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惠恒佳苑项目可行性研究报告1目录第一章宏观经济研究...................3一．城市背景........................3二．基本思路.........................5三．澄迈经济发展概况........................6第二章项目区位分析...................10一．福山镇概况.......................10二．项目基本情况简述.....................14第三章项目定位分析.....................20一．发展战略........................20二．功能定位.......................21三．项目定位.......................21第四章主要能源消耗和来源条件...............23一．给水........................23二．供电........................24三．燃气........................24第五章环境保护......................24一．环境质量标准依据..................24二．项目建设与运营期对环境的影响因素...........25三．环境保护措施....................262第六章节能措施及能耗分析.................26一．项目节能评价依据....................26二．项目用能特点及节能原则................27第七章综合评估意见.....................313第一章宏观经济研究一.城市背景1．地理位置澄迈县位于海南岛北部,北部濒临琼州海峡,隔海与雷州半岛相望,毗邻省会海口市,东接琼山市、定安县,西靠临高县、儋州市,南与屯昌县、琼中县接壤,总面积2067.6平方公里。东西宽56.25公里,南北长70公里。2．人口结构全县辖12个镇、6个乡,141个村委会、16个居委会,927个自然村。境内有6个国营农场和3个省办农(林)场。1998年末人口达45.57万人,民族基本是汉族。澄迈县于公元前110年(西汉武帝元封元年)设置苟中县,经公元607年(隋大业三年)更名澄迈,至今有二千多年历史,是琼岛文明古县之一。3．自然气候澄迈地处热带季风气候区，雨量充沛，日照充足，气候宜人，土壤肥沃，水质优良，绿化率高，空气清新，良好的生态居住环境都为百姓提供了长寿的良好条件。年均日照2017.6小时,年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县,处于静风环境区,台风影响较弱。地势南高北低,南部为丘陵山地,中部为河积平原,北部为台地和海积平原。44．自然资源澄迈县土地总面积306.07万亩,多属平原台地,土壤以红壤为主,土地肥沃。澄迈土质以红壤和沙土为主，富含硒等多种人体所必须微量元素，产出的农作物对人体健康长寿有促进作用，全县地下水水源富含人体所需矿物质元素，人体摄入后，可大大增强抗病能力和延年益寿5．历史与人文景观澄迈是西汉时期海南历史名城，史脉久远。澄迈曾被评为——“中国最佳休闲旅游县”，区内周边有福山水库、福山咖啡、加笼坪热带雨林保护区、鹭鸟天堂、九乐宫温泉、济公山、永庆寺、金山寺等许多休闲旅游景点。6.城市交通澄迈县还具有独特的区位交通优势。澄迈毗邻省会海口市，处于大港口、粤海铁路、环岛西线高速公路和海榆西线公路交汇处，是海南西部工业走廊的第一站和必经之地。由于地理位置的优势，澄迈将吸引更多的大企业、大工厂进驻，而大工业、大企业的发展对常住人口的增加和稳定将会起重要作用，为房地产业的发展提供广阔的空间。加上县城建设、小城镇建设的大力推进，给澄迈房地产业注入了强大的活力，房地产业将成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。