房地产价格体系

2020/2/16漳州职业大学1房地产价格体系房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房地产价格基础是价值，用货币表现2020/2/16漳州职业大学2房地产价格的特点•房地产同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。•1、房地产价格是一种权利价格特征•2、房地产价格的基础具有特殊性•3、房地产价格的形成机制具有特殊性•4、房地产价格具有显著的个别性•5、房地产价值不具有直接的可比性•6、房地产价格具有多种表现方式•7、房地产价格总水平具有上升趋势2020/2/16漳州职业大学31、房地产价格是一种权利价格特征房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。2020/2/16漳州职业大学42、房地产价格的基础具有特殊性一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。成为价格的基础。房地产包含土地，土地价值。2020/2/16漳州职业大学53、房地产价格的形成机制具有特殊性一、是房地产的个别性二、房地产建设周期长和地区性的特点，三、房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显2020/2/16漳州职业大学64、房地产价格具有显著的个别性个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格同一住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，房价也必然有所差别同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别。2020/2/16漳州职业大学75、房地产价值不具有直接的可比性开发建造由于用途、结构及建筑材料、工艺地区气候的差异。2020/2/16漳州职业大学86、房地产价格具有多种表现方式交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，还有抵押、典当、作价入股等。房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。2020/2/16漳州职业大学97、房地产价格总水平具有上升趋势主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升2020/2/16漳州职业大学10房地产价格的基本类型(一)按房地产权益划分的房地产价格类型（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型（三）按形成方式划分的房地产价格类型（四）按计价单位划分的房地产价格类型2020/2/16漳州职业大学11(一)按房地产权益划分的房地产价格类型房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格。房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等2020/2/16漳州职业大学12（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。土地价格包括土地所有权价格、土地使用权出让和转让价格。2020/2/16漳州职业大学13商品房的出售价格都是“连房带地”的房地产价格。按房地产物质实体的种类或用途划分，还可以细分为：商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、办公楼价格等。2020/2/16漳州职业大学14（三）按形成方式划分的房地产价格类型理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，称之为市场价格。2020/2/16漳州职业大学15从价格形式的角度进行划分，可分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于这种类型。政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房地产价格，目前具有社会保障性质的专门供应给中低收入户的经济适用房价格属于这种类型，实际是准商品房价格。政府定价专指供应给低收入户的廉租住房的租赁价格，尚未出售的公有住房租赁价格也可包括在内，由于其是社会保障性住房，含有政府的房租补贴，所以租金较低。2020/2/16漳州职业大学16（四）按计价单位划分的房地产价格类型按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种。总价是指一套房地产总价格，即每套价格。单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。2020/2/16漳州职业大学17对于土地，可以有两种单价形式:一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，楼面地价与土地单价的换算关系是：土地单价=楼面地价×容积率。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。2020/2/16漳州职业大学18影响房地产价格的因素经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。2020/2/16漳州职业大学19（一）经济因素国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异。2020/2/16漳州职业大学20（二）社会因素社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。2020/2/16漳州职业大学21（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。2020/2/16漳州职业大学22加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。2020/2/16漳州职业大学23（四）房地产内在因素和周边环境因素指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。2020/2/16漳州职业大学24房地产价格的构成因素1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、财务费用5、销售费用6、销售税金7、开发利润8、房屋楼层、朝向和地段的差价2020/2/16漳州职业大学251、土地取得成本指购置土地的价款和在购置时应有买方缴纳的税费。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。2020/2/16漳州职业大学262020/2/16漳州职业大学272、开发成本包括：（1）施工前成本咨询、策划、可行性研究、地址勘察、规划、设计、“三通一平”、招投标、预算编审、工程量报价等。（2）建筑安装成本建造房屋及附属设施时所发生的支出。（3）基础设施建设成本（4）（5）（6）（1）2020/2/16漳州职业大学28（3）基础设施建设成本指所需的给排水、道路、电力、燃气、热力、通讯等（4）公共配套设施建设成本所需非营业性的公共配套设施的建设成本。派出所、幼儿园、邮局、学校（5）开发过程中的费用人防工程费、墙体材料改革费2020/2/16漳州职业大学293、管理费用房地产开发企业在开发和组织管理过程中发生的直接和间接费用包括：办公费、差旅费、人员工资、办公房屋、车辆折旧费等（2%-3%）2020/2/16漳州职业大学304、财务费用房地产开发过程中筹资带来的利息和融资费用。2020/2/16漳州职业大学315、销售费用售房发生的费用广告宣传费、销售代理费、销售人员办公费、销售人员工资、商品房交易会展台费、沙盘、模型制作，售房宣传2020/2/16漳州职业大学326、销售税金营业税、城市维护建设税、教育附加费等2020/2/16漳州职业大学337、开发利润国外利润6%--8%我国利润20%-30%2020/2/16漳州职业大学348、房屋楼层、朝向和地段的差价（1）楼层差价（2）朝向差价（3）地段差价2020/2/16漳州职业大学352020/2/16漳州职业大学362020/2/16漳州职业大学37房地产价格评估概念：指专业的房地产估价人员、根据特定的估价目的、遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计、推测和判断2020/2/16漳州职业大学38房地产估价专业人员房地产估价师房地产估价员2020/2/16漳州职业大学39房地产价格评估的作用（1）为交易、投资、开发等房地产经济活动服务（2）为合伙、合营、建立股份制企业、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务（3）为保险、信贷等金融活动服务（4）为城市规划调整、市政建设等城市建设和管理活动服务（5）为政府征税服务（6）未处理房产经济纠纷的司法仲裁活动服务2020/2/16漳州职业大学40房地产价格评估的思路和方法思路一、市场同类房地产商品的成交价格二、房地产商品开发建设成本三、房地产商品的经济效用方法市场比较法重置成本法收益现值法2020/2/16漳州职业大学41