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工改政策2017年6月25日中原地产｜事业二部CONTENTS目录基本概念1工业地产政策产生背景2整体政策研读3基本概念什么是工业用地？工业用地概念：是指以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地类别代码类别名称范围大类中类M——工业用地以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地M1普通工业用地以生产制造为主的工业用地M0新兴产业用地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地政府为优化土地配置，提高产业用地效益，实现土地集约利用，提出了新型产业用地M0。自2014年深圳市新型产业用地（M0)诞生到近两年招拍挂出让的工业用地（含留仙洞总部基地等）均以新型产业用地为主，普通工业用地（M1）进行城市更新改造后大多为新兴产业用地（M0)。来源于《深圳市城市规划标准与准则》（2014.1）M1与M0的区别对比维度M1用地M0用地层高设计2-6层有一定产品附加值（层高上线为5.4m），其他楼层同办公产品（层高上线4.5m)同办公产品（层高上线4.5m)产权划分按照建筑设计规范，需按工业厂房大开间（宜≥500㎡）形式划分；灵活度低产权单位面积划分不受限，较为灵活。建筑布局配套不能与厂房组合布局，需满足消防间距要求无限制容积率≤4≤6此处所说的M1与M0的区别,主要是建筑规范上的区别，不包含其他任何政策影响部分。注：实际上此处所指的主要是非城市M1与M0用地的区别，二者均受相同的工改相关政策影响；因城市更新项目一般为M0用地，城市更新M0与非城市更新M0在政策上区别较大。工业用地按照改造形式不同，可划分为城市更新类和非城市更新类（即除城市更新以外的其他工业用地项目），其中非城市更新工业用地包括已批未建类（实践中主要包含增容及转变性质为新型产业用地M0)和其他特殊类型项目。工业用地项目分类此处需特别注意：①目前市场上所出现的工改项目基本均为工改工类型；②目前市面上出现的城市更新类工改项目大多为拆除重建类型；③工业用地类别代码M1、M0与此工改项目是否属于城市更新类并没有直接关系，根据目前市场上的工改项目情况，大多城市更新升级改造后为M0，而非城市更新项目有M1也有M0。④城市更新工改指对旧工业区等进行综合整治、功能改变或者拆除重建等活动。工业用地项目类型城市更新工业用地项目非城市更新工业用地项目用地性质不变综合整治类用地性质改变拆除重建类（M1改M0）工改商工改居工改综已批未建净地开发其他特殊类型改为M0增容工改工工业地产政策产生背景土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的工业用地仍大量的存在。居住用地工业用地深圳市规划国土委公布了《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，到2020年，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，即建设用地总规模控制在976平方公里以内，深圳可用地逼近“红线”；在存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，它的工矿用地只有不到8%),这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地。深圳可用开发土地资源现状深圳工业地产政策产生背景政策产生：随着深圳市土地管理制度改革以及产业升级转型步伐的加快，推进了近年来深圳市工业升级项目落地与发展，产业地产热潮在深圳土地上逐渐扩散。为进一步规范产业地产的发展方向，实现产业升级转型目标，深圳市出台了关于相应工业用地的一系列政策，规范工业用地开发。深圳可开发用地资源紧缺（优化空间资源配置，促进产业转型升级和城市的发展）以旧工业区升级改造为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分工改项目进入房地产开发市场工业地产主要政策时间：2008年9月26日《深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知》2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（即1+6文件）时间:2013年12月6日《关于印发深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则的通知》2014年8月8日深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知政策逐步完善，市场化趋势明显产业地产有哪些政策？工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。2017年1月1日深圳市政府正式实施新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》整体政策研读工业用地项目的配套比例不得超过30%，但30%配套按照市场评估价补缴地价后可进入市场销售。配套比例注：工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）；配套物业类型限定为配套办公、配套单身宿舍、小型商业服务设施。70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目非城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％；纳入城市更新项目的工业楼宇可分割转让，可售比例不再受限于50%，最大可实现100%销售，工改工走城市更新路线将成为主流。可售比例注：最新的城市更新送审稿提出“占地面积超过3000但不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报”。土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇只能现售（城市更新重建的工业楼宇可以预售），交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则解读规定：城市更新重建的工业楼宇允许预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分产权划分及销售条件交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易可以分割转让的工业楼宇，具体包括以下三种：序号可分割转让的情形1企业破产清算2法院实施强制执行3主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产4企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分5产业转移后的非自用部分6单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分7租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分8准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇9其他情形注：分割转让是指，同一宗工业用地建（构）筑物的分割转让。1.用地批准文件、土地使用权出让合同明确约定可以分割转让的工业楼宇；2.用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有《办法》第四条第二款规定的九种情形之一；3.城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。分割转让条件需以企业名义购买，且企业必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。原则上5年内不得再转让，如需转让增值收益全部上缴。特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。转让条件限制严格及政府参与增值收益分成，将影响使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响16受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让确需5年内再转让：增值收益100%计提5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得再转让转让限制特殊分割转让当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权对拟上市企业，可以申请购买2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查转让规定政策中明确规定政府将参与物业收益分成，这使工业用地利润空间受到较大影响。第十四条：转让增值收益分成工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1（八）对城市更新项目作出特别规定对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定：两种情形免予缴纳增值收益：1.城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；2.用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的（九）细化转让增值收益收缴规定1.应缴交增值收益的情形。除城市更新项目中的两种情形外，所有工业楼宇转让都应缴交增值收益（包括初始登记后首次进行转让）；2.计算增值收益的扣除项目包括：①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费;③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费;④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。2.增值收益的收缴程序。工业楼宇转让增值收益，在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3%列支；3.收缴的增值收益的使用。工业楼宇转让取得的增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目的资金需求。——《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)实施细则》解读2014-01-09增值收益收缴规定增值收益额及扣减额计算方法说明①增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配；②虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源——《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》18增值收益额计算取得工业楼宇相关税费转让工业楼宇相关税费＝-++（工程造价）（地价）（含印花税、契税、登记费、交易服务费）（含营业税（增值税）、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费）+（取合同成交价和计税参考价高者）＝登记价补缴地价款销售价格交易价格扣减总额增值收益额二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：（一）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的，免缴增值收益；——《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》20140808（二）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让，根据《办法》第四条第二款的规定进行分割转让的，按照下列方式缴交增值收益，并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确：1．在竣工验收之日起五年内转让的，按照《办法》第十四条第三款第（一）项、第（二）项规定的方式缴交：即按照《办法》第四条第二款规定的八种方式分割转让的项目，工业楼宇的增值收益按照以下方式补缴：①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；②工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴。无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的5%缴交；2．在竣工验收之日起五年后转让的，免缴增值收益。“非城市更新工改工项目”首次转让增值收益收缴方法——《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》20140808三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的：属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交：①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；②