5跨海大通道——公铁合建西线全景图驾车通过跨海大桥只需20分钟，船渡需2个小时堪称世界级工程的琼州跨海大桥将于2012年动工，2020年建成通车，澄迈作为跨海通道的桥头堡，同环北部湾地区的中心城市一道，将通过高速公路网连接，形成6小时陆路交通经济生活圈。7.“十一五”规划发展一、发展定位根据澄迈区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，继续贯彻“一县一点一地”产业发展方针，未来五年，澄迈县政府目标将是努力把澄迈建设成为海南新兴工业县、琼北旅游度假新热点和海南热带高效农业基地。二、基本思路按照“依托中心城市，加快发展澄迈；服务中心城市，不断提高澄迈；融入中心城市，缩小发展落差”的努力方向，认真实施“突出6龙头、提升中心、拓展两翼、带动腹地、科学发展”的县域总体发展战略（“突出龙头”，即以老城开发区为重点，加快发展现代工业；“提升中心”，即强化县城金江镇城市功能；“拓展两翼”，即推进海榆中西公路干线和南渡江沿江两岸小城镇建设；“带动腹地”，即推动西南部农村经济和社会全面进步；“科学发展”，即走可持续发展道路，实现人和环境和谐共处），以构建和谐社会为目标，以改革开放为动力，着力打造产业、体制、环境特色，推进经济结构优化，转变经济增长方式，努力把现代农业做大、新型工业做强、非公有制经济做活，在继续保持经济快速健康发展的同时，促进各项社会事业建设跨上新的台阶。三、澄迈经济发展概况澄迈的经济增长势头非常良好。据统计，2005年全县生产总值37.22亿元，比2000年增长58.8%，年均增长9.7%。其中，第一产业年均增长7.6%，第二产业年均增长11.5%，第三产业年均增长10.1%。全县财政收入达4.91亿元（超过计划目标1.98亿元），年均增长23.5%，比全省平均数高12.3个百分点，占GDP的13.2%。其中地方财政收入1.93亿元，年均增长10.3%。经济运行质量明显提高。全县固定资产投资15.6亿元，比2000年增长80.9%，年均增长12.6%，五年累计投资达48.3亿元。分析：2005年以来，澄迈经济保持了快速增长的良好态势，工业经济规模总量和效益水平实现大幅跃升，企业全面发力，成为拉动澄迈工业增长的重要力量。根据《澄迈“十一五”规划纲要》：2010年，全县生产总值接近69亿元，年均增长13％左右；人均GDP超过166007元（2000美元以上）；财政收总入达到12亿元左右，年均增长20％；其中地方财政收入3.11亿元，增长10%。以上数据显示：◆澄迈GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好；◆澄迈人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强；◆持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高澄迈城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为房地产提供健康发展的基础。8．澄迈地产供应、销售分析及前景澄迈房地产市场发展空间潜力巨大“对目前市场情况进行总体衡量，预计澄迈房地产业在2009年乃至今后几年间将继续保持持续、稳定、健康发展的格局，这主要取决于六个方面的优势。第一，住房需求大。据测算，到2010年全县常住人口达到53万人(不含流动人口)，按人均住房建筑面积24平方米的规划需求，在2010年内，澄迈常住人口住房需求就将达到60万平方米。第二，澄迈县城综合服务功能增强。在大建设、大投入、大发展中，城市配套服务设施日臻完善，为房地产业的发展提供了坚强的物质基础；在创建省级卫生县和“文明澄迈”的过程中，县城综合环境得到优化和提升，加大了城市的吸引力，有力地推动了澄迈房地产业的发展。8第三，“大企业、大项目”带动。随着改革的不断深化和“大企业进入、大项目带动”战略的实施，老城开发区一批能拉动经济增长的大型项目如华能海口电厂、福耀海南浮法玻璃项目等省重点项目的落户成长，已展示出强劲的发展态势，一些实力雄厚的大企业已开始对盈滨半岛实施旅游成片开发。