青春驿站酒店式公寓项目

1青春驿站酒店公寓项目可行性研究报告第一章总论一、项目背景1、项目名称青春驿站2、承办单位概况本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。法定住所：重庆市渝北区兴科大道9号法定代表人：袁正耕重庆青年城置业有限公司成立于2008年8月，是一家国内合资的有限责任公司。公司的注册资本为人民币800万元整。公司经营范围：房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。3、可行性研究报告编制依据（1）、重庆市发展计划委员会《关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书的批复》（渝计城[2008]第号，详见附件一）（2）、重庆市渝北区计划委员会《关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书的批复》（渝北计投字[2008]第号，详见附件二）……4、项目提出的过程2为加快渝北区“绿色环保”推进步伐，根据重庆市人民政府[2008]82号文件精神，为促进区域经济发展，重庆市发展计划委员会于2008年批准同意重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为“青春驿站酒店式公寓”。重庆青年城置业有限公司在完成了土地、规划、市政配套等部门的审核和征询意见后，编制项目可行性研究报告。一、项目概况1、地块位置拟建项目位于渝北区主城区的兴科大道、宝桐路口。四至范围为：宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。地块位置示意图：2、周边环境与设施3本项目位于渝北区两路地区，该区域是渝北区较为成熟的居住区。其周边有“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建的住宅小区。拟建项目500米范围内还有美华医院、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中国邮政等服务性公建；有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整的教育资源，碧津公园、民俗文化村等旅游景点近在咫尺；餐饮、休闲、娱乐的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。项目所在区域交通十分便利。区域500米范围内有801、610、609、612、621、622、616、684等多条公交线路。国内最长轻轨3号线南起巴南鱼洞，北至江北国际机场，其间的桐岩站就在本案家门口，3分钟即可畅达江北国际机场，任您进则驰骋天下，留则坐拥空港新城最成熟的商业配套和生活配套。3、主要建设内容（1）、项目平面布置本项目主要建设内容以两幢21层的建筑，沿基地北侧宝桐路布置，并在此设立主出入口；基地东侧为轻轨交通3号线。（2）、项目功能本项目为两幢21层的高层建筑，底层建设配套商业，并以居住为主的社区。4、项目的主要经济指标根据建筑设计公司设计的《青春驿站酒店公寓方案设计》、重庆4市渝北区城市规划管理局《关于“青春驿站酒店公寓方案设计”的批复》确定本次可行性研究报告的主要技术经济指标。详见表—15、项目投资与经济效益项目建设投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程建设其他费为4860万元，预备费为800万元，建设期利息为140万元。项目销售收入为11800万元，净利润为1600万元，项目财务内部收益率为14%，财务净现值{I=12%}为万元，投资回收期为3年。6、不确定性分析虽然在总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下，项目的收益水平随之下降（内部收益率为%和%），项目的抗风险能力较强。主要技术经济指标表1—1单位：平方米序号项目名称建筑面积说明1基地面积8439.5以土地部门批准定界面积为准2总建筑面积33755包括地下建筑面积2.1地上建筑面积2.1.1住宅建筑面积308782.1.2配套商业面积27472.2地下建筑面积2.2.1地下车库面积90173容积率3.99%4建筑密度33.8%5绿化率32.5%6集中绿化率7汽车泊位216地下停车5一、结论与建议1、项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分析，拟建项目是可行的。2、经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感性略大一些，故应努力加强营销。项目总体效益较好，风险不大。6第二章市场分析一、市场调查据重庆市统计局统计，2008年前7个月房地产开发投资额增长，但商品房销售面积同比下降9.2%；适合中低收入家庭的小户型、经济适用房则有所增加。今年1—7月，经济适用房竣工面积70.45万平方米，同比增长28.1%。数据表明开发商对房屋供给结构进行了调整，加大了90平方米以下和经济适用房的建设。本项目建筑内容主要以40平方米左右的青年单身住宅为主，并辅以少量的社区配套的商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年的小户型公寓小区，在重庆尚属首案。因此，本项目符合重庆房市趋势。1、重庆市青年单身住宅市场供需调查2008年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。尽管受宏观调控的影响，房市的交易情况日益理性化，且青年单身住宅的价格比大户型的价格高出10%——20%，但是，青年单身住宅市场的需求和供应依然呈现出稳步上升的态势。（1）、供应方面2008年前七个月的供应呈现不断上升的趋势。项目名称供应量（平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木鱼石水木年华7（2）、需求方面2008年前七个月的需求呈现不断上升的趋势。项目名称需求量（平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木鱼石水木年华2、重庆市青年单身住宅价格调查项目名称面积（平方米）单价（元/平方米）说明海德盛世50——7034007月9日开盘/按建面85——100306070——803200金香林（三期）60——704400——45007月9日开盘/套内均价木鱼石703850总面均价水木年华小户型3840总面均价大户型3180青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达20%左右，而且所占成交比例在不断上升，成交价格也提升明显。三、市场预测1、重庆市青年单身住宅需求趋势根据重庆市国民经济和社会发展有关计划，三千多万人口的重庆市作为西部大开发的龙头重镇，正在高速发展。