房地产价格上涨原因及对策探究

1武汉大学土建学院（本）本科毕业论文（设计）论文题目：房地产价格上涨原因及对策探究姓名：曹康学号：013509212576班级：一班年级：09级专业：工程管理系部：土建学院指导教师：王望珍完成时间：2012年4月8日2作者声明本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。毕业论文（设计）成果归武汉大学土建学院所有。特此声明作者专业：工程管理作者考号：013509212576作者签名：3摘要近年来国内房地产市场异常火爆，房地产的价格也飞快上涨，现今商品房的价格已经大大超出一般民众的承受水平。在国家政府的大力调控下，我国的房地产价格依然没有退热的迹象，反而坚挺的继续上涨，这一现象不仅引入更多资金流入，也大大影响了国内外对于我国房地产市场的心理预期。与疯狂涨价的现象一并带来的就是现在经济学家关于我国房地产价格上涨原因探究。近年来，国内外学者围绕这一主题的研究成果甚丰，而本人则从多个角度出发，来探究我国房地产价格持续上涨的原因。本文集中阐述了房地产价格的概念、持续上涨的原因以及相应的应对措施，围绕房地产价格持续上涨的原因进行了相应的分析，剖析了房地产价格上涨的成因，讨论了相应的应对措施，就房地产价格持续上涨提出了个人的看法，并预测了以后的房地产的走势。关键词：房地产；房地产价格；上涨4目录引言...................................................................................................................................................11概述...............................................................................................................................................21.1房地产价格的定义及形成........................................................................................................21.2我国房地产各地价格现状与比较............................................................................................32、房地产价格持续上涨的危害.....................................................................................................62.1房价上涨对国家经济的危害.............................................................................................62.2过高的房价，成为社会和谐的隐忧.................................................................................83房地产价格上涨的原因.............................................................................................................103.1需求因素...........................................................................................................................103.2土地因素...........................................................................................................................113.3建筑开发成本上涨...........................................................................................................113.4外资的大举进入...............................................................................................................113.5开发商刻意操作...............................................................................................................123.6消费者、投机者推波助澜...............................................................................................123.7银行信贷扩张...................................................................................................................124稳定房价的应对措施..................................................................................................................134.1土地方面...........................................................................................................................134.3强化资金监控力度，合理引导资金流向.......................................................................144.4房地产开发方面...............................................................................................................144.5引导消费观念的转变.......................................................................................................144.6房地产财政税收方面.......................................................................................................154.7房地产保障体系方面.......................................................................................................155结论：.........................................................................................................................................1751引言近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。21概述1.1房地产价格的定义及形成房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格可定义为：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。房地产价格的形成原因来源于两个方面：一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。这部分价值表现出的房地产价格与一般商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的，即在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和强度下，开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。价值由（C+V+M）三部分组成。C是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值，包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产的转移；V是劳动者为自己劳动所创造的价值，包括劳动者的工资及工资性的各种津贴；M是劳动者为社会创造的价值，包过利润和税金。二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格（所有权价格）。所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。31.2我国房地产各地价格现状与比较1.2.1房地产现状房地产业是一个非常特殊的行业，它本身其实是制造业的一种，但同时还具有投资品的特点，由于其所需资本庞大，是一个资本密集型产业，因此和金融业也关系密切。更重要的是，房地产业的产品本身---住房是人们的必需品，而且由于土地的不可再生性和稀缺性，还是一种产量有限的必需品。房子是必需品，这点毋庸置疑。因此房屋的需求程度是直接受人口的增长影响的。一个国家的人口数量和可用住房土地的面积的比例，直接影响到房地产的兴衰。中国地大而物不博，人口众多，经济发展及其不平衡，造成了宜居的以及经济发达的区域都是东部沿海地区。虽然中国以及实行了将近30年的计划生育政策，但人口的出生率仍然要高于死亡率，这些新出生的人群造成了对住房的强烈需求，而这些强烈需求必然体现在经济相对发达的沿海地带。年轻人都往沿海城市发展，都需要在沿海地区购房定居，这就是中国房地产从改革以来爆炸性增长的动力之一，先不论房地产行业本身的垄断或其他的不公平问题，如果没有这么多新生力量的强劲需求，房地产不可能会在高位一直支撑到今天。所以要研究房地产，中国人口的数量和结构变化就必须考虑进来。2007年中国人口出生率是12.10‰，死亡率是6.93‰，城镇人口比例为44.9%，