2008年，澄迈全口径财政总收入突破10亿元大关，继海口、三亚之后进入10亿元市县之列。预计以后全县经济发展将保持高位运行，这就为房地产业的发展提供了坚实基础。第四，澄迈县还具有独特的区位优势。澄迈毗邻省会海口市，处于大港口、粤海铁路、环岛西线高速公路和海榆西线公路交汇处，是海南西部工业走廊的第一站和必经之地。由于地理位置的优势，澄迈将吸引更多的大企业、大工厂进驻，而大工业、大企业的发展对常住人口的增加和稳定将会起重要作用，为房地产业的发展提供广阔的空间。加上县城建设、小城镇建设的大力推进，给澄迈房地产业注入了强大的活力，房地产业将成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。第五，政府的扶持和引导为激活房地产市场创造了条件。为引导和促进澄迈房地产市场的健康发展，县政府相继出台了《澄迈县投资优惠政策》、《澄迈县鼓励和促进房地产业发展的若干意见》等一系列相关文件，文件中明确规定，要对房地产开发用地尽可能实行净地招标拍卖挂牌出让，减少开发企业在前期建设中花费的时间，提高土地供应效率等等。这些政策措施，有效地启动和激活了房地产市场，促进了房地产业朝健康有序的方向发展。9第六，吸引海口人投资置业。在我国汽车产业和交通产业进行结构调整后，汽车将逐步成为家庭的代步工具，汽车关税的降低，会带动城市近郊住宅的发展，也会带动住房需求的扩大，而澄迈毗邻省会海口，位置适中，交通便利，环境优美，这样一来，澄迈的房地产业将继续接受海口部分家庭的住宅消费和投资置业的青睐，给市场带来更大繁荣。城市发展新战略带动楼市新格局今后澄迈将进一步调整城市形态和城市功能分区，按照城市发展战略，澄迈县城北面将以金马大道两侧为开发地带，打造海口后花园，从而使澄迈县城与老城开发区、海口连接为一个整体；南面将利用南渡江游憩景观的自然特色，改造南渡江金江段两岸，南渡江两岸将形成新的楼市开发热点。同时在盈滨半岛创建以休闲度假为主的现代化高档社区，社区服务对象为部分当地原有居民、外来移民和部分老城经济开发区职工，营造为海口市民假日旅游、休闲、度假的优良环境。新的城市发展战略将引领澄迈的房地产业向生态旅游的方向发展。生态住宅产业将成为主打品牌澄迈是一个以农业人口为主的县，老城开发区的工人多在海口置业生活，县城所在地的金江镇以自建房、单位集资房为主。同时，澄迈地处海口市一小时黄金交通圈内，区位优势得天独厚。澄迈房地产业开发将主动融入海口这个省会城市，依托中心城市当好“后花园”，扬长避短，“错位发展”，做到人无我有、人有我廉、人廉我优。未来一段时期，澄迈房地产开发最大的潜在客户主体将盯住海口市部分在市区满足不了住房需求的群体，推出吸引力强的生态住宅。10第二章项目区位分析一．福山镇概况1．地理概况：澄迈县福山镇位于澄迈县西北部，距省会海口市49公里，离县城金江镇18公里，225海榆国道、环岛西线高速公路横贯境内，交通十分便利，松涛水利渠道贯宽穿境内，福山水库与镇政府驻地相望，库容面积8000亩，水资源丰富，水利灌溉条件优越，经十几年的引资开发，在福山镇镜内进行农业开发的有来自日本、香港、台湾、省内外的企业100多家，开发面积2万多亩，产于福山地区的“福山咖啡”品牌响亮海内外，种植面积600亩，年产咖啡干豆50吨以上。2．发展潜力：作为海南唯一的中国长寿之乡，澄迈以阳光充沛、风景优美、气候温暖、适宜居住养生等先天优越条件吸引了越来越多投资者与购房者的关注，而位于澄迈福山地处海口1小时黄金交通圈内，随着海口行政中心的西移，泛海口生活圈逐步成型，澄迈正在融入海口经济圈。目前澄迈的房产处于起步阶段，房地产发展潜力巨大。澄迈是西汉时期海南历史名城，史脉久远。澄迈曾被评为——“中国最佳休闲旅游县”，区内周边有福山水库、福山咖啡、加笼坪热带雨林保护区、鹭鸟天堂、九乐宫温泉、济公山、永庆寺、金山寺等许多休闲旅游景点。澄迈土质以红攘和沙土壤为主,富含硒等多种人体所必须的微量元素,产出的农作物和地下水源具有增强抗病能力和延年益寿作用。此外，澄迈县森林覆盖率达49%，整个福山处在万亩11森林的环抱之中，这里每立方厘米空气负离子含量达到4500，环境空气