房地产价格的影响因素及评估方法

房地产价格的影响因素及评估方法一.房地产价格的影响因素(一)一般因素1.社会因素人口状况(数量\密度\素质\家庭人口构成)社会稳定状况城市化房地产投机一.房地产价格的影响因素(一)一般因素2.经济因素国民经济水平和发展趋势(房价的长期趋势\房地产供给调节滞后\房价是一直上涨吗?)财政收支及金融环境(货币供给/利率)税负供求数量价格s1s2s3d1d2d3长期房地产供求abcdefg一.房地产价格的影响因素(一)一般因素3.政治因素土地制度及政策住房制度及政策房地产价格政策(高价格政策/低价格政策)土地出让方式\出让期限行政级别及隶属变更一.房地产价格的影响因素(一)一般因素4.其他因素心理因素(心态\预期\价值观念等)国际因素特殊因素一.房地产价格的影响因素(二)区域因素商业区(经营规模\腹地\顾客购买力\经营者资力\交通\环境\土地利用控制)住宅区(自然经管\距中心区远近\基础设施\配套设施\绿化\人口素质\治安\土地利用控制工业区(交通/劳动力成本/基础设施/相关产业聚集程度/环境污染/土地利用控制状况一.房地产价格的影响因素(三)个别因素位置面积地形地势地质水文形状气候临街状况土地利用控制状况土地产权权属状况建筑物与土地的组合是否得当二.土地的评估方法1-收益还原法(一)基本原理理论前提:在未来时期内形成源源不断的收益公式:房地产价格=纯收益/利率适用范围:适用于有收益土地或房地产,如旅店\商场\写字楼\公寓等,对于政府机关\学校\公益性房地产不适用二.土地的评估方法1-收益还原法(二)举例例:有一宗地,占地面积100平方米,1995年11月取得土地使用权50年,1997年11月建成一房屋建筑面积250平方米,用于出租,根据以下资料计算该宗土地2000年11月的价格(1)出租每年收取押金5万元,平均每月租金收入3万元,平均每月总费用1.5万元(2)该房屋耐用年限50年,重置价为每建筑平方米4000元,假设残值率为0(3)押金收益率为9%(4)土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%二.土地的评估方法1-收益还原法解1)该宗土地有收益,适用于收益还原法评估(2)计算房地年总收益:租金收益=3*12=36(万元)押金收益=5*9%=0.45(万元)总收益=36+0.45=36.45(万元)(3)年总费用=1.5*12=18(万元)(4)房屋年纯收益=36.45-18=18.45(万元)平方米）万元单价万元）土地总价格/(69.110024.169(24.169]11[%695.10(8)45%)61((5)建筑物现值=4000*250*(48-3)/48=93.75(万元)(6)建筑物年纯收益=93.75*8%=7.5(万元)(7)土地年纯收益=18.45-7.5=10.95(万元)二.土地的评估方法2-市场比较法(一)基本含义:在求取一宗待估房地产价格时,依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况\交易日期\区域因素和个别因素等的修正,得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格.(二)适用范围:市场较为发达,有可比实例(三)限制条件:近期性/可替代性/非单一性/正常性/可修正性/合法性二.土地的评估方法2-市场比较法(四)计算方法个别因素修正系数—区域因素修正系数—标准化修正系数—交易日期修正系数—交易情况修正系数—可比交易实例价格—待估房地产评估价格—式中，EDCBAPPEDCBAPP二.土地的评估方法3-成本逼近法(一)基本原理:对于买方:替代原理;对于卖方:生产费用价值论(二)适用范围:1.独立或狭小市场上交易实例比较少2.公共设施的估价3.特殊房地产,如寺庙,教堂,桥梁等.4.新开发的土地,如填海造地,开发区土地5.城市中附有建筑物的土地估价不适用二.土地的评估方法3-成本逼近法(三)计算方法土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益二.土地的评估方法4-假设开发法(一)概念:又称剩余法和倒算法,是将估价对象房地产预期开发后的价值,扣除预期各种开发及销售的费用\税金\期望利润,所得剩余额作为估价对象房地产的评价价格.(二)适用范围:适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产价格评估.具体包括:待开发土地的估价(如毛地\生地\熟地);土地整理复垦;待拆迁改造房屋;现有地产中单独地价评估;在建工程等二.土地的评估方法4-假设开发法(三)计算公式1.项目建成后出售情形下的理论公式为:购置开发场地的价格=土地开发的总价格-(开发成本+开发商合理利润)2.项目建成后出租情形下的理论公式为:购置开发场地的价格=开发项目预期建成后的资本化价格-(开发成本+开发商合理利润)其中:资本化价格=年平均纯收益/资本化率二.