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堡垒商圈打造案例目录第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页第一部分：市场开发进度总店数：市场可比范围真功夫：KFC：MCD：味千：吉野家：广州市场新开店数新店成功率平均IRR平均M-S200620072008当年计划已开店筹建中已签约已批准批准后丢失目录第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页第二部分：店址所在城市网络规划结论--------广州市城市图该店址处于广州越秀区第二部分：店址所在城市网络规划结论--------商圈总表商圈数量名称1竞争态势名称2竞争态势名称3竞争态势名称4竞争态势A市级商业3北京路M5/K4/Z3上下九天河城B区级商业2C社区商业15D社区X大卖场F服装市场Y医院H火车站Q汽车站3G工业园区S市民广场U大学城L旅游O办公区第二部分：店址所在城市网络规划结论--------行政区比较人口(万)面积(平方公里)GDP(亿元)人均可支配收入（元）天河区61.9796.33888.8118184越秀区115.0633.80889.3818528海珠区87.6790.4321.1916740荔湾区70.4659.10341.3317286白云区76.07795.79513.4617156番禺区93.08786.15473.2818128南沙区14.26527.6512318122黄埔区19.2790.95333.7618460罗岗区16.37393.22532.0618460花都区63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038从化市53.821974.5091.8011397广州全市750.537434.405115.7518287.24项目内容区域第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局第五部分：店址营业额预测第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录1.1、店址位置说明------街道图淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦恒福路人行天桥表示人流表示人行斑马线表示隔路栏表示机动车道表示公车站1、动态客源分析2、静态客源分析——居民3、静态客源分析——写字楼4、竞争对手街道图范围：原则要求大道路三横三纵用红色道路，标识商业街和重点商业段。街道图上需要标识竞争对手及其营业额。街道图上需标识人行斑马线，公交站点分类客源的人流动线标识。1.2、店址位置说明----鸟瞰图金地大厦淘金花园华侨乐园恒福大厦淘金大厦锦恒广场恒华花园淘金华诞国贤大厦麓湖阁新联社区淘金家园恒福大楼淘金社区◆其他说明：商圈内的恒华花园、淘金家园属于高档住宅，该商品房的售价相对较高，它的均价为11000元/平方米。入住的人群主要为商人及白领阶层，他们都具强劲的消费力。4－4、商圈静态客源分析----居民居民结构分析人数均价评级商品房212009000中售后公房17000低农转非私宅5000出租屋2000总居民数45000半径1.5公里4－4、商圈静态客源分析----居民淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦◆商圈内恒福大厦、淘金大厦的白领阶层公务员收入约5000-8000元/月;白领阶层收入约3500-8500元/月.4－4、商圈静态客源分析----写字楼办公人员写字楼办公人员人数离店距离客源评级港汇5000100米高美罗3000300米高上实2000250米高徐汇区政府1000300米中总办公人数15000半径700米4－4、商圈静态客源分析----写字楼办公人员淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街上岛咖啡淘金北兴安超市社区华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦4－5、商圈竞争对手表现竞争对手店数M-S(万）面积楼层离店距离备注KFC280-100MCD180味千150吉野家150上岛咖啡128淘金花园横枝岗路金钗岗电信大厦横枝岗社区国贤大厦恒福大楼鸿福社区恒福路社区登峰社区锦恒广场恒福路淘金北路淘金乐园恒福大厦正平北街华侨乐园正平南街金地大厦淘金社区淘金家园世贸花园淘乐园省第二中医院恒华花园世纪联华淘金大厦新联社区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆友谊商店世贸大厦环市东路丽晶大厦4—5、商圈内主要竞争对手分布(红色)上岛咖啡兴安超市淘金北社区KFCKFC味千拉面4-6、真功夫品牌咨询表15、请问您所知道的中式快餐品牌有：项目真功夫肯德基麦当劳蓝与白不见不散华辉拉肠其它百分比9%15%19%11%5％4％37％中式快餐品牌真功夫蓝与白大西豪不见不散大家乐华辉拉肠其它百分比25%28%9%11%3%7%17%4、请问您去过最多的餐厅有：2、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？