虽然目前住宅市场日趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以估量。未来5年，重庆市小户型住宅市场消费需求呈现如下特点：（1）、随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入8将不断增加，为小户型住宅市场提供坚实的需求基础。（2）、市政基础设施及生活配套的不断完善，将极大的带动市场。如08年开工建设的重大建设项目轻轨交通3号线等，这些工程可直接改善周边区域环境，带动区域住宅市场发展。（3）、未来5年，重庆将有较发达地区向高发达地区转变，居民生活由小康型向富裕型转变，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这将是住宅需求最旺盛的时期。（4）、近年来，重庆市经济健康高速发展，就业机会不断增加，对外省市优秀人才具有很大的吸引力，越来越多的非渝籍人士打算在渝安家落户长期发展，这些人群对重庆商品房市场将会起到巨大的推动作用。（5）、市郊城市化。根据重庆总体规划要求，重庆城市化率不断加快。近年来，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品房的比例逐年上升。（6）、八十年代出生的人群正进入适婚年龄，这部分人群普遍受教育程度较高，有一定的消费能力，对商品住宅尤其是酒店式单身公寓存在明显的有效需求。（7）据调查，在过去的两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。在购房群体中，首次置业者平均年龄已从原来的31岁下降到27.5岁。从市场反映的情况来看，中小户型的过渡房购买者78%是年轻人。本项目毗邻的两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，他们从事的高技术含量工作决定了其高收入。9他们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有一片属于自己的天地比什么都重要。而科技工业园区对年轻人的吸引力又在不断加强，一批又一批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。而敢于把明天的钱拿来今天享用，又是这一代年轻人最典型的消费特点。况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于他们来说并非遥不可及。因此他们大多选择放弃老一代“先有足够存款才考虑置业”的落后，崇尚“边还贷款边享受”的生活方式。调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利、距离市中心近的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求远呢？市场调查表明，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区的年轻群体中，拥有大专以上文化的占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，拥有一定的经济实力和消费能力。他们中有80%左右在未来一到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。2、重庆市住宅投资和供应预测2008年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳的发展期。一、竞争力分析1、区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面10积最大、近年发展最为快速的一个区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。2、项目优势（1）、区位优势本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有5公里，比邻在建的轻轨3号线桐岩站，本项目具有强大的区位优势。（2）、规模优势本项目占地面积8439.5平方米，在地块内将建设33755平方米的住宅、配套商业面积2747平方米、地下室面积（包括地下停车库）9017平方米。本项目集青年居住、配套商业为一体的完善功能，形成个性特色鲜明的大型青年人文社区，必将体现极大的规模优势。3、个案调查本项目周边住宅市场价格如下：项目名称面积（平方米）单价（元/平方米）说明海德盛世50——7034007月9日开盘/按建面85——100306070——80320011金香林（三期）60——704400——45007月9日开盘/套内均价木鱼石703850总面均价水木年华小户型3840总面均价大户型31804、项目定位（1）、业态定位住宅业态定位：本项目建设主要以为当地的和外来的单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明、以居住为主的高档次建筑社区。配套商业定位：为了让小区形成兼具居住和商业配套功能的综合性社区，项目主要建设内容除住宅外，还辅以配套的商业设施作为整个社区使用功能的补充。因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为：大型超市、餐饮服务等。（2）、价格定位根据本项目所处的位置和周边的市场调查，并分析了经营对象对产品总价的承受能力，本项目住宅价格在3800元左右/平方米，配套商业用房出租价格为1.5元/平方米/天，车位出售价格为5万元/车位。（3）、客户群分析住宅客户群：本项目属渝北区环保改造地块，项目建设的出发点就是为重庆青年提供优质的中高档小户型住宅，加快区域经济发展。因此，项目建设完成后的住宅部分主要客户群如下：12A、市区职业青年（轻轨3号线沿线）；B、专县进主城区工作的青年人士；C、重庆江北机场的青年职员；D、奉职于重庆娱乐场所的青年女性；E、准婚青年；D、购房投资者E、其他（如：SOHO族）等；配套商业用房的客户群：本案商铺属社区商铺，其客户群可分为：A、大型商业品牌企业设置网点；B、小区内有置业需求的居民；C、区内外工商个体户；D、区内外物业投资者。四、本项目市场调查综述1、本项目的建设加快了地区环保改造步伐，对繁荣地区经济，优化房产市场结构，提高城市青年的居住水平具有极大的正面效益。2、本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为主要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为一体的社区，必将吸引大量青年来此安家。综上所述，在该地块建设以40平方米左右的青年单身住宅为主，辅以配套商业的综合型社区是可行的。13第三章建设内容一、建设地点概述1、地块位置拟建项目基地位置：渝北区兴科大道路9号地块四至范围：宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。建设用地面积为：8439.5平方米。地块位置示意图详见附件。2、周边环境与设施本项目