领取抵押注销后的产权证。5、房地产交易中心抵押注销需几个工作日？答：3个工作日。二、买方为卖方出资解押：1、买方出资，要不要做公证，做给谁？不做有什么风险？答：要办理公证，做给买方指定人员即可（指定人员为非产权人及产权人直系亲属）；如果不做公证，买方替卖方还款后，若卖方改变售房意愿，之前买方出资的解押款又无法归还给买方，买方权益无法得到保障。三、担保公司解押：（以下担保公司均为福建麦田担保有限公司）垫资内容：1、什么是垫资解押？答：卖方直接向担保公司借款，担保公司或个人直接出资为卖房人结清原按揭贷款，解除原抵押权。2、（一次性）担保垫资的流程？（只写流程不展开）申请解押↓卖方签署担保合同、办公证↓调首购↓买方冻结款项↓卖方还款↓领取受理单、注销后产权证↓转款收件↓交税领证↓结算担保费、结算3、（按揭）担保垫资的流程？（只写流程不展开）申请解押↓调首购↓评估↓买方办理银行按揭贷款手续↓卖方签署担保合同、办公证↓卖方还款↓领取受理单、注销后产权证↓转款收件↓交税交他项、银行放款↓结算担保费、结算-5-/295、垫资解押卖方需准备的材料？答：卖方提供产权人夫妻双方身份证、婚姻证明、户口本、原贷款余额证明、借款合同、月供卡折（记得密码），夫妻双方本人到担保公司签订《借款合同》、到公证处办理售房公证委托。6、垫资解押的收费标准？答：实际还款金额X2.5%/月（不足一个月按照一个月计算，超过一个月按照实际天数计算）最低收取：2000元7、担保公司解押，解押还款之前的月供可以也由我们担保公司还吗？答：不可以。8、第一道产权证没办能请担保公司解押吗？答：不能，应先办第一产权证，领证后方可请担保公司解押。9、担保公司收取担保费的时间计算？答：从担保公司出资为卖方解除抵押权的当日至我司收回款项的前一日。10、垫资解押的单子，还款时卖方要到场吗？答；卖方要到场签署解押款项的收条。11、何种单子我司不能出资解押？答：1、解押金额在150万（含150万）以上，不予解押。2、赎楼的单子，房东的征信不良。3、房产曾经有被冻结后被解冻，不予受理。4、卖方是未成年人，不予受理。5、卖方无法办理公证且无法提供担保人，不予受理。6、卖方房产性质属于房改房、集资房，不予受理。7、卖方无《房屋所有权证》的，不予受理。8、除解押外其他用途，不予受理。9、买方外银行办理按