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[维多利亚广场策略总纲]PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们的目标价值最大化商业部份最大程度地销售保持良好的市场形象，拒绝回租PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion分析定位（市场、形象、客户）商业部分营销公寓部分营销营销总策略商圈分析目标解读与SWOT分析定位（主题、形象、客户）总策略与分解价格预估营销费用预算PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion银河金星鲁邦新天地蓝石海景中山路街区分布图双星·金色海岸市南西部片区住宅项目分布图鲁能领寓瀚海华庭如意大厦瀛海中苑本项目PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion房、3房99-146㎡8.531高层瀚海华庭2005年2栋18层、1栋16层2栋17层2栋28层3119层数N/AN/AN/AN/A1房2房70㎡100㎡1.93高层瀛海中苑30套/月750065002004-73房只130-140㎡两种7.6小高层双星·金色海岸20套/月660055502005-101房、2房73㎡、82-96㎡9高层鲁能领寓2006年25套/月65005800（带装修）2003-8-281房、2房54-140㎡2.6高层鲁邦新天地45套/月70005550（带装修）2004-91房（含复式）、2房40-100㎡1.5高层蓝石海景2004年销售速度均价起价开盘时间主力户型总建面积万㎡建筑类别项目名称销售时间市南西部片区住宅信息表PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion市场分析Ø市南西部片区供应量不大，维持在5-15万平米/年。5万平米的单体高层公寓是片区市场的典型代表。Ø烂尾楼改造项目占有相当大的比重，如鲁邦新天地、鲁能领寓、蓝石海景。他们的特点是户型落后、使用年限短、售价略低。Ø双星·金色海岸、瀚海华庭为新建项目，户型有所改善、品质佳，售价相对略高。Ø市南西部片区项目的平均价格区间为[6500，7500]元/平方米，自2003年来价格相对稳定，波澜不惊。Ø06年同期推出的项目只有瀛海中苑，此项目以中小户型为主，规模较小。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion房的小户型（40-60平米）进行销售。尽管受使用年限及规划的制约，但销售势头强劲，基本可达25套/月。Ø2房、3房户型普通（2房100平米左右，3房130-140平米），市场反应尚可，反映本地市场有较好的需求。Ø蓝石海景推出小面积复式户型，这一亮点户型取得较好的市场反应。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion左右，其中绝大部份是外地来青岛长期工作人群；投资客比例也在20%左右。数据来源：蓝石海景成交客户分析蓝石海景成交客户分析来源区域客户用途蓝石海景成交客户分析表客户来源本地78%外地2%外地来青工作人群20%客户用途分析纯自用70%投资20%投资兼自住10%蓝石海景成交客户来源区域78%2%20%本地外地外地来青工作人群蓝石海景成交客户用途70%20%10%自用投资自用兼投资PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion市场供应量小，不属于热点片区p烂尾楼改造项目占很大比重，楼盘质素不高p自2003年价格相对稳定，均价区间在[6500,7500]，涨幅很小p租金水平不高，质素较好的公寓月租金在20元/平米左右。p小面积1房单位（40-60平米）受到市场追捧p投资人群占20%的比例，外地客户比例不高。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion•海景资源丰富，视野开阔•与栈桥、第6浴场近在咫尺•四周为交通要道，昭示性很强•老城中心旺地，紧临火车站与长途汽车站，交通方便•户型结构合理，有创新•公建化的外立面与震撼中庭•不属于热点片区•片区大量烂尾楼项目供应造成市场对本片区项目价值认知度较低•市南区的其它小户型项目会分流客户群，如创意时代等。•片区住宅市场供应量较小，且多为烂尾楼改造项目，与本项目无法直接竞争•60平米的主力户型在全市范围内具有明显的稀缺性•地铁口上盖•火车站与长途汽车站的扩建改造会优化项目周边的环境•火车提速缩短了胶济线沿线城市与青岛的交通时间，客流量有望增加•海底隧道今年开工，市区通往黄岛时间大大缩短，西部的价值将会得到提升•2008奥运会带动本市经济增长，同时旅游业会蓬勃发展•目前环境较为杂乱，与东部沿海区域形成较大反差。•城市东移后，造成本片区空心化，有进一步没落的可能•体量不大SWOTPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion营销策略以小户型海景公寓为推广主题，强化户型定位、海景、升值潜力的优势，主打投资、休闲度假的人群。