2010_西安_曲江梧桐苑项目提案

金网络置业西安分公司中国铁建地产西安曲江梧桐苑项目提案金网络置业出品2010.4.18金网络置业西安分公司公司简介金网络置业西安分公司华北区域事业部东北区域事业部西北区域事业部华东区域事业部西南区域事业部华中区域事业部5大专业公司6大区域事业部16城市作业1200名员工600亿销售额（累计）700万平米销售面积金网络置业（控股）成立于1997年8月；中国本土最早成立的综合型房地产顾问机构之一；是最具影响力的中国房地产综合顾问机构之一；在北京地区始终处于行业前三甲；并继续入选中国房地产顾问企业综合排名TOP10业务范围涵盖城市规划发展、土地一级开发、房地产项目全案全程代理等业务金网络简介企业宗旨:受人之托，忠人之事金网络置业西安分公司2005年“2005年中国国际公寓杰出营销机构”“中国地产十五年著名经纪机构”“新地产”年度品牌顾问公司投资型地产峰会最佳代理行奖中国国际公寓杰出营销机构中国别墅研究会特聘专家机构2006年“京城标杆房地产经纪公司”“北京地产优秀营销策划机构”“2005年度投资型地产最佳代理行”中国地产十五年著名经纪公司大奖2007年“CIHAF中国房地产综合服务商TOP10”“CIHAF中国房地产最佳全程顾问服务商”2008年“CIHAF中国房地产综合服务商TOP10”“CIHAF中国房地产最佳营销策划服务机构”“中国房地产策划代理百强企业——综合实力TOP10”2009年“中国房地产策划代理百强企业--综合实力TOP10”“2009中国最佳房地产营销代理企业”“北京十大金牌综合服务机构”2010年“2010中国房地产策划代理百强企业--综合实力TOP10”“北京十大金牌综合服务机构”排名第32005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2010年蝉联由国务院发展研究中心、清华大学房研所、搜房机构联合评定的中国房地产策划代理综合实力TOP102006年、2007年、2008年由中国住交会机构、博鳌论坛评定CIHAF中国房地产综合服务商TOP10中国房地产最佳全程顾问服务商2000～2010年，连续10年北京地产金牌10大代理行，位列前3甲………等以“90%才是我们的起点”、以“确保每一个项目成功”作为回馈开发商的莫大信任的工作起点，在房地产业内及市场创造了良好品牌及口碑。企业荣誉金网络置业西安分公司金网络西安分公司金网络西安分公司拥有员工32人，下设市场营销与推广部、销售管理与服务部、业务发展与策划部、综合管理部、项目部等部门，并与金网络北京总部垂直对接西安分公司综合管理部销售管理与服务部业务发展与策划部市场营销与推广部行政管理部财务管理部项目二部项目X部人力资源部项目一部……金网络置业西安分公司金网络西安分公司•首创国际城项目是金网络西安公司的首代项目，09年超额完成销售任务26%，成功实现销售溢价3%，获得了极佳的市场口碑和客户认可•今年3月，首创国际城项目率先在北区开盘，当日接待客户600余组，成交500余套，解筹率超过85%，再破首创国际城销售记录北城新中心168万平米多元综合城shoppingmall、写字楼、酒店、SOHO公寓、精品住宅多元物业形态金网络置业西安分公司基础研究问题导入行动方案目录金网络置业西安分公司基础研究问题导入行动方案行动方案金网络置业西安分公司1、宏观市场经济金网络置业西安分公司【信贷】1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)。4月11日，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。4月14日，“新国四条”出台。首套住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套及以上住房大幅度提高首付款比例和利率水平。【税收】2009年12月9日，国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。2009年12月23日，财政部调整住房转让营业税政策。4月2日，对共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。【土地】2009年12月17日，国土资源部等五部委联合发文，开发商拿地须首付50%且一年内缴全款。1月21日，申报住宅用地的经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月22日，国土资源部提出各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。调控政策收紧，或加速近期市场降温，未来市场走向暂不明朗房地产政策趋势金网络置业西安分公司近年来年均13%的GDP高速增长态势，凸显了西安在西部经济发展中的龙头作用，其经济总量排名依然靠后，未来发展空间巨大2001－2009年西安GDP增长情况（亿元）区域西部城市中部城市东部城市城市重庆成都西安郑州长沙合肥太原济南石家庄福州GDP6528.724502.62719.13300330020001512335031102524全国排名71230222346652125322009年全国主要二线城市GDP对比情况（亿元）房地产运行环境——经济增长经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的部分省会城市，经济总量尚有一定差距；进入21世纪以后，GDP连续保持超过13％的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境；作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济发展空间很大。