房地产价格影响因素分析

河南恒辉房地产顾问有限公司2011年12月27日房地产价格影响因素分析房地产价格影响因素分析•要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应具备以下4点认识：•一、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。•二、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。•三.各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。•四.某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。影响房地产价格的因素分为以下9类：•①自身因素•②环境因素•③人口因素•④经济因素•⑤社会因素•⑥行政因素•⑦心理因素•⑧国际因素•⑨其他因素第一节自身因素•所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。•一、位置•房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。即自然地理位置与社会经济位置之别。•二、肥力•肥力，又称土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需营养的能力。•三、地质条件•地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力。•四、地形、地势•地形是指同一块土地内的地面起伏状况。•地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。•五、土地面积和形状•地价与土地面积大小的关系是可变。•土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。•六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害•考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下风地区、降水量与地势高低的关系等•七、建筑物外观形象及其他•建筑物外观形象包括建筑式样、风格色调等，对房地产价格有很大影响。•另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格均有较大影响。第二节环境因素•影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。•1、声觉环境•2、大气环境•3、水文环境•4、视觉环境•5、卫生环境第三节人口因素•房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。•1、人口数量•2、人口素质•3、家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口。第四节经济因素•一、经济发展•经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对那些收入最低者来说；•根除贫困，以及与此相关的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成等•二、物价•相同点：•不同点：•结论：从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。•三、居民收入•居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。•①衣食都较困难的低收入者的收入增加•②中等收入者的收入增加•③高收入者的收入增加•所谓边际消费趋向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。第五节社会因素•1、政治安定状况，是指不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。•2、社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。•3、房地产投机•一般意义上的经济投机，是指一种买或卖的活动，其目的是在价格有变动时，通过买进或卖出赚取利润。•房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。•房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：•①引起房地产价格上涨•②引起房地产价格下跌•③其着稳定房地产价格的作用•4、城市化•城市化，又称城镇化、都市化、，是当今重要的社会、经济现象之一。综合不同学科，归纳出其四种含义：•①城市对农村影响的传播过程•②全社会人口接受城市文化的过程•③人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大•④城市人口占全社会人口比例提高的过程第六节行政因素•影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施的方面的因素。•主要体现在以下几个方面：•1、房地产制度•房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。•2、房地产价格政策•房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。•3、行政隶属变更•4、特殊政策•5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划•6、税收政策•7、交通管制•房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高价政策，一类是低价政策。•抑制房地产价格的措施主要有：•①制定最高限价，规定房地产交易是不得突破此价格•②制定标准价格，作为房地产交易时的参考•③政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格•④征收房地产交易税或增值税•⑤建立一套房地产交易管理制度第七节心理因素•影响房地产价格的心理因素主要有以下几个：•①购买或出售心态•②个人欣赏趣味（偏好）•③时尚风气•④接近名家住宅心理•⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等第八节国际因素•1、世界经济状况•2、军事冲突状况•3、政治对立状况•4、国际竞争状况第九节其他因素•影响房地产价格的因素除了上面列举的八大类之外，还有一些其它因素，如某些重要政治人物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响时局，从而影响房地产价格的涨落。•共有的房地产，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共有人如果不堪其烦而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格夺回低于正常价格。谢谢欣赏