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion投资收益分析投资短期投资，通过物业升值获得回报长期投资，通过物业出租获得稳定回报以单价12000元计算，收益率5%，月租金必须在50元的水平。与目前市场上20元的水平有很大差距。项目预期单价在本片区已创天价，短期内升值的空间不会太大。第三条路，作为酒店客房出租。一方面租金回报高，另一方面可以享受物业长期的升值。以300元/间计算，按平均开房率70%计算，一个月出租21天，每平米月租金为105元。减去酒店的运营成本与利润，每平米50元的月租金完全可以实现。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion岛城最具投资价值的小户型海景酒店式公寓总价低、首付低酒店式公寓，投资有保障升值潜力巨大（地铁、隧道、火车提速、车站改造、小港改造）全城唯一总价80万以下的全海景高档物业PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion重点客户群核心客户群游离、偶得客户外市度假人群：本省内陆城市、上海、北京、温州等本区域居民客户定位本市投资者PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion分析定位（市场、形象、客户）商业部分营销公寓部分营销营销总策略商圈分析目标解读与SWOT分析定位（主题、形象、客户）总策略与分解价格预估营销费用预算PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion最悠久的商圈——中山路商圈中山路——是岛城商业文明的发源地。传统大百货业和品牌专卖为主要业态；主要商家：百盛、发达、国货；主题商城伊都锦；专业市场：中山商城。近年来，中山路商圈受到新兴商圈的巨大挑战。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion最繁荣的商圈——台东商圈位于青岛老城与新区的结合部位，周边众多住宅小区的兴建、便捷的交通、商业街的改造美化、实力商家的云集等，逐步取代中山路商圈的地位，一跃成为岛城最具人气的商圈。主要商家大卖场：沃尔玛，专业店：苏宁电器、三联家电，百货：利群商厦、万达名品步行街。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion档次最高的商圈—香港中路商圈位于青岛东部新区，商圈内写字楼林立、高档住宅小区云集，庞大高收入群体的存在，成为岛城档次最高、购物环境最佳的商圈。主要商家为大卖场的家乐福、佳世客；高档百货的阳光百货、海信广场。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本土知名商家云集地—李村商圈商圈内的北方国贸、利客来、崂山百货均为青岛市十大零售企业之一。李村商圈位于城乡结合部，商圈辐射范围广，但客户消费水平相对较低。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion东部商圈—档次最高的新兴商圈商务结合、功能完善、现代气息浓厚中山路商圈—商业的发源地传统大百货业和品牌专卖为主要业态台东商圈---人气最旺的商圈档次适中、满足大众消费需求的市级商业主中心李村商圈—辐射范围最广的商圈城乡商贸交融的纽带、档次略低的副中心商圈的层次需求PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion小型旅馆、饭馆，50平米左右，日租金2.7元/平米特产店、小卖部，50平米左右，日租金2.7元/平米服装店、小饭馆，50平米左右，日租金2.3元/平米项目周边商业情况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion•栈桥、第6浴场近在咫尺•四周为交通要道，昭示性很强•老城中心旺地，紧临火车站与长途汽车站，交通方便•可划为独立产权的小商铺•中庭的设计•片区低档次商业大量存在，造成市场对本片区商业期望较低•2003年来，上海广场与海信金座的失败使得市场对商铺投资存在负面评论，会对本项目产生影响•地铁口上盖•火车站与长途汽车站的扩建改造会优化项目周边的环境•海底隧道今年开工，市区通往黄岛时间大大缩短，西部的价值将会得到提升•中山路商圈改造会带来新的商机•处于中山路商圈的外围•环境较为杂乱•城市东移后，造成本片区空心化，居民消费力不强•体量不大SWOTPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion绝不返租划成独立产权小商铺正常销售尽可能多划小商铺，最后才考虑大面积出租给大商家将众多的小商铺用一个主题集合起来，才有生命力做什么主题？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion元、年投资回报率6%计算，每平米的日租金应保持在2.5元以上。存在基础的竞争力PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion聚集功能信息功能展示功能专业零售店主题零售店的功能经营成功的专业零售店可以降低消费者金钱、时间、精力、