项目5元10元15元20元25元30元及以上百分比18%25%26%12%8%11%项目少于1次1次2次3次4次5次及以上百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您：1、请问您刚从哪里来?顾客来源地在附近居住在附近工作或办事在附近购物路过(包括游人、出差百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨询表2项目肯定会选择会选择可能会选择不会选择肯定不会选择百分比12%24%51%13%0%8、假设这里有一家这样的餐厅,你会考虑选择在这里就餐吗?6、请问您知道真功夫品牌吗？项目了解并光顾过真功夫知道但没有光顾过真功夫一无所知百分比36%41%23%7、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？项目非常喜欢比较喜欢一般不喜欢很不喜欢百分比26%38%29%6%1%第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录取值客源人口基数对等店对等店周捕获率捕获率系数修正后捕获率周TC对等店全天AC修正AC周S月S门前周人流196507广园店0.66%1.020.67%131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客点人流28350广园店2.65%1.022.70%76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975广园店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及单位825江南店5.03%1.025.13%4224.8125.681078.56写字楼4640广园店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址营业额的预估★捕获率系数综合评分计算表捕获率系数项目子项目新店基数对等店基数各项实际对比系数接受度目标顾客对餐厅的接受度87%88%0.99目标顾客对粤菜的接受度93%92%1.01便利性店址可见度120%11.2店址可停留性90%10.9目标顾客到达店址时间成本90%10.9品牌知名度目标顾客对真功夫品牌的了解77%70%1.10价格接受度目标顾客消费力57%55%1.04目标顾客消费频率62%55%1.131.02市场容量目标市场未饱和度97%10.97★下表为捕获率系数评分表（直观表）第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录6－1：投资概览出租方：出租方性质同意转租证明产权人：是否有抵押抵押权人同意租期：物业管理费：租金：履约保证金：递增：定金：租金支付：补偿费：免租期：其他费用：楼层：使用面积：封闭面积：装修面积：拟转租面积：座位数：甲方是否同意转租：装修投资：是否使用甲方空调：设备投资：投资总额：预估月营业额：投资回报率IRR：回报年限：达标月营业额：新店投资审核表6－2：分流和可比租金★分流分析★可比租金调查：（必须填写）:对比项目经营内容楼层面积租金单价递增情况租赁年期商铺一商铺二商铺三新址被分流店1年营业额分流比例被分流店2年营业额分流比例6－3：风险分析项目风险概率(0%~100%之间)说明合同条款风险１．对合同条款中的可能出现的风险进行说明，以引起重视２．对二手以上业主必须要说明其转租情况（如能否取得转租证明）产权归属风险产权证，可证明产权的文件，抵押查封查询，抵押权人/产权人同意转租证明商圈转移风险商圈发展方向，周边新兴商业，政府规划其他风险(如蒸汽炉)第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录第七部分：房产技术条件检查表项目说明项目说明房屋用途产权证或在建四证使用面积楼层和面积分布门面宽度层高（梁底/板底）供水楼板承重供电环保要求供气排烟管道水电煤气费标准隔油池门面招牌化粪池补充招牌空调外机位置是否占用消防通道其他特殊项是否占用公共通道第一部分：市场开发进度第二部分：店址所在城市网络规划结论第三部分：店址所在商圈论证第四部分：店址论证第五部分：店址营业额预估第六部分：投资决策分析第七部分：房产条件检查表第八部分：市场审批签字页目录新店名称：商圈类型：新店地址：会议日期：出租方：出租方性质同意转租证明产权人：是否有抵押：抵押权人同意租期：物业管理费：租金：履约保证金：递增：定金：租金支付：补偿费：免租期：其他费用：楼层：使用面积：封闭面积：装修面积：拟转租面积：座位数：甲方是否同意转租：装修投资：是否使用甲方空调：设备投资：投资总额：预估月营业额：投资回报率IRR：回报年限：达标月营业额：市场新店投资审批表区域发展经理：市场筹建经理：市场发展经理：市场营运经理：市场总经理：综合意见：第八部分：市场审批表上报时将市场审批页的扫描件放在此位置