13.10%13.50%13.50%13.30%13.10%13.00%14.60%15.60%14.50%0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP（亿元）同比增长率金网络置业西安分公司时间城中村拆除面积户数人口年度投资2010年拆除18个城中村230万平方米拆除工作9538户31382人56.5亿元启动6个棚户区改造21.5亿元2009年完成45城中村拆迁个876.85万平方米投资75.9亿元棚户区改造139.43万平方米完成投资55.12亿元西安市共有326个城中村，各类土地21.6万亩，涉及人口46万人；2009年，共完成45个城中村改造，拆除面积876.85万平方米，同时完成棚户区改造139.43万平方米；2010年，计划投资56.5亿元和21.5亿元分别用于18个城中村改造和6个棚户区改造，共计230万平方米拆除工作，涉及9538户，31382人。西安市城中村改造状况政府重资进行大面积城中村改造，引发流动人口的刚性住房需求金网络置业西安分公司2006-2008年西安人口增长的情况（万人）随着城市化进程的加快，将不断释放更多的购房需求，推动房地产市场发展近年来西安人口保持稳定增长，预计2010年全市人口将达到920万；至2008年末，西安的城市化率只有39.6％，低于全国的44.9％水平；随着城市化进程的逐步深化，城镇人口比例增多，将有力推动西安房地产市场的发展西安市城市化率目标预测39.6%71.0%80.0%0%50%100%2008年2010年2020年8238318389201071600700800900100011002006年2007年2008年2010年2020年预测房地产市场发展前景——城市发展与人口增长金网络置业西安分公司宏观市场经济分析总结调控政策收紧，或加速近期市场降温，未来市场走向暂不明朗；西安经济总量全国排名靠后，但经济快速稳定发展，未来发展空间巨大；西安大面积展开城中村改造，加快城市化进程，居民消费观念的改变，购房需求将不断释放，成为推动房地产市场持续快速发展的有力支撑。金网络置业西安分公司2、西安房地产市场发展现状与趋势金网络置业西安分公司整体宏观经济回暖带动房地产市场回暖，经过08年阶段性调整后，商品房销售量价齐升，创历史新高488.44536.76681.04958.01668.911138.632003004005006007008009001000110012002004年2005年2006年2007年2008年2009年0100200300400500600成交面积（万）成交金额2004－2009年西安商品房成交走势图（万㎡）（亿元）2004－2009年西安商品住宅成交均价走势图（单位：元/㎡）西安房地产成交走势29753098325837804268480620002500300035004000450050002004年2005年2006年2007年2008年2009年成交均价受整体宏观经济利好影响及刚需释放有力支撑，西安房地产市场经过调整阶段后开始回升2009年西安商品房成交量为1138.63万㎡，历史性突破1000万平米大关。2009年西安住宅成交均价达到4806元/㎡，为历年来最高价格金网络置业西安分公司市场格局：西安在城东、城南、城西、城北、城中五个传统区域市场基础上，逐步形成若干细分子板块西安房地产格局分布及发展特性其中曲江、浐灞、经开、西高新四个新兴板块成为近年来市场热点城北区传统落后区域，形象较差；但随着经济开发区的发展，市政府北迁，近期区域价值提升迅速城内区传统商业旅游区城西区传统老工业区，形象比较陈旧，发展相对滞后城东区集中了大量企事业单位和批发市场；浐灞河生态区的规划建设带动城东发展曲江板块旅游文化资源带动区域发展，区域认同度高，近年发展迅速城南区传统居住区，高校聚集地，人文氛围浓厚高新板块高新产业为依托，发展较早的城市综合新区浐灞板块水域治理、生态环境整治驱动下的宜居型自住市场经开板块政务区、城市北大门、铁路新客站等一系列利好带动金网络置业西安分公司城内区由于土地稀缺价格高企，曲江板块价格次之，城东、城西、城北区域价格相对较低经开板块5000-6000元/m2城西区4200-4800元/m2西高新板块6000-7000元/m2城南区5500-6500元/m2曲江板块8000-10000元/m2城东区4500-5000元/m2城内区9000-10000元/m2曲江板块凭借区域资源和较好的产品质素，高端物业集中，价格位居整体市场第一阵列；西高新板块和城南区以中高端物业为主，价格次于曲江板块经开、浐灞新兴区域以中高端物业为主，价格属于全市中等水平；城东、城北、城西区价格接近，以中端物业为主，价格相对较低西安房地产各区域价格表现3365335446634177374940664766392539846221501445164599552842617309592247375104674341603000350040004500500055006000650070007500城北城东城内城南城西西高新曲江2007200820092007－2009年西安各区住宅价格对比(单位：元/㎡）城北区4500-5500元/m2浐灞板块4500-5500元/m2金网络置业西安分公司城南（曲江）、高新、经开、浐灞市场依靠优越的人文景观资源及教育配套吸引全市及周边县市的客户，其它市场客户区域性较强城内城北区本区域中端客户，区域老城区，原居民城西区本区域客户为主，少量高新区中端客户高新板块区域企公务员、事业单位员工、企业主为主，部分全市及外来中高端、高端客户城南区全市以及外来的中高端客户曲江板块全市及周边县市的高端和中高端客户（私营企业主、高级公务员和高管等）城内区区域内中高端以上客户及部分外来投资客城内可开发的土地有限，客户主要是区内中高端以上客户及部分外来投资客城南（曲江）、西高新、经开、浐灞依托优势的资源，吸引全市及周边县市的中高端客户；城东、城北和城西客户的区域性非常强，基本以区域内客户为主，城北依靠地理优势能吸引部分陕北中高端客户陕北客户是西安外来中高端以上客户的重要组成西安房地产各区域客户组成城东区本区域中端及中高端客户，主要