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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。沈阳低密度房产市场分析与发展报告——沈阳别墅市场现状和演进趋势研判2011年6月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告摘要本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅和类别墅（HOUSE&Villa）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。别墅的定义Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010Ⅰ第一部分宏观大势分析Ⅱ第三部分沈阳城市解读与市场概况Ⅲ第三部分各板块典型项目研究Ⅳ第四部分区域市场研究总论Ⅴ第五部分区域市场未来发展趋势研判710174650报告框架页码Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010宏观大势分析PartⅠCodeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010收紧1995年—1999年1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段高压别墅市场高压下回暖2000年—2005年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。2006年—2009年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台《促进节约集约用地的通知》。严控政策无效果，多种别墅量价齐升政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。通过以联排名义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。VS国土部以往对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。政策对策2010年以前总体政策方向2010年重大政策改变2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读与市场概况PartⅡCodeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读沈阳市位于辽宁省中北部，辽宁省省会，中国东北地区最大的中心城市，也是中国长城以北最大的城市，具有重要的经济和战略地位。沈阳市现辖十区一市三县，总面积约1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，常住人口786万。其中市区有：大东区、和平区、皇姑区、沈河区、铁西区、浑南新区，郊区及所属郊县（市）：于洪区（部分市区）、苏家屯区、东陵区（部分市区）、沈北新区（原新城子区）、新民市（县级市）、法库县、康平县、辽中县。沈阳市辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、浑南、沈北、苏家屯10个区。沈阳规划到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。城市概况Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读和平区：沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教文化中心。总面积37.6平方公里，人口66万。沈河区：沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展实验区。沈河区是沈阳中心城区，沈阳市的中央商务区(CBD)。总面积19.6平方公里，人口61万。皇姑区：辽宁省的行政中心区和文化教育大区。皇姑区是辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关驻地，是辽宁省的行政文化办公中心。总面积40.7平方公里，人口80万。大东区：沈阳民族工业的发祥地，已成为中国北方著名的新型工业城区，以汽车及其零部件、飞机发动机、机械装备、生物制药、仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地，数控机床生产基地，商务汽车生产基地。总面积51.2平方公里，人口63万。城市所辖区概况沈阳市辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、浑南、沈北、苏家屯10个区。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读沈阳市辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、浑南、沈北、苏家屯10个区.。和平区：沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心。沈河区：沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展实验区。沈河区是沈阳中心城区，沈阳市的中央商务区(CBD)。皇姑区：辽宁省的行政中心区和文化教育大区。皇姑区是辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关驻地，是辽宁省的行政文化办公中心。大东区：沈阳民族工业的发祥地，已成为中国北方著名的新型工业城区，以汽车及其零部件、飞机发动机、机械装备、生物制药、仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地，数控机床生产基地，商务汽车生产基地。铁西区：装备制造业发展示范区、国家可持续发展实验区、国家新型工业化产业示范基地、国家科技进步示范区、国家首批知识产权强区、全国义务教育均衡化示范区、入选“新中国60大地标”。浑南新区：沈阳高新技术产业开发区，是重点发展高新技术的国家级产业基地，是H老城区延伸的新城区，是向“大浑南”辐射的桥头堡，即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”。东陵区：兼具城乡两种管理职能的新型城区。东陵区是沈阳的东部旅游度假休闲区，区内拥有东北地区最大的国际航空港沈阳桃仙国际机场，正在被努力打造成东北亚地区门户枢纽机场。于洪区：毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块。于洪区是沈阳大工业区。沈北新区：沈北新区是沈阳重点推进的四大发展空间之一，是综合配套改革的试验区、新型产业的集聚区、生态市建设的先行区、和谐社会的示范区。苏家屯区：国务院批准的沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市连接辽宁中部城市群的一个门户。城市所辖区概况Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市规划方向：根据WalterChristaller和AugustLosch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳别墅发展史开端第一代别墅城市别墅河畔花园、新世界翠堤豪园第二居所&投资品发展成熟近郊别墅1992年—1999年第二居所度假别墅第一居所第二代别墅第三代后别墅＜南部（浑南及苏家屯）板块：信盟花园、凤凰花园北部（于洪白山路）板块：巴黎世家、靓马新村、加州阳光花园、荷兰村。2000年—2006年2007年—2010年桃仙板块商务型别墅花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄四大板块东（棋盘山板块）：维也纳音乐别墅南（大浑南板块）：美地庄园西（张士开发区）：金色高尔夫北（二环白山路）：加州阳光对垒棋盘山——万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园蒲河新城——原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸大浑南——金地长青湾、富力仙湖国际、中海龙湾、远洋和平府、深航翡翠城西部（于洪铁西）新城——碧桂园银河城于洪白山路——华润置地橡树湾、中海城Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳历年别墅销售量情况统计数据来源：沈阳市房产局信息中心㎡沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。1690022900690001030000200004000060000800001000001200002006年2007年2008年2009年Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳别墅2010年入市情况分析沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数据来源沈阳市房产局信息中心）目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多半会在下半年入市。2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。2010年部分别墅项目入市量统计项目名称预计入市面积预计入市时间万科兰乔圣菲五期2万㎡2010年7月保利十二橡树庄园6万㎡2010年8月首创棋盘山1号4万㎡2010年7月亿达玖墅5.3万㎡2010年7月沈阳奥林匹克花园3.08万㎡2010年8月原香墅2.9万㎡2010年5月荣盛香缇澜山7万㎡2010年8月中海龙湾2万㎡2009年金地长青湾4万㎡2009年远洋和平府2万㎡2010年3月龙湖艳澜山7万㎡2010年8月小计45万㎡——Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