土地的评估方法5-路线价法(一)基本原理是根据土地价值随距街道距离增大而递减的原理,在特定街道上设定单价,以此单价配合深度百分率表及其他修正率表,用数学方法来计算临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法.其中单价即为路线价.二.土地的评估方法5-路线价法(二)计算公式1.一般计算公式:宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度2.若宗地特殊,如属于街角地,两面临街地,三角地,梯形地,袋地等,计算公式如下:宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率或宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度+-其他条件修正率二.土地的评估方法5-路线价法(三)深度百分率表的计算1.四三二一法则:将100英尺的普通临街地,与街道平行区4等分,由临街算起,第一个25英尺的价值占路线价的40%,第二个占30%,依次类推,若超过100英尺,则用九八七六法则来补充.2.苏慕斯法则:100英尺深的土地价值,前半临街50英尺部分占全总地总价72.5%,后半50英尺部分占27.5%.若再深50英尺,所增价值仅为15%二.土地的评估方法5-路线价法(三)深度百分率表的计算3.霍夫曼法则:深100英尺的宗地,在最初50英尺的价值应占全宗地的2/3.最初的25英尺占37.5%,50英尺占67%,75英尺占87.7%%10）深度（深度百分率4.哈柏法则:宗地的价值与其深度的平方根成正比,即:但标准深度不一定为100英尺,因此,经修订的法则为:%100标准深度所给深度深度百分率二.土地的评估方法5-路线价法例1(一般宗地地价的计算)有A.B.C.D.E.F.深度为25,50,75,100,125,150英尺,宽度为10,10,20,20,30,30英尺,路线价为2000元/英尺,标准深度为100英尺,计算地价ABCDEF150英尺101020203030路线价:2000元/英尺二.土地的评估方法5-路线价法解:元）元）元）元）元）元）(7020030)08.01(2000(6540030)09.01(2000(40000200.12000(36000209.02000(14000107.02000(8000104.02000FEDCBA二.土地的评估方法5-路线价法例2(前后临街地价的计算)如图所示,有一宗前后两面临街的宗地,标准深度为20米,深度百分率按四三二一法则计算,估算土地的总价及单价.50米5000元/米40米15000元/米二.土地的评估方法5-路线价法解:平方米元）（单价元总价为：低价街影响深度百分率为：高价街影响深度百分率米，则由于标准深度为米低价街影响深度米）（高价街影响深度全部深度低价街路线价高价街路线价低价街路线价低价街影响深度全部深度低价街路线价高价街路线价高价街路线价高价街影响深度/25.52650401052500105250050%70500050%11715000%70%30%40%117%8%9%10%20%30%40201030403040500015000/15000二.土地的评估方法5-路线价法例3.袋地地价的计算(袋地指里线以内不直接临街的土地,袋地地价按下列要求计算:(1)每平米单价按深度算起,按深度指数表计算,见下表(2)袋地跨里线的宗地,每平米单价以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算16-18米6012-16米66638-12米7269664-8米757471684米以下78777573704米以下4-8米8-12米12-16米16-18米讫深度起深度二.土地的评估方法5-路线价法例:如图,起讫深度分别为6米和17米,求地价11米10米6米路线价=1000元/平方米元）(748001110%681000二.土地的评估方法5-路线价法例4.三角地的计算(1)正三角地以三角形高度1/2的临街深度,按临街深度指数计算(下表).如题,计算地价深度4米4-8米8-12米12-16米16-18米指数(%)130125120110100路线价=1000元/平方米12米10米地价=1000*125%*12*10/2=75000(元)二.土地的评估方法5-路线价法例4.(2)倒三角形:一一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起深度,底边中点深度为讫深度,深度指数比照袋地.如下图:路线价=1000米/平方米6米15米12米地价为:1000*71%*6*12/2=25560(元)二.土地的评估方法5-路线价法例5.路角地的计算如图路线价=35000元/平米路线价=45000元/平方米4.5米12米深度4米4-8米8-12米12-16米16-18米指数(%)130125120110100单价为:45000*110%+35000*20%=56500(元/平方米)总价为:56500*4.5*12=3051000(元)此表为临街深度指数表Over!Thanks!参考文献:1.房地产评估俞明轩主编,中国人民大学出版社2.房地产估价周寅康主编,东